金科环境股份有限公司董事会秘书、副总裁

绿色基础设施具有很强的正外部性，能够降低长期的系统性环境风险。政府有动力去出台相关公共政策来支持其发展。目前，中国绿色基础设施项目和企业融资困难，且大部分资金来自于传统银行信贷。

政府在绿色金融方面的研究和出台的相关政策更偏重于如何激发银行的绿色投资动力，如：强化和健全财政对绿色贷款的贴息机制、大力推动绿色债券发行等方面。但由于银行自身商业模式决定了其需要避免过度期限错配，因此银行难以提供足够的长期资金来支持巨大的绿色基础设施项目投资需求。

要解决绿色基础设施项目融资难和期限错配的问题，需要基于对项目特性和长期资金持有者的核心需求深入了解，通过组合政策，来使得供给和需求得以匹配。随着基础设施公募REITs有关政策的出台，上述问题有望缓解，比如：

供给侧政策：REITs政策对企业的业务模式、现金流风险控制等多方面提出要求，打造可以吸引长期、低风险偏好资金的金融产品。允许REITs上市交易，解决基础设施资产流动性和提高变现能力。

需求侧政策：出台对投资者税收优惠政策、持有时间限制前提条件、批准养老基金投资等政策

通过上述组合政策，打造出低风险、稳定收益、具备一定流动性的金融产品（基础设施REITs），同时用税收优惠政策、行政审批等手段注入长期资金，预计将可以快速盘活整个基础设施投资市场。对类似金科环境的拥有绿色基础设施设计实施和运营管理核心技术和能力的企业，形成重大利好。

北京清控伟仕咨询有限公司总经理

公募、存量、权益导向，是本次基础设施REITs新规的核心。从这几个维度观察《通知》及《指引》（征求意见稿），可以看到较为清晰的政策逻辑，还有诸多政策偏好（如区域和行业选择、公募基金+ABS的交易架构、项目公司股权的100%转让、所有权或特许经营权的穿透取得、使用者付费、无他项权利设置、三年持续经营+稳定现金流、原始权益人参与战略配售等）的合理解释。也是从这个角度判断，2014年以来的PPP项目中具备参与本轮试点条件的，应该会是那些合法合规、权属清晰（资产所有权或特许经营权）、使用者付费为主的项目，行业领域基本与政策划定范围重合，市场规模估计在几千亿左右。当然，PPP相关规范性要求及其影响之下的项目合同安排，很可能与基础设施REITs新规之间无法完全匹配，需要协调解决的问题不少。相比之下，2014年之前的特许经营项目也许更加符合试点预期。不过，随着试点的成功及政策覆盖面的扩大，基础设施REITs有望为越来越多的不同类型的PPP项目所用，其在盘活存量资产、促进资本流动、控制债务风险、推动要素市场化配置体制机制构建方面的能量也将因此得到更好的释放。

香港某REIT前投融资负责人  

“从发起人的战略视角看公募REITs”——430公募REITs试点政策推出，多年的探索终于见到曙光。笔者曾在某香港REITs管理人工作过，多年的REITs实践，深知国内推出公募REITs是多么不易，因此，也能理解试点工作将会偏于谨慎、政策指引将会偏于严格。在此情况下，如何从发起人的视角来看待公募REITs，激发发行的动力，对于推广和展业来说，显得就很重要。

REITs首先是一个高效的融资行为，其次，REITs还是一个投资平台，最后，它打造了企业的一个资产运营管理体系，因此，对于发起人而言具有重要的战略意义，是一个商业模式的变化。在首次发行设立REITs时，发起人有必要全面审视企业内部战略发展，而不是仅仅局限于计算发行REITs带来的财务帐。

首先REITs带来高效融资，即安全的高杠杆率下的低成本权益融资。在海外发REITs，可以设计两层杠杆，先在底层适当的借款，构成债务性杠杆，再在REITs份额中对外发行较大的比例，构成权益杠杆，整体杠杆利用可以达到很高，而负债率并不高。作为权益融资，其发行成本以及未来持续期间融资成本相比一些开发类的上市公司来说，也有一定的优势。虽然本次指引不提倡底层负债，令业界担心整体杠杆利用率不足的问题，但发起人可先以权益融资为主，改善企业资本结构，同时从企业其它方面适当增加负债，整体进行优化。

其次，REITs是策略性投资专业机构。在成立后，一方面可从发起人处持续获得更多资产注入的机会，形成良性互动，另一方面也可从市场上进行资产收购。REITs也会考虑出售其资产，进行资产组合的优化管理。REITs的属性确定了其更具有长期投资和理性投资的理念，发起人在具备该投资工具后，可以更好地在企业内部和市场上收购成熟的存量资产，快速占据市场规模。

最后，REITs将助力打造更为专业化的资产管理运营体系。与开发、建设等相比，REITs的资产运营管理在驱动力和管理模式上有所不同。REITs的核心是稳定且有增长的分红，投资者对REITs的这些要求会贯彻在资产管理和运营中，要求管理人关注长期的收入增长，而不是快速销售变现，因此更能体现运营的专业化。

总体来说，REITs对于发起人来说不仅是融资工具，还可以形成“建设+培育+退出+运营”互动循环模式，意味着全新商业模式的打造，有助于基础设施企业的快速发展。

发起人应当从战略的层面来分析REITs的好处和价值，并进行决策。业界在展业的时候，一方面应对好财务和管理架构方面的具体问题，而更重要的，是要深刻理解REITs的战略价值，在与企业进行沟通的时候，能够打动企业决策层，从而让企业认识到即便付出一定的代价，也要先行先试，通过发行REITs获得行业领先地位。

这次政策出台十分不易，落地也具有较大挑战，笔者期待监管部门、业界、企业、媒体等共同努力，群策群力，克服困难，突破“堵点”，迎来市场的爆发。

广西玉林市发改委项目开发和财政金融科

REITs优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。玉林市的相关情况和初步梳理如下：

（一）收费公路

目前广西高速公路主要是原融资平台公司举债建设的政府收费公路，政府收费公路属于政府债务，因此，如果要在已竣工运营的收费公路开展REITs工作，必须将收费公路的性质调整为经营性公路，将资产注入融资平台公司。

高速公路用地手续复杂，由于属于线性工程，无法避免占用基本农田等耕地，高速公路几乎都存在占补指标不足问题，自然资源部将占补平衡和用地报批挂钩，用地手续办理困难，用地手续办理很困难。很难满足REITs要求的“项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。”

（二）水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目

玉林市燃气早已由中国燃气以特许经营模式组织实施。污水垃圾和固废项目以政府直接投资方式进行建设，污水处理费由市财政局统一收取，再安排给城投公司运营费用。如果要在水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目进行REITs融资，需要市政府重新与与城投公司签订特许经营协议，明确城投公司收取污水垃圾费用的权利。

（三）PPP项目

根据文件规定，PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。玉林市的大部分PPP项目都属于可行性缺口补助，使用者付费不足的情况，需要财政中长期支出责任，但财政支出责任一般会有滞后性，因此付款保障会影响PPP合同执行。同时，PPP项目惯例都会有股权锁定期，如果发起人通过REITs实质性改变了股权结构，如PPP项目在运营期产生风险，政府将承担相应损失。

复星全球合伙人、复星基础设施产业发展集团董事长

节前证监会和发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，随后证监会同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，中国市场期待已久的公募REITs,准确的说真正的REITs,经过十几年的不断努力，终于徐徐拉开序幕。

公募REITs的推出，不仅为地方政府提供了盘活存量资产、降低政府杠杆率的有力武器，也为社会资本投资基础设施建设打了一剂“强心针”。在“大基建”背景下，无疑会有助于社会资本尤其是民营企业加强对基础设施的投资。

首先，公募REITs为基础设施投资提供了一条清晰、明确的退出途径。基础设施资产普遍存在周期长、收益低的情况，资产流动性差，投资人需在整个经营期持有资产，通过经营获得分红收益。公募REITs的出现，使得基础设施的投资人在度过建设期和经营初期并满足产生持续、稳定的现金流的情况下，通过将持有的项目公司股份转让给公募REITs的方式，提前实现所投资本部分或全部的退出。投资周期的缩短将有利于吸引更多的民营资本投资基础设施。

其次，公募REITs将扩大基础设施投资人范围，提升社会资本在基础设施领域的投资效率。公募REITs的产品设计既能满足社保基金、保险资金、政府专项基金、产业投资基金、海外基金等专业机构投资者的投资需求，也适合寻求获得稳健收益的个人投资者。随着无风险利率不断走低，公募REITs将对追求中等风险和收益的投资人产生较大的吸引力，成为民营资本对基础设施投资的可靠退出途径，并可以将回流资金和通过扩募方式新增资金投入到新的基础设施项目中，从而形成良性循环，提升资本运营效率。

最后，民营资本在基础实施领域的产业运作能力将进一步体现价值。《通知》中特别强调了原始权益人及基础设施运营企业在基础设施领域的运营管理能力，需信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力。民营资本在积累了丰富的产业运作能力后，不仅有利于成为公募REITs的发行人，未来也有机会对外输出基础设施项目运营管理经验和能力。

复星基础设施产业发展集团，作为中国首家专注于铁路建设的民营公司，非常期待REITs在基础设施领域的突破，更期待公募REITs在铁路资产上的尝试。

龙元明城投资管理（上海）有限公司副总经理

“金融产品一小步，基础设施一大步”——目前国内基础设施领域资产的持有人分布广泛，央企、地方国企、民企，上市或非上市企业皆有，获得方式也不一而同，包括特许经营、PPP，亦或是兼并收购。Reits的推出为上述不同类型和交易结构下的基础设施资产提供了一个可被资本市场接受的标准化指引，为资产持有人提升资产流动性指明了方向。

基础设施Reits以项目为载体，以专业投资管理公司为桥梁，打通了机构和公众直接投资基础项目的渠道，是我国多层次基础设施投融资体系构建的重要一环，是资管新规后基础设施领域股权融资的突破，中长期来看可以改变长期以来基础设施领域“名股实债”的一支独大的局面。

Reits也是当前向国内金融机构推广基础设施资产的优质产品，完备的交易结构、合理的流动性、稳健的分红，可以成为金融机构布局基础设施资产的一个较好的过渡，有效化解了过去直接从“明股实债”直接跨越到长周期股权投资的能力“真空”。随着产品结构升级和资产供应的丰富，基础设施股权投资“飞入寻常百姓家”也令人期待。

可以预见，本土化的专业基础设施投资管理机构将迎来较好的发展机遇，广阔的存量和增量市场、宽松的流动性、逐渐完善的金融产品体系共同打造了有利的外部环境。专业机构可以借机培育自身在基础设施领域的投资管理经验，伺机进军市场更为广阔的基础设施私募股权投资领域，打造具备中国特色的基础设施投资管理标杆。