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谁在说谎？首例退地扑朔迷离，宋都宝龙各执一词

7月20日晚，宋都股份发布公告称，将放弃于今年5月竞得的一宗杭州运河新城土地使用权，成为今年首例公开的退地事件。

作者：婷婷王

来源：风财讯（ID：fengcaixun） 

7月20日晚，宋都股份（600077.SH）发布公告称，将放弃于今年5月竞得的一宗杭州运河新城土地使用权，成为今年首例公开的退地事件。
不过据风财讯独家了解，宋都股份此次退地，或另有隐情。

知情人士向风财讯透露宋都股份预约拍得这批地之前有意向合作方且商务合作相当明确但摘地之后天目地合作方变卦临时跳票导致资金减少，被迫先退拱墅地，推入窘境。
贴近此次交易的核心知情人透露，合作方是宝龙地产。
针对此事，宝龙地产方面表示，和退地事件无关，与宋都股份接触的地块并非这宗退地地块。
宝龙很长一段时间在杭州没有新拿地，目前以合作开发为主。

退地纠纷谁在说谎？

今年5月，杭州绍辉（宋都股份全资子公司）竞得杭政储出【2021】8号运河新城GS1001-17地块，由于历时2个月未支付首期土地款，也未签署出让合同，最终经宋都股份和主管部门沟通协商后，杭州绍辉竞得资格取消。
至此，宋都股份已缴纳的5000万元保证金不予返还，占公司最近一期经审计净利润（3.52亿元）的14.19%。
宋都股份在公告中表示，此次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。
截至目前，公司同期竞得的另外4宗地块均已正常进入开发流程，不存在其他应当披露而未披露事项。
知情人透露，这一次杭州集中供地，虽然价格有限，但自持比例普遍很高，开发基本没什么利润。
杭州7月的“限商墅”政策进一步压缩利润空间。有没有合作方，算账公式完全不同，可能剩下一家就根本扛不动项目。
宝龙方面则表示，和此次退地的地块无关，接触的是临安地块。
宝龙地产有高层向风财讯直言，“杭州的地很难拿”。目前在杭州市场主要以合作开发为主。因为不仅在杭州第一轮集中供地，在很长一段时间，宝龙地产在杭州都没有新拿地块。这也使其在杭州市场，始终保持较浓厚的合作意向。

选吧，亏5000万还是亏掉一个项目？

据风财讯盘点，宋都股份今年集中供地时，在杭州拿下的5处地块，分别是杭州富阳区富春湾新城6号地块、富春77-2号地块、临安区天目医药港ZX11-G-15地块、中心城区单元01-ZX-01-140地块、运河新城GS1001-17地块。
5宗地块的土地价款最高17.83亿元，最低3.35亿元，另外三宗为8.91亿元、8.46亿元、7.29亿元，溢价率均在29%左右，自持比例21%-28%。
苛刻的条件，带来极小的利润空间。
以运河新城GS1001-17地块为例，总价178308万元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。
项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。
但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。
按照这个售价和成本对比，若加上其他建安运维营销成本，上述运河新城地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润）。
应了滨江集团董事长戚金兴此前那句话，“努力做到1%-2%的净利润。”
“不赚钱、纯跑量”这是杭州市场给几乎所有房企的答题环境。
“杭州市场不愁卖，但不赚钱，现在资金回笼又很慢，不亏就很好了。拿了杭州一块地可能要在其他下沉城市跑两个项目，才能补回来。”某机构研究院负责人直言。
这也形成了坊间一度流行的“玩笑”——退地亏5000万（保证金），不退就亏掉一个项目好几亿，你怎么选？

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“扒财经”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

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