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在执行程序中，租赁物的执行至少涉及申请执行人、被执行人、承租人三方法律主体，有时候还会涉及抵押、转租、执行程序中的出资、先抵后租和先租后抵等复杂情况。
作者：李舒、唐青林、龚炯
【最高人民法院】
以租赁权排除不动产执行且查明抵押/查封在先租赁在后的，法院应按照民事诉讼法第232条进行审查
编者按
在执行程序中，租赁物的执行至少涉及申请执行人、被执行人、承租人三方法律主体，有时候还会涉及抵押、转租、执行程序中的出资、先抵后租和先租后抵等复杂情况。本期，我们结合最高法院近三年来处理此类案件的裁判观点，以期帮助读者理清此类案件主要争议焦点问题和相应裁判规则。
裁判要旨
非当事人主张对案涉不动产享有租赁权可排除强制执行的，若法院查明案涉不动产抵押/查封在先而租赁在后的，属于利害关系人异议，执行法院应当按照民事诉讼法第225条规定进行审查。
案情简介
一、2014年4月14日，关于城投公司诉广源米业公司企业借贷纠纷一案，鄂州中院作出（2014）鄂鄂州中民二终字第00015号民事判决书，广源米业公司偿还城投公司400万元借款。
二、2015年2月9日，经城投公司申请，鄂州中院作出（2015）鄂鄂州中执提字第00001号执行裁定书，将该案提级至鄂州中院强制执行。
三、2014年9月15日，关于农发行鄂州分行诉广源米业公司等借款合同纠纷一案，湖北高院作出(2014)鄂民二终字第00085号民事判决，维持鄂州中院一审判决，广源米业公司偿还农发行鄂州分行借款本金600万元。
四、2015年12月15日，经农发行鄂州分行申请，鄂州中院执行立案并作出（2014）鄂鄂州中执字第00065-4号执行裁定书，裁定对广源米业公司名下已向农发行鄂州分行设定了抵押的案涉土地使用权予以拍卖。
五、2016年3月1日，鄂州中院对上述两案合并执行，且在淘宝网司法拍卖广源米业公司名下案涉土地使用权。一次流拍后，良龙公司在二次拍卖中以1731.8万元竞买取得，但因未交清余款，鄂州中院于2016年3月21日作出（2014）鄂鄂州中执字第00065-5号执行裁定书，裁定对案涉土地使用权重新拍卖。
六、良龙公司提出执行异议，称其与广源米业公司已于2012年签订为期20年的场地租赁合同，鄂州中院拍卖行为侵害了良龙公司的租赁权优先购买权。
七、2016年7月20日，鄂州中院作出（2016）鄂07执异7号执行裁定，驳回良龙公司的执行异议。
八、良龙公司提出执行复议。2016年9月19日，湖北高院作出（2016）鄂执复103号执行裁定，驳回其复议申请。
九、2016年9月30日，案涉土地使用权在淘宝网以1620.8万元拍卖成交。
十、良龙公司提出申诉。2017年5月31日，最高法院作出（2016）最高法执监429号执行裁定书，驳回其申诉请求。
裁判要点及思路
本案争议在于良龙公司以租赁权为由主张阻却执行法院对案涉土地使用权的执行拍卖行为，法院应适用民事诉讼法第225条（利害关系人异议）还是第227条（案外人异议）进行审查的问题。
首先，良龙公司的租赁权在法院拍卖时早已到期，其无权就拍卖行为提出异议。根据被执行人广源米业公司的工商登记档案资料的记载，在执行法院于2016年裁定拍卖案涉土地使用权时，良龙公司的租赁合同早己到期（2012年-2015年），已不再是案涉土地使用权的承租人。
其次，良龙公司提交的双方之间2012年签订为期20年租赁合同，并未备案，真实性存疑。且案涉土地使用权在2007年和2008年期间就设置了抵押，早于该租赁权设立。根据物权法、担保法及执行解释等相关法律规定，抵押在先，租赁在后的，在后的租赁关系依法不能产生阻却执行法院对案涉不动产拍卖行为的效力。
最后，良龙公司基于其对案涉土地使用权的所谓租赁权对拍卖行为提出的异议，属于利害关系人异议，执行法院可适用《民事诉讼法》第225条的规定进行审查。
实务要点总结
北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。
前事不忘，后事之师。现结合最高法院裁判观点，针对非当事人以租赁权为由主张阻却案涉不动产的强制执行行为，法院应适用民事诉讼法第232条（原为第225条）（利害关系人异议）还是234条（原为第227条）（案外人异议）进行审查的相关问题，总结要点如下，供实务参考。
一、非当事人提出证据证明租赁权在案涉不动产设立抵押或被法院查封之前成立，主张强制执行会侵犯其租赁实体权益为由请求排除案涉不动产的强制执行的，属于案外人异议，法院应当依照民事诉讼法第234条（原为第227条）规定进行审查。
二、法院查明案涉不动产抵押/查封在先，非当事人提出异议并主张的租赁在后的，其租赁权并不能产生阻却执行法院对案涉不动产的强制执行行为如拍卖行为等的效力。执行法院可依法解除该非当事人对案涉不动产的占有或者排除妨害，属于利害关系人异议，法院应当依照民事诉讼法第232条（原为第225条规定进行查。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《民法典》
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
《民事诉讼法》（2021修正）
第二百三十二条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
第二百三十四条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）（法释〔2020〕21号）
第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2008年）（2020修正）（法释〔2020〕21号）
第二十四条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
《物权法》（已失效）
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》【法释〔2000〕44号】（已失效）
第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。
法院判决
以下为最高人民法院在裁判文书 “本院认为”部分就此问题发表的意见：
本院认为，四、关于良龙公司对拍卖裁定所提异议是否属于利害关系人异议的问题。
首先，根据被执行人广源米业公司的工商登记档案资料的记载，良龙公司租赁广源米业公司房产的期限为3年，自2012年2月27日起至2015年2月26日止，即在2015年12月15日作出的（2014）鄂鄂州中执字第00065-4执行裁定，裁定拍卖涉案财产，以及在2016年3月20日裁定重新拍卖该资产时，租赁合同早己到期，申诉人已不再是涉案资产的承租人。据此，良龙公司无权就涉案资产的拍卖提出异议。其次，本案中，申诉人向人民法院提交其与广源米业公司2012年3月6日订立的期限为20年的租赁合同，未经备案，该租赁合同的真实性存疑。退一步讲，即便该租赁合同是真实的，根据农发行鄂州分行针对涉案的拍卖资产抵押登记信息的记载，涉案资产在2007年和2008年期间就设置了抵押，在抵押期届满后，又办理了续押手续，抵押行为一直处于不间断状态。这意味广源米业公司对涉案资产的抵押在先，租赁在后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”根据上述规定，鄂州中院在对城投公司与农发行鄂州分行两个申请执行主体合并执行的案件中，所拍卖的两案被执行人广源米业公司名下的资产，在其租赁给良龙公司前已经抵押给农发行鄂州分行。申诉人与广源米业公司之间成立在后的租赁关系，依法不能产生阻却执行法院对涉案资产拍卖行为的效力。本案中，良龙公司基于其对涉案资产的所谓租赁权对拍卖行为提出的异议，属于利害关系人异议，鄂州中院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，有事实依据且适用法律正确。
案件来源
《鄂州良龙商贸公司与中国农业发展银行鄂州市分行执行裁定书》【最高人民法院（2016）最高法执监429号】
延伸阅读
关于非当事人以租赁权为由主张阻却案涉不动产的强制执行行为，法院应按照民事诉讼法第232条（原为第225条）（利害关系人异议）还是227条（案外人异议）进行审查的相关问题，我们检索到下述典型案例，以供读者参考。
裁判要旨：非当事人以对案涉不动产享有20年租赁权为由提出异议，本质是阻却案涉不动产的交付，属于案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应按照民事诉讼法第234条（原为第227条）进行审查。
案例一：《李建俊、赵文萍借款合同纠纷执行审查类执行裁定书》【最高人民法院（2017）最高法执监335号】，本院认为，本案的争议焦点为：案外人赵永明与被执行人郑旭合之间的租赁关系是否合法有效以及是否能够对抗抵押权。本案被执行人系郑旭合，涉案房产登记在其名下，执行法院临汾中院可以执行该房产。在该案的执行过程中，案外人赵永明向临汾中院提出对涉案房屋享有20年租赁权，且20年租金已一次性支付给房产所有权人郑旭合的异议。案外人于案件执行过程中对涉案房产主张租赁权，本质是阻却房产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议，执行法院应对此进行立案审查，并作出裁定；当事人如对审查结果不服可提起案外人异议之诉，通过异议之诉程序解决涉案房产租赁权相关争议。临汾中院未针对赵永明提出的20年“以债抵租”合同作为案外人异议立案审查，而直接认定租赁关系成立并可对抗抵押权，属程序违法，应予纠正。同时，执行法院由此拟“带租拍卖”的行为亦会对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于李建俊、赵文萍债权的顺利实现。故，李建俊、赵文萍主张执行法院应对赵永明提出的20年租赁合同问题，作为案外人异议，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条（原为第二百二十七条）的规定进行审查的申诉理由成立，应予支持。
裁判要旨：执行法院未否定承租人享有租赁权，承租人只是对法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，法院应按照民事诉讼法第232条（原为第225条）规定予以审查。如果法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，法院应按照民事诉讼法第234条（原为第227条）规定予以审查。
案例二：《合肥共前贸易有限公司、中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司再审民事裁定书》【最高人民法院（2018）最高法民再352号】，本院再审认为，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，一审法院于2016年4月27日作出的（2015）合执字第00276号通知载明：对共前贸易公司提交的2012年8月1日《房屋租赁合同》的真实性不予认可；共前贸易公司在收到通知后二十日内迁出涉案房产。在共前贸易公司提出执行异议后，一审法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，认为由于共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同签订时间为2013年9月1日，是涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；共前贸易公司异议称其与张伦的租赁合同是于2012年8月1日签订，不仅与共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同不符，也与张伦在授信业务抵押核保书的签字相悖，其异议理由不能成立。可见，一审法院虽然没有否定共前贸易公司与张伦之间存在租赁关系，但否定了共前贸易公司提出租赁合同系于2012年8月1日签订的主张，对认定共前贸易公司所享有的租赁权能否对抗已登记的抵押权产生实际影响。故共前贸易公司提起本案诉讼，请求确认2012年8月1日《房屋租赁合同》的效力，保障其租赁权，涉及实体权利的争议，属于执行异议之诉的受案范围。至于2012年8月1日《房屋租赁合同》与2013年9月1日《商铺租赁合同》的效力、涉案房屋租赁权和抵押权设立的时间顺序等问题，均属实体审理的内容，需要进一步审理、认定。二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回共前贸易公司的起诉不当，应予纠正。
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