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2020年，房企信用债违约数量就达到222只，约是2019年的4倍，重点房企债券违约涉及金额接近170亿元，面临巨大的挑战。
作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
三道红线之后，房企的资金压力骤升。2020年，房企信用债违约数量就达到222只，约是2019年的4倍，重点房企债券违约涉及金额接近170亿元，面临巨大的挑战。与此同时，年末房贷新规下，房地产债务问题成为当前监管层高度关注的对象，“找钱难”和“融钱贵”成为房企众生相，融资收紧趋于常态化。
2021年开年，房企便密集进行发债。据克而瑞研究中心不完全统计，截至1月13日，共有32家房企发行了债券，募集金额近千亿元，同比大幅增长，其中海外债迎来新一轮的发债高潮。
在房企融资形成供需双向更加严格的监管后，房企融资环境持续收紧，在此情况下，房企密集发债背后，实际上房企在2021年将面临历史上最高到期潮，借旧还新的压力下，在全球流动性宽松时积极发债。未来企业融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将加大经营杠杆和合作杠杆的使用，以实现规模的稳定增长。
32家房企密集发债近千亿
新年伊始，房企迎来新一轮的发债潮。截至 2021年1月13日，共有32家房企发行债券，包括碧桂园、世茂、旭辉、新城、龙湖、龙光、蓝光、建业等多家房企，募集金额合计约735.22亿元，融资量较大，同比增长25%。
从发行债券结构看，截至1月13日房企发债以境外为主导。境外发债86.52亿美元（约561.23亿元），境内发债175亿元，境外发债占比明显上涨，占总体发债量76%，同比增加10个百分点。
从融资利率来看，截至1月13日发债房企的综合融资利率为5.36%，较2020年房企全年融资成本下降0.77个百分点。房企融资分化持续，龙头房企的融资优势持续凸显。融资成本方面，梯队越靠前，则利率最低，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企则为11.42%，融资成本较高。
龙头房企获得更长的发债年限和更低的发债利率，如碧桂园发行两笔年限都在5年以上的境外债，其中5年期的5亿美元境外债利率仅为2.70%，为所有发行债券的最低利率；世茂发行了10年期的8.72亿美元境外债，利率为3.45%。而排名靠后的中小房企，融资利率最高则达到15%，且发债年限小于2年的房企基本为排名50后的房企。
数据来源：企业公告、CRIC整理
2021年到期债券超七千亿，为历史最高
房企开年密集发债背后有两大主因，一方面由于近期美元贬值，且全球流动性进一步宽松，叠加年初机构额度宽松等多重因素下，房企发债意愿较强；很重要的一方面则在于房企2021年面临历史上最高的债券到期潮，在借新还旧的压力下，密集发债。
据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。
图：2018年以来房企债券到期情况（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC整理
房企债券2021年迎来历史的最高到期潮，主要在于房企自2015年后开始密集发行公司债，而公司债的发债年限一般为3-5年，2021年房企迎来新一波的还债期。
另一方面，在2016年年底境内债发行受限后，房企发债转向海外，2017年开启海外债潮“元年”，2-5年的发债年限是主力，所以房企近几年境外的到期量均较大。
值得注意的是，而随着借新还旧的持续压力，加上近几年上市房企的增加，95家房企2018-2020年发债量上了新一台阶，发债规模均在7000亿元以上，较2015年的发债潮增加了近3000亿元的体量，未来的偿债高峰将会持续。
图：95家房企历年发债情况
数据来源：企业公告、CRIC整理
由于目前政策供需两端限制房企融资，面对2021年的偿债高峰，虽部分房企提前偿还了共计约460亿元的债券，但数额较小。具体企业而言，2021年到期债券最高为华夏幸福，需偿还284.85亿元，其次为万达集团，两家企业均突破二百亿元。整体来看，房企偿债及经营压力巨大，未来可能诞生更多的债券违约。
表：2021年房企债券到期TOP20
数据来源：企业公告、CRIC整理
实际上，新年伊始房企迎来新一轮的发债潮，成为近几年开年的惯例，预计持续到本月月底将会有更多的房企进行发债。
不过与以往不同的是，2020年下旬以来，政策强调房地产行业去杠杆，并且执行了更为严格的监管措施，伴随着2021年房企的债券到期潮，房企的偿债压力更大。
在此情况下，除了发债之外，房企还应减少对融资的依赖，加大项目去化，同时持续性加强销售回款，增加自有现金，后期应更加专注企业自身的经营管理，向经营管理要效益，在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。
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