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连接人,信息和资产
对于一名投资拓展人员而言，除了看地、谈判、喝酒等对外事务以外，可研报告占据了一名初级投拓人员60%以上的时间和精力。
作者：陌爷地产圈
来源：陌爷地产圈（ID：gh_6e6c6fd48723）
作为一只资深投拓老狗，既一线跟过不计其数的项目，也做过总部投资评审
既经历过简单高效、老板决策的扁平化的公司，也经历过流程繁琐，多级体系的集团公司
对于一名投资拓展人员而言，除了看地、谈判、喝酒等对外事务以外，可研报告占据了一名初级投拓人员60%以上的时间和精力
随着房地产逐渐走向精细化管理的模式，不少开发商对于投资权限的下放开始变得更加谨慎
许多投拓也会抱怨，投资评审报告及其冗杂
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首先是可研报告中由投资条线占主导的内容部分少之又少
方案是由设计条线出具，成本给出成本测算，营销给到价格定位及客群分析，就连测算报告也需要财务部的审核通过
对于招拍挂项目而言，投资逐渐的演变成了资料收集、统筹协调、安排上会、催盯流程的角色
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其次，流程繁琐和报告冗杂的最重要的原因还在于做投资决策的投委们不可能做到对所有城市和地块的熟悉
投资可研报告更多的是在帮助老板们理解和评价地块的投资价值
但是从做投资评审的经验来看，老板真正关心的只有固定的几个评价维度，而能够把一个项目说清楚说透也只需要这10p左右，再多的报告都只是在堆砌
投资可研报告越来越繁琐的原因在于从集团总部到分公司再到投资团队，中间的上传下达导致对评审报告在形式上的要求越来越多
再加上，不排除区域甚至总部对于一线投资工作不了解甚至是没有实操经验的人员
为了凸显存在感和专业性，只能从报告层面提问题，甚至是跟一线人员抠字眼
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对于一个熟悉的城市，投资可研报告只需要10p，再多都是废话！
1、项目区位
最直观的可以反映出地块所在区域与板块，从刚需、刚改、首改、改善等的维度大致可以适配出该宗地块可以做什么样的产品、什么样的定位，如果周边已有我司在售项目，自然一目了然
2、项目基本情况
主要包括规划指标、设计要求、挂牌条件、竞买时间等信息，对于地块的基本信息可以很精炼的全部掌握
3、交通及配套
关注目标地块周边的地铁、主干道等的通达性，周边商业、教育、医疗等配套是否成熟、周边是否有对于货值产生折损的不利因素等
4、住宅市场&土地市场
这部分内容是比较核心与关键的，主要是与周边历史成交地块及在售项目做对标，进而推导出目标地块预计售价、预计土拍激烈程度及溢价率等，直接影响到授权价格
5、 强排方案
目标地块在规划指标确定的前提下，能做什么样的业态，同时需要适配对应产品线，如何做到货值最大化等，强排也是成本测算和投资测算的基础
6、成本测算
基于方案指标、适配产品线、客研输出等多维度对目标地块的预估成本做出假设，核心的输出结果无外乎建筑单方成本、可售单方成本、计容单方成本等
7、价格定位 & 流速分析 & 客群分析
投资测算的价格往往对于价格及流速最为敏感，所以这部分内容也是极其关键
8、工期假设
主要关注开工、取证、预售、竣备交付等大的工期节点，随着近两年开发商对于快周转的诉求，对于节点也一般都会制定标准工期
9、测算模型
投资测算是对项目投资价值结论性的输出，自然不可或缺
10、敏感性分析
模拟在不同售价假设、成本价折环境下的项目效益变动情况，这个维度更多的是供领导决策授权价的范围
无论对于投资评审人员、投资决策人员、项目评判人员，即便可研报告写得再多，核心关注的也无外乎以上几个方
而可研报告之所以越来越冗杂，核心还是在于苦逼的一线投拓与投资决策层对于项目的认知和理解程度不同
而为了让领导能够做出决策，越来越冗杂的可研报告逐渐演变成了一种形式上的替代！
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