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2023不良资产大会昆明站
在地产收并购中，经常会遇到一种情况：目标公司名下除了我们想要的土地资产外，可能还存在其它非理想资产和业务
作者：阳新芽
在地产收并购中，经常会遇到一种情况：目标公司名下除了我们想要的土地资产外，可能还存在其它非理想资产和业务.
你可能说：“资产收购不就行了吗”。——说的轻巧，地产圈收并购项目里直接走资产收购的不到20%，其它基本都是直接或间接股权转让。
为啥？主要就是资产收购环节的税负太高！
※：股权收并的节税原理并不是减少税赋，而是延迟纳税，同时时间换空间，以便后续一系列税筹操作。
那么问题来了，有没有一种模式，既可以单独收购目标资产，又可以实现和股权收购差不多的节税目的？
有，先将目标资产剥离到壳公司，然后再收购该壳公司的股权，以达到交易目的。
资产剥离主要有三大途径：分立、划转、作价出资
其中，使用频率最高的就是分立。
公司分立
分立的说的简单点，就是分家！
把一个公司分成两个公司；把一个公司的资产，分到两家公司。如果原公司还在，新注册一家公司，这叫“存续分立”；如果原公司注销，新注册两家公司，这叫“新设分立”。
※：在地产实操中，一般只采用存续分立，下文分立均为存续分立。
分立节税的条件
分立最大的优势就是税负，其中契税免缴，而所得税、增值税、土增税都可以在一定的条件下实现免税，我们具体来看一下：
01 所得税
分"一般性税务处理"及"免税处理"两种情况，其中免税处理官方用语——『特殊性税务处理』
想要实现"特殊性税务处理"需要满足以下三个条件：
1）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的；
2）业分立后的连续12个月内分立A、B公司均不得改变分立资产原来的实质性经营活动；
3）取得股权支付的原主要股东，在分立后连续12个月内不得转让所取得的股权；
※：实操中如需适用特殊性税务处理规避所得税应在12个月之后进行转让，但可以通过"先行签署转让协议并锁定价格，移交管理权，股权全部质押到交易对方名下（股权转让款先采用借款形式支付），12个月后再完成过户"。
02 增值税
（国税总局2011年第13号）“……分立等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围。”
特别需要注意的是，从2016年下半年以来，税务机关对企业通过分立的方式剥离资产实现资产重组的审核态度一直保持严厉的审核姿态。
根据“实质重于形式”的原则，分立行为必须具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为目的，因此我们在分立实操中，应当先由税务人员向税务机关进行合理性解释报备并获得税局的认可。
※：根据经验，单独“以地产项目作为资产”分立出新公司后转让股权，往往会被认定为“涉嫌以规避税费为目的的资产转让”。因此在并购实操中，在将地产项目作资产剥离时，除目的地块外通常还需并入原公司的一部分债务，以规避恶意避税之嫌。▲建议比例达到10%左右。
03 土增税
（财税[2015]5号）“……暂不征土地增值税……上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”
※：实操中——在企业分立的过程中围绕着目标公司本身的主营来操作（大部分都为实业公司）由此来达到免征土地增值税的效果。未来再申请房产开发资质，并更经营范围。
04 契税
（财税[2008]175号）“……对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
分立流程和承责
一个完整的分立流程需要经过以下4个步骤：
1、起草分家方案——即清点原公司有多少资产和负债，分立出来的两家公司，分别应该分得哪些资产和负债。并起草分立方案，含分立目的、形式、债务分担办法等。目标公司委托会计师事务所对分立与被分立企业的资产、负债情况进行评估；
2、通知债权人——弄完分家方案后，原公司签署《股东会决议》，存续与分立公司签署《分立协议》。原公司在《分立协议》签署10日内通知债权人，并在30日内登报公告（债权人行权时间：登报后45日）；
为防止企业借合并或者分立转移债务、逃避责任，《合同法》规定：“除债权人和债务人另有约定除外，由分立后的公司享有连带债权，承担连带债务。”
3、申请免税——目标公司将上述相关资料报税局审核确认，其中需向地税局『申请免征』土地增值税、契税，向国税局申请免征增值税，企业所得税（一般性税务处理）与印花税按规定缴纳。
4、办理变更登记——目标公司与分立企业共同向交易中心申请办理土地房产变更登记
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