“烂尾楼”购房者免除剩余贷款还款义务？难说

大队长金融

2022-03-01 15:26
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近期, 嘉兴市中级人民法院于官网公布的一篇题为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？

作者：猫眼三姐妹

来源：大队长金融（ID:captain_financial)

近期, 嘉兴市中级人民法院于官网公布的一篇题为《楼盘烂尾购房者要继续还按揭吗？法院: 剩余贷款由开发商还》的案例报道, 引起了市场的广泛关注。根据该报道, 在楼盘“烂尾”后, 对于银行要求购买者继续归还剩余银行贷款的诉讼请求, 嘉兴中院不予支持, 并认为应由房地产开发商继续承担剩余贷款的还款责任。

该判决结果几乎可以说是颠覆了所有人的第一反应: 哪怕房屋烂尾了, 这是购房者向银行借的钱, 当然应当由购房者自己还。

嘉兴中院的判决与我们的第一反应发生冲突的原因在于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“商品房买卖司法解释”)第二十一条规定的理解不同以及所处总体经济环境不同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年)

第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的, 出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

[需要特别说明的是, 商品房买卖司法解释第二十一条的规定与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年)第二十五条的规定一致, 故该条款并非新出台的条款]

01/ 嘉兴中院的裁判逻辑

结合该报告以及商品房买卖司法解释的相关规定, 我们推测嘉兴中院裁判逻辑如下, 在《房屋买卖合同》解除后, 《个人购房贷款及担保合同》因购房者贷款购买房屋的合同的目的无法实现, 进而一并解除。根据商品房买卖司法解释第二十一条第二款的规定, 应当由出卖人即房地产开发企业将其收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人即贷款银行和买受人, 换言之, 由房地产开发企业承担还款责任。

事实上, 此前司法实践中也不乏其他法院作出类似判决, 例如辽宁省沈阳市中级人民法院在中国工商银行股份有限公司沈阳皇姑支行、陈洪跃等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书[案号:(2021)辽01民终19779号]中判决, 房地产公司偿还贷款银行《个人购房借款/担保合同》项下的剩余借款本息(具体金额以银行系统数据为准)。

上述裁判方式在“三条红线”之前的房地产时代并不会产生实际问题, 因为那时候的房地产企业“财大气粗”, 有能力把贷款合同项下贷款人尚未偿还的借款本息, 把购房人自己支付的购房款一并给还了, 贷款银行不用去向个人追债, 自然也乐得轻松。

02/ 谁才是《贷款合同》的债务人?

可到了房地产企业纷纷“暴雷倒下”的2022年, 找房地产要钱几乎成为了Mission Impossible, 那么谁才是贷款银行真正的债务人, 这个问题便尖锐地凸显出来了。

我们理解是购房人而非房地产企业。

回到《个人购房贷款合同》本身, 购房者向贷款银行借钱用于购买房屋, 购房者和贷款银行之间成立借贷合同关系, 通常情况下, 贷款银行会依据合同约定直接将贷款打入房地产企业的账户, 该一划款行为构成“向第三人履行”。需要强调的是, 作为接受银行履行“放款义务”的第三人, 房地产企业并非合同当事人, 无需承担《贷款合同》项下权利义务。在《贷款合同》正常履约的情况下, 由购房者“背”贷款, 在《贷款合同》解除的情况下, 自然也由购房者承担“恢复原状”, 返还银行发放的尚未偿还的贷款, 这是合同相对性所决定的。

03/ 如何理解商品房买卖司法解释第21条?

其实早在2017年, 最高人民法院在《中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审民事判决书》中即对该条款的理解进行了专门解释, “就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款(即2020年商品房买卖司法解释第21条)的本义来说，并没有免除购房者(同时又是借款合同的借款人)的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。”

由此可见, 房屋买卖合同司法解释第21条与其说是界定房地产企业与购房者之间的还款责任, 不如说是基于还款便利性和避免讼累的目的而设的规定。

04/ 将房地产企业的风险转嫁给银行并非可取的做法

嘉兴中院案例一出, 我们也的确看到一些文章认为这是一个符合法理和情理的判决, 但我们观点确实恰恰相反, 该判法亦不符合法理也不符合情理。的确相较于个人而言, 银行等金融机构就是庞然大物, 理应承担更多的社会责任, 但这并不意味着“劫富济贫”。

购房者向银行申请贷款时, 银行决定是否放款, 审查的是个人资信和还款能力而非房地产开发企业是否有雄厚的“背景”、良好的现金流; 银行给到购房者的房贷利率也只是在LPR的基准上上调一定BP甚至没有上调, 而非给到房地产企业动辄年化七八甚至更高的利率; 银行给到购房者的还款期限是二十年甚至三十年, 而非开发贷短短三年, 所有的贷款条件都远远优于银行直接向房地产企业放贷。如果裁判机构将《贷款合同》解除后的还款责任直接推给房地产企业, 无异于直接将原来应由购房者承担的房地产企业的商业风险直接转嫁给了银行, 致使银行承担了远高于其预期的风险, 导致了风险和收益的不匹配, 违背了基本的商业逻辑。

如果该判决之后成为“通行判法”, 这可能导致银行为控制风险, 在审批个人购房贷款时, 不但审查个人资信, 还会进一步审查房地产企业的资信, 甚至可能对房地产企业进行分级, 并据此向购房者区别提供贷款条件, 甚至因为房地产企业资信问题而拒绝放款。而吞下这一“苦果”的最终还是购房者自己。

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原标题：“烂尾楼”购房者免除剩余贷款还款义务？难说 !

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