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以城市更新为基点:撬动城投公司转型

城市更新项目,就是撬动城投公司转型的最佳基点。​

作者:杨晓怿

来源:杨老师的基建课堂(ID:msyangteacher)

在《十四五发展规划》中,已经明确提出“加快转变城市发展方式,统筹城市规划建设管理,实施城市更新行动,推动城市空间结构优化和品质提升。”。未来全国各地都将加快推进城市更新,改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能,按照资源环境承载能力合理确定城市规模和空间结构,统筹安排城市建设、产业发展、生态涵养、基础设施和公共服务。

从实质上来说,城市更新是棚户区改造的升级版本,在地块改造的基础上注重城市整体功能的提升;但是,城市更新项目的投资规模、工作复杂程度也同等增加,对地方政府来说是一个新的挑战。

在城市更新需求逐渐旺盛之时,地方城投公司却面临着新的挑战。《关于进一步深化预算管理制度改革的意见》落地,不仅再次推进财政体系进行改革,也要求再次清理规范地方融资平台公司,剥离其政府融资职能,对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算。

在这样的大背景下,如何同时实现“实施城市更新行动”以及“推动城投公司规范化转型”成为许多地方的当务之急;但这一挑战也可能成为新的机会,以城投公司作为新形势下城市更新的运作平台,是撬动城投公司新一轮转型的最佳基点。

需求一致:实现收益自平衡

城市更新与当下城投改革的需求是一致的,即城市更新项目需要的投入与产出平衡,用土地收益来平衡公益性项目支出;城投需要实现政企分离,然后通过政府资源、资产的注入,实现公益性支出与企业稳定经营间的平衡,用行政资源、国有资产的收益来弥补经营性收益的不足。

因此,城市更新项目非常适合作为推动城投转型的关键一步。用收益可以实现自平衡的城市更新项目作为未来城投运作项目的“行为规范”,树立城投转型后、脱离地方财政后的项目运作框架。

定位一致:市场化运作项目

在市场化改革的主基调下,未来城投运作项目的核心理念是“以企业作为平台、市场化运作基础设施与公共服务项目”;城市更新也同样是要求市场化运作,两者的定位同样是一致的。

对许多地区城投来说,虽然早已通过代建等方式承接政府投资项目,但半市场化到完全市场化的过程仍然需要适应;以城市更新项目作为迈出市场化运作的第一步,同样是个合适的选择。既满足当下城市最迫切的需求,城市更新中的市场化运作元素又相对丰富。

理念一致:坚持公益性为主

城投改革、转型要求的是形式转型,但基于地方国资的社会责任、坚持公益性运作的本质是不能改变的。同样,城市更新项目中虽然有拆旧建新的内容,但并不是开发房地产项目;以城投作为项目运作主体,是为了起到改善区域价值、提升公共服务、坚持“房住不炒”的基本原则。

因此,基于稳定地方房地产发展的考虑,以城投坚持公益性基础来运作城市更新项目,是满足项目需求与城投转型的最佳选择。

方式一致:保障现金流稳定

在当下城投转型的矛盾中,最为焦点的就是大部分城投都有较为庞大的存量债务。如果没有持续的现金流进行滚动,那么极易引发债务风险,也会对城投的稳定持续提出很大的挑战。

但在城市更新项目中,不仅有拆旧建新、土地腾空,还有许多公益性投资与公共服务运营项目;其中的现金流入、流出都较为庞大。如果能基于项目引入政策性银行贷款、金融机构资金,那么城市更新项目带来的现金流,无疑会成为城投转型过程中的“压舱石”,帮助城投避免流动性危机、实现顺利转型。

因此,综合各方面来看,城投转型与城市更新的各项需求都基本保持一致;城市更新项目,就是撬动城投公司转型的最佳基点。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

本文由“杨老师的基建课堂”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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