作者：张涛 上海成算商业有限公司·成算财经

来源：资产界

真正的价值不在重建，而在重配；不在推倒，而在唤醒。

综合国家金融监管总局等多个权威来源的数据，截至2025年末，全国银行业金融机构不良贷款余额已突破3.5万亿元，其中房地产相关及商业物业类不良资产占比超35%。与此同时，全国主要城市写字楼平均空置率攀升至21%以上（上海22.1%，深圳24.7%），酒店行业RevPAR（每间可用客房收入）仍未恢复至2019年水平。 

表面看，这是风险积聚的信号；但深入观察，这更是一场结构性错配的集中暴露——大量物理空间、设施设备、人力组织并未消失，只是未能与当下的产业需求、人群行为、消费习惯有效对接。

2026年开年，财政部联合多部门密集出台五项财政金融支持政策，其深层意图并非简单“救市”，而是通过降低资金成本、强化信用支持、延长政策窗口，为一种更高效、更可持续的资产盘活模式——“资源错位盘活”——提供制度保障。

对不良资产行业而言，这标志着一个新角色的崛起：“资源调度师”。

我们不依赖大拆大建，不追逐概念炒作，而是在现有产权、结构与资产基础上，通过功能微调、时段复用、客群嫁接与权责重组，以最小干预激活最大现金流。

本文即为这群可敬的“调度师”提供一份穿越周期的实战指南。

【政策速览】2026财政新政：为“轻量提效”精准赋能

2026年1月起施行的五项政策，构成一套“降成本—扩覆盖—强担保—延窗口”的组合拳：

⚠️ 红线提示：无真实经营、无实际投入，不得享受贴息——政策只奖励“真调度”，不补贴“空壳套利”。

值得注意的是，本轮政策与住建部推动的“城市更新行动”、发改委倡导的“存量资产盘活三年行动”高度协同。这意味着，单个项目的“轻盘活”，正被纳入国家层面的系统性资产负债表修复工程。

一、为什么“资源错位盘活”是当前最高效路径？

传统不良资产处置依赖“高折扣收购+长期持有等待市场回暖”，但在低增长、高监管、REITs退出尚未全面畅通的背景下，这条路面临三大困境：

· 时间成本高：平均持有周期超5年，资金效率低下； 

· 改造风险大：重资产投入易因政策或市场变化打水漂；

· 估值波动剧烈：受地产周期影响大，IRR不确定性高。

而“资源错位盘活”之所以高效，在于它尊重现状、利用存量、快速见效：

· 不改变产权：避免复杂的法律与审批障碍；

· 不重建结构：节省数百万甚至上千万改造成本；

· 不新增重资产：轻介入、快周转、高ROI； 

· 直击现金流痛点：3–6个月内提升出租率与非房收入。

这正是财政部新政所鼓励的——用最小社会成本，激活最大经济效能。

参考日本在“失去的三十年”中推行的“空置房活用计划”，政府通过补贴引导将闲置住宅改造为共享办公、托老所、社区厨房，不仅缓解了财政压力，更重塑了社区活力。中国今天的“资源错位盘活”，恰是这一逻辑的本土化升级。

二、“资源调度师”的四大错位重组术

1. 功能错位 → 一室多能，微调即增收

· 场景：酒店客房白天闲置（尤其工作日）

· 调度动作：划出20%房间设为“日间工作舱”“午休包间”“会议快闪房” 

· 案例：深圳宝亨达酒店改造后，工程师午休套餐月销800+单，单房日均使用2.3次，收入反超传统住宿 

· 政策工具：智能门锁、高速网络、静音改造等投入可申请设备更新贴息

2. 时间错位 → 昼夜双收，空间零浪费

· 场景：商办大堂、会议室、健身房夜间空置

· 调度动作：晚6点后开放为“社区客厅”——读书会、亲子手工、健康讲座轮番登场 

· 关键：引入本地社群组织、KOL或社区团购主理人运营，AMC仅提供场地与基础服务 

· 政策工具：若注册为社区生活服务中心，可认定为服务业经营主体，享受1%贷款贴息

· 典型案例：重庆某商场20点后化身真人CS战场，空余时段持续吸引人气。

3. 客群错位 → 就近转化，需求精准对接

· 场景：高端酒店周边高校、医院人流旺盛但消费力有限

· 调度动作：推出“周末研学房+自习套餐”“陪护家属安心包”，绑定学生、病患家属等新客群 

· 协同：与学校后勤、医院社工部合作，纳入官方福利采购清单

· 成效：非客房收入占比快速提升至25%以上，抗周期能力显著增强

4. 权责错位 → 轻重分离，专业人做专业事

· 场景：业主有资产无运营能力，专业运营商有品牌无物业

· 调度动作：AMC撮合双方成立SPV——业主出资产，运营商出系统，AMC提供结构化资金 

· 风控：通过“保底租金+超额分成”机制平衡风险，政府性担保增信提升融资可行性 

· 政策工具：纳入5000亿民间投资担保计划，降低合作门槛

所有动作均在现有物理空间与产权框架内完成，却能实现现金流与估值的双重跃升。

三、从AMC到“资源调度师”：角色进化三步走

要成为真正的“资源调度师”，需完成三大转变：

1.尽调阶段加入“错位诊断”：

不只看抵押物估值，更评估“功能/时间/客群错配潜力”。例如：周边3公里内是否有产业园区？夜间人流量是否超5000人次？是否存在未被满足的社区服务缺口？

2.交易结构嵌入“轻运营模块”：

在收购预算中预留10%–15%用于小微改造与服务商引入，而非全部用于债务清偿。这笔“运营启动金”往往是项目成败的关键。

3.退出路径绑定“效能指标”：

以出租率≥75%、非房收入占比≥20%、用户NPS≥40等作为REITs申报或股权转让的前提条件，确保价值真实可验证。

成功不再由“买得多便宜”定义，而由“调得多准、收得多稳”衡量。

四、风险防控：在合规框架内调度资源

尽管政策利好，但“资源调度师”仍需严守三条红线：

1. 程序合规：所有改造必须符合住建、消防、规划要求，“商改租”严禁变相“商改住”； 

2. 主体真实：运营公司需有真实员工、真实合同、真实流水，杜绝空壳套取贴息；

3. 资金闭环：贴息资金必须专款专用，留存完整采购与服务记录，以备审计核查。

建议在项目启动前，与地方发改委、住建局、金融办建立沟通机制，提前确认政策适用性，避免“先干后审”带来的合规风险。

五、结语：做存量时代的“价值唤醒者”

我们正告别“大干快上”的增量幻想，进入一个精耕细作的存量时代。

未来的赢家，不是拥有最多资产的人，而是最懂调度资源的人。

财政部2026新政，不是发钱，而是发“许可”——

许可你用更低的成本，去尝试那些曾因风险过高而被放弃的微创新；

许可你在不推倒一堵墙的前提下，让一栋楼重新呼吸。

“资源调度师”的使命，就是唤醒那些沉睡的价值，让错配的归位，让闲置的流动，让不良的变良。

而这，正是新政之下，不良资产行业最确定、最高效、也最具人文温度的新机遇。

正如管理大师德鲁克所言：“动荡时代最大的危险，不是动荡本身，而是沿用过去的逻辑做事。”

今天，我们需要的不是更多砖头，而是更多懂得如何让旧砖砌出新墙的“调度师”。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：2026年不良资产如何靠“资源错位盘活”实现轻量提效！

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