作者：初明峰、刘磊

来源：金融审判研究院（ID：jrspyjy）

裁判概述：

小区业主购买登记在开发商名下车库中的车位，支付了全部价款、占用使用且开发商承诺在指定期限为该业主办理针对车位的产权登记，如果此后开发商又私自将车库整体抵押给另案债权人导致不能办理登记，该小区业主就车库中车位部分权益能够排除另案享有抵押权债权人的执行。

案情摘要：

1.小区业主杜海军与开发商银鹰公司签订《车位转让协议书》，购买位于该小区车库中的案涉车位一个，杜海军同意对该车位暂不进行产权登记，并同意18个月后领取产权证。转让协议签订当天，杜海军支付完毕全部价款，银鹰公司亦于次日将案涉车位交付给杜海军占有使用。

2.另查明，上述车库有产权证书并登记在开发商银鹰公司名下，但案涉车位在该车库中，并没有独立的产权登记。

3.再查明，双方在签订《车位转让协议书》前，案涉车库已被抵押给农行渝北支行，并办理抵押登记。不过，在双方签订完《车位转让协议书》后的18个月内，该抵押登记被注销。

4.再查明，双方签订完《车位转让协议书》18个月后，开发商银鹰公司并未给杜海军办理车位的产权登记，而是又将名下该车库再次抵押给农行渝北支行，并办理了抵押登记。

5.本案审理前，重庆一中院生效判决认定农行渝北支行对案涉房产享有优先受偿权，并整体保全查封案涉车库。杜海军向重庆一中院提出异议，该院裁定中止对案涉车位的执行。

6.农行渝北支行诉至重庆一中院，请求继续执行案涉车库。一审判决驳回渝北支行诉讼请求，二审法院维持原判。最高人民法院裁定驳回农行渝北支行再审申请。

争议焦点：

杜海军就案涉车位享有的民事权益是否足以排除执行？

法院观点：

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，查封的对象包括动产、不动产及其他财产权。本案中，执行法院查封了整个案涉车库，案涉车位也包含在其中，因此，被查封的财产当然包括了杜海军就案涉车位享有的权益，农行渝北支行所称具体车位并非查封对象的主张不能成立。

案涉车库已经整体进行了物权初始登记，预告登记制度并非是法律规定当事人必须履行的法定义务，网签备案制度则系房屋行政主管部门为了规范商品房销售行为而对房地产开发企业提出的管理性要求。因此，杜海军未就案涉车位申请网签或者预告登记，并非构成案涉车位未能办理权属转移登记的原因。杜海军与银鹰公司签订《车位转让协议书》时的抵押曾于2016年9月1日【签订后的18个月内】被注销，也就是说，协议签订时杜海军忽略的权利障碍已经不复存在。而2016年9月2日新设立的抵押晚于《车位转让协议书》的时间。杜海军与银鹰公司约定协议书签订18个月后办理产权证，然而银鹰公司未履行与杜海军的约定，用案涉车库进行了抵押担保，导致杜海军未能办理权属转移登记，过错方显然在于银鹰公司，农行渝北支行认为杜海军未对车位进行办理权属转移登记存在过错的主张，不能成立。

因此，杜海军在人民法院查封案涉车库之前订立买卖合同，支付相应价款且已占有使用该车位，该车位未办理过户登记亦非其自身原因。故杜海军对案涉车位享有的财产权益足以排除执行，农行渝北支行的再审理由不能成立。

案例索引：

（2019）最高法民申3916号

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条 人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。

采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

实务分析：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十八条规定规定了未办理过户登记的被执行不动产买受人主张排除执行的要件。作为不动产的一种，当事人就有“独立产权”的车库提出执行异议的，应当可以援引前条。但是，实践中常见的一种情形是：开发商对车库整体进行不动产物权设立登记，分售给业主的车位却并没有单独进行不动产登记，即分售的车位并没有独立产权。本文援引案例正是这种涉及没有独立产权车位相关的案外人执行异议之诉纠纷。

《九民纪要》官方释义书中，因涉及的车位是否有独立产权，判断标准而有所不同：

1. 若案涉车位有独立产权，则案外人排除执行的异议请求若想得到法院支持，其需要满足《执行异议复议规定》第28条中的四个条件，即“查封前已签订有效的买卖合同+查封前已合法占用+已支付全部价款或将剩余价款交付执行+对未办理变更登记无过错”；

2. 若案涉车位无独立产权，应认定案外人买受的是案涉车位的使用权，案外人的使用权权益要想被法院支持，也满足四个条件时，即“案外人系车位所在小区业主+查封前已签订有效的买卖合同+查封前已合法占用+已支付全部价款或将剩余价款交付执行”。

由上可知，在案涉车位有产权时或无产权时，案外人的异议请求若要被法院支持，都需要满足四个条件，但各自的四个条件中有一处明显不同，即前者强调买受人“对未办理变更登记无过错”，后者强调买受人系“车位所在小区业主”。

本文援引案例中，案涉车位没有独立产权，但双方当事人签订的《车位转让协议书》被法院认定为针对车位所有权的转让协议，而非针对车位使用权的转让协议，进而参照了《执行异议复议规定》第28条对本案进行了审理，在经审查案外人满足第28条规定的四个条件后，支持了案外人的异议请求。

笔者看来，本文援引案例中法院的裁判思路其实与上述《九民纪要》指引观点，并不冲突。《九民纪要》中针对无独立产权车位所提出的“新四个条件”，在笔者看来实际上是《执行异议复议规定》第28条的改造，即将“买受人对未办理变更登记无过错”要件改造为“买受人系车位所在小区业主”，更多的是考虑到无独立产权车位永远没有办证可能情况下，对买受人（小区业主）使用权益的保护。而本案中，虽然案涉车位也是没有独立产权，但是从法院查明事实来看将来是具备办证条件的，因此适用“有独立产权车位”的相应规则，即参照《执行异议复议规定》第28条规定审理。

此外，笔者还认为，此类案件中，在案外人系小区业主情况下，对于上述“有独立产权车位”和“无独立产权车位”的不同规则，可以选择性适用。但值得注意的是，前者的保护力度比后者更高，原因在于物权期待权与使用权的不同。当然，前者规则下，案外人的举证难度也会更高，需要对“买受人对未办理过户登记无过错”进行充分证明。

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原标题：

法院财产