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2023不良资产大会昆明站
从最近青岛和福州关于资金来源的审查要求来看，如果这一规定继续被其他城市效仿采用，那么土地保证金和土地款融资将彻底退出历史舞台。
作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai）
最近大家应该注意到，很多城市都在封堵房企的土地保证金与土地款融资。以至于百强房企中有好几家都已传出下半年将彻底取消或暂停拿地计划。
从最近青岛和福州关于资金来源的审查要求来看，如果这一规定继续被其他城市效仿采用，那么土地保证金和土地款融资将彻底退出历史舞台。
福州在8月17日《<关于2021年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告>的补充公告》明确规定：
“竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买企业在竞买申请时应说明购地资金来源、提供相应说明，并作出书面承诺。属地自然资源和规划部门会同属地地方金融监督部门，委托会计师事务所开展购地资金审查。经审查，不符合上述规定的，取消竞得资格，已缴纳的竞买保证金不予返还；已签订土地出让合同的，解除土地出让合同，收回已出让土地，定金不予返还”。
青岛在2021年8月18日重新推出第二批集中供地，在土拍规则的调整中关于竞买资金有明确规定：
①参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等；
②竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还，竞买人3 年内不得在我市参与土地竞买。
③经审查，竞买人提交的《资金承诺书》与审计结论不一致，已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》，扣除50%竞买保证金作为违约金不予退还；已签订出让合同的解除土地出让合同，定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人。竞买人3年内不得在我市参与土地竞买。
可怕的是，青岛、福州最新的土地竞买资金规定绝不是个例，将会是其它所有重点城市土拍的统一先河！
因为青岛、福州的竞买保证金政策不过是“8.10”闭门会议的执行！
根据2021年8月10日自然资源部闭门会的会议精神，全国22个重点城市大部分都暂缓或推迟了今年第二批的集中供地。
除之前给大家分析的15%溢价率问题，需要大家注意的是，其中对于资金来源的审查要求主要如下：
竞买人的资金必须为自有资金。建立有效的购地资金审查制度，加强对房地产企业购地和融资监管，房地产企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。参与土地竞买的单位或个人必须说明资金来源，并提供相应证明等要求。将现行政策中“建立购地资金来源审查制度”，由可选用政策措施改为统一实施的政策措施。
除通过资金审查制度来限制拿地资金必须为自有资金外，最近，还有一条关于地产私募基金的消息也在地产圈关注度颇高。
8月12日，中国证券投资基金业协会（AMAC）已口头通知私募基金公司，协会将不再接受投资房地产项目基金的登记备案，已提出的申请将被驳回，既有的基金不受影响。这里面包括了“股权私募基金”。
其实想想也很合理，这几次顶层关于“房地产大量使用借款从而引发的金融杠杆风险”的防控，绝对不是玩花架子。但凡不是傻子都知道，市面上几乎没有真正的股权私募基金，无外乎“明股实债”：
通过“股权+债权”的模式，即私募机构先以资金收购房企的部分股权，然后再以股东的身份向公司借款，从而达到间接放款的目的。借款的部分，房企到期归还本金还要支付一定的利息。股权的部分，房企到期进行回购，关于回购的时间和金额，机构会和房企签订一个回购协议，并且这个协议里面大多会约定一个固定的收益，作为兜底。因为地产私募本身实质上还是一个借款行为，是一个债权融资的过程，股权的进入只是为了监管合规。因此大部分的私募，都会采用固定的收益模式，而且还是先分收益，让房企承担劣后级。通俗点讲，就是私募机构会先出资，先分收益，承担最低的风险。
以上最近一系列的密集政策都充分的表明：这次房地产调控已经不是“形而上学”，用我不少地产融资圈的朋友的话来说：“房地产前融已经彻底玩不动了”。
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