作者：小债看市

来源：小债看市（ID：little-bond）

惠誉认为，尽管越秀地产合同销售有所下降，但其市场地位依然稳固，并产生正向经营现金流。

01确认评级

6月1日，惠誉评级确认越秀地产（00123.HK） 的长期外币发行人违约评级(IDR)为“BBB-”，展望稳定。

同时，惠誉确认越秀地产的高级无抵押评级、其子公司卓裕控股有限公司在越秀地产的担保下发行的中票计划评级以及该计划下存量债券的评级为“BBB-”。   

惠誉评级报告

惠誉认为，在行业下行背景下，尽管越秀地产合同销售有所下降，但其市场地位依然稳固，并产生正向经营现金流。

由于越秀地产国有背景，净杠杆水平仍处于适度区间，融资渠道也较为畅通。

越秀地产的评级在其“bb”独立信用状况(SCP)基础上上调了两个子级，主要得益于其母公司越秀集团为其提供支持的强烈动机，越秀集团由广州市国资委全资拥有。

《小债看市》统计，目前越秀地产存续美元债7只，存续规模17.87亿美元，其中一年内将有1只12亿美元债到期。

存续美元债

02财务分析

据官网介绍，越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市，是全国第一批成立的综合性房企之一、中国第一代商品房的缔造者、第一家房地产红筹公司。

越秀地产拥有全球第一只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金——越秀房托(00405.HK)，控有TOD综合物管服务规模最大的全国百强物服企业——越秀服务（06626.HK）。

从股权结构看，越秀集团持有越秀地产45.34%的股份，广州地铁集团有限公司持股19.9%，越秀集团和广州地铁均由广州市政府拥有。

销售方面，2025年越秀地产实现合同销售金额为1062亿元，同比下降7.3%，未达成1205亿元的销售目标。

2026年前4个月，越秀地产累计合同销售金额约为257.11亿元，同比下降约37.5%，累计合同销售面积约为88.43万平方米，同比下降约4.3%。

土储方面，2025年越秀地产新增25幅土地，新增土地储备约278万平方米，权益投资额244亿元，拿地平均溢价率仅约9.3%。

截至2025年12月31日，越秀地产总土地储备达1855万平方米，一二线核心城市占比达94.4%。

受利润率、减值和少数股东损益共同影响，越秀地产业绩大幅下行。

2025年，越秀地产实现营业收入864.6亿元，同比持平；归母净利润0.6亿元，同比下降94.7%。

归母净利润

盈利能力方面，越秀地产毛利率也从2024年的10.5%下滑至7.8%。

截至2025年末，越秀地产总资产有3697.45亿元，总负债2639.12亿元，净资产有1058.32亿元，资产负债率为71.38%。

越秀地产三道红线指标保持全绿档：剔除预收款后的资产负债率65.5%、净借贷比率54.9%、现金短债比1.7倍。

《小债看市》分析债务结构发现，越秀地产主要以流动负债为主，占总债务的69%。

截至相同报告期，越秀地产流动负债有1820.45亿元，主要为其他应付款，其一年内到期的短期债务合计有272.02亿元。

相较于短债规模，越秀地产的流动性充足，其账上现金及现金等价物有453.52亿元，足以覆盖短债，公司短期偿债压力不大。

此外，越秀地产还有非流动负债818.68亿元，主要为长期借贷，其长期有息负债合计有776.25亿元，规模较大。

整体来看，越秀地产刚性债务总规模有1048.27亿元，主要为长期有息负债，带息债务比为40%。

从融资渠道看，越秀地产渠道多元化，主要通过股权、债券、借款等方式融资，此外还通过应收账款、股权质押等方式融资。

截至2025年末，越秀地产全年加权平均借贷年利率为3.05%，同比下降44bp。

不过，2022年以来越秀地产的筹资性现金流均为净流出状态，公司存在一定再融资压力。

筹资性现金流

资产质量方面，越秀地产的其他应收款规模较大，截至2025年有656.63亿元，对资金形成较大占用。

总得来看，越秀地产业绩大幅下滑，对债务和利息的保障能力下降；筹资性现金流持续净流出，再融资压力大；其他应收款规模大，资产质量一般。

03剥离亏损资产

2026年5月，越秀地产宣布与控股股东越秀集团旗下多家全资附属公司订立资产转让协议，集中处置五大类低效资产与非核心培育业务。

具体包括：南沙国际金融中心、云谷产业园及S1栋楼宇、智谷产业园、贵州毕节酒店，以及康养业务目标公司相关股权与资产。

其中，2025年南沙国际金融中心两家项目公司、云谷产业园项目公司均处于亏损状态。

位于贵州毕节的酒店项目，虽2025年营收大幅增长、亏损持续收窄，但已连续两年未能实现盈利。

越秀地产2025年康养业务营收同比增长43%、经营边际持续改善，但板块仍处于亏损状态，长期资金输血压力不减。

本次体系内关联交易，预计为越秀地产带来44.6亿元净现金流入，同步录得除税后收益1.08亿元，交易落地将实现企业存量资产、财务结构的双重优化。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“小债看市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：“广州地产国企”净利跌94.7%，紧急剥离亏损资产

惠誉评级越秀地产经营现金流