作者：章睿荣

来源：江湖人称Ray神（ID：Ray_PropertyTech）

通过前面的介绍，相信大家对资管体系的内涵应该已经有所了解。但也许有人会说，这一体系看上去似乎更多还是管理思维的事情，技术手段并不见得能给资管体系的建立带来多少帮助。这个说法其实有些偏颇了。

正如前面所说，资产管理是一个体系建设的工程，需要从思维方式、组织执行到管理手段都进行改造。资管体系下，要实现业主目标，实现资产价值最大化，就需要降本增效以求NOI的最大化。科学的技术手段的引入，可以有效帮助企业释放重复性人工，挖掘更多的收入增长点，进而为资产收益的提升添砖加瓦。
为此，我们需要站在大资管的视角，围绕NOI的收支两条线出发进行信息系统构建，通过数字化的手段，帮助企业打造高效、可控、可视的管理支撑体系，推动企业逐步向“智慧资管”转型。

下面我们来探讨一下行业里有哪些围绕资管体系开展的科技创新上的工作方法。

资管转型需要建立收益目标驱动的管理体系，而目标的落地则是需要建立起一个贯穿运营管理全过程的PDCA循环。信息技术的引入，能够帮助企业更加合理地做好计划预算，并对执行过程进行跟踪和检查，进而对产生的差异与进一步的行动方案衔接。

图1：计划预算的PDCA循环

许多商业地产企业编制预算的过程，往往只着眼于短期的利润及收入要求，而忽略了其与投资方案的衔接，更有甚者把预算编制的工作完全交给财务处理。在我们的客户里，很多已经意识到了这一问题，因此他们开始借助技术手段来辅助预算的编制，从业务源头对每一个租赁资源制定招租方案来进行租金预测，再根据收益目标和预测的租金配比营业费用的估算。这一过程从开业前期结合投资方案制定初版，到经营期以年度为单位进行再测算并调整年度预算，逐年/逐月滚动落地。

预算的分解，最终会落到一铺一价，进而应用到支撑商业地产收入实现的租赁合约执行过程中去。今时今日，大多数强调收益目标的企业都会采用系统的手段来将一铺一价应用到合约审批当中。

借助信息系统，依据一铺一价的政策对合约租赁条件进行对比监控，辅助企业识别影响收益目标的合同，并在签约环节就加以管控。

当预算目标下达后，在日常运营过程中还需要以月度为单位对收支两条线的预算执行情况进行对比检查。这一预算分析的管理思路基本上已经被大部分企业所采纳，这里就不再多说。

在进行了预算执行分析后，更重要的事情是需要结合实际租赁的情况对重新测算未来的租金预期，进而形成可以支撑收益目标达成的未来的预算，以指导下一个工作期间的招商签约和运营。

今天，业界的科技科技应用越来越普及，许多企业从中也获得了管理的提升，并为其优化资产价值带来了成效。

存量市场同质化竞争的加剧，唯有客源广的才能减少空置损失守住价格，因而获客渠道的拓展成为资管企业所关注的问题。越来越多的人在尝试变革传统的招商方式，或将广告位、活动场地、月租车位等零碎的空间资源通过线上预订的方式进行出租，或借助微分销的方式将自己的房源分享至朋友圈、中介、在租租客等进行线上推广传播。我们北京的某知名客户，更是率先引入全渠道营销的模式，将租赁资源打通各个好租、链家等中介平台，实现一键发布触达，最大程度地提升招商推广的效率。

图2：MBP在线租赁系统

面对市场上复杂多样的合约条款，如何行之有效地加以管理，确保标准合约得到应用，降低合约审核的难度，最大限度地减少人工处理。今天，租赁合约的电子化管理可以说已经是大部分商业地产企业的标配。我们有的客户甚至已经引入了电子签章的方式进行线上签约，实现了无纸化租赁。

无论是面对自然月/租赁月的不同收缴条款，还是纯抽/取高/阶梯抽/品类抽/清算等各类复杂的计租条款，或是商铺/办公/场地/广告位/月租车位等不同的合约类型，MBP商租云系统都可以帮助企业有效地进行电子化管理，并转化为标准格式合同，自动连接后续的应收结算和各类业务处理，最大化提升租赁合约管理的效率。 

图3：商租云合约管理

计算机的自动化处理，除了避免人为转化数据可能带来的出错，还可以帮助企业降本增效。这方面许多企业收效最明显的应当是在业财一体化方面。因为租赁业务的各项处理，无论是合约的签署、履约期间的变更/退租、租户的欠缴/催收等等，都会产生相应的财务行为，过去许多企业依靠手工处理的方式很容易会出现和业务的脱节，导致大量的核对工作。而今天许多企业已经逐渐将这些事情交给计算机去处理。

通过全场景的业财一体化的系统，自动根据签约、出单、变更、退租等业务行为生成对应的财务处理单据及凭证，并按照现金流和权责的不同视角自动出具数据，进而满足运营和资管的不同需要。

移动技术的普及应用，为工作效率提升带来了更多可能的手段。许多企业已经加入到这一变革的行列当中，例如：许多企业通过电子账单的方式辅助催缴，并打通线上支付，改变传统的收缴方式；物管的报事报修、物业巡检和工单管理的过程都在移动端进行管理；有的企业开始让招商人员通过手机端登记接洽潜客、跟进洽谈记录……

这些领域的移动化管理变革，目前已经涵盖了从内部管理、租户平台、会员营销等多个方面。

图4：移动运营管理

随着科技手段的提升，数据的获取手段越来越丰富，企业对数据的重视程度也日趋提高。我们的客户今天多数都已经逐步在建设数据分析平台，站在大资管的视角去构建业务的可视性，用数据说话，改变过往拍脑袋决策的方式，进而更好地保障业主目标的达成。 

图5：MBP不动产分析平台

招商环节：分析客户来源和面积需求，掌握入驻租客/品牌行业构成，以更好地进行后续策略调整和商务谈判
签约环节：分析同楼层、同行业平均租价水平，洞察合约额度与预算目标差异，以决策合约签署的可行性
经营环节：分析收入、销售、客流、客诉的同比环节，透过坪效、费效比等历史经验的参照，指导后续的工作方法
财务环节：分析预算、收缴等短期指标的完成情况，并测算NOI、IRR等中长期回报指标的影响
除了以上这些引入技术手段的管理变革外，其实业界还有许多其他方面的科技创新。例如：许多企业借助物联网的手段来管理安全、能耗和设备维保，进而降低相应的人工成本；有的客户通过银行划扣、第三方金融担保等方式，转嫁收缴环节的一些风险和成本；一些购物中心尝试着新零售领域的一些技术应用，以期从营销中获得收益转化……这里就不再一一介绍了。

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原标题：存量时代下构建资管体系的思考（下）

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