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2023不良资产大会昆明站
首先明确“房抵贷”不包括按揭购房，一个是民生领域，一个是经营领域的贷款。
作者：不良掘金蛙
来源：不良掘金蛙（ID：buliangjuejinwa002）
首先明确“房抵贷”不包括按揭购房，一个是民生领域，一个是经营领域的贷款。这一类的债权抵押房产多为住宅，处置思路主要为司法拍卖或以物抵债为主。得益于房产价格稳定和国民认可度高，一旦价格走低，“二抵”部分的价值将第一波损失掉。
传统的处置流程就是按抵押率放款，债权发生逾期后，寻求债权转让回笼部分资金。这一类债权的普遍收购价格较高，但因其流通性好、回收成本周期短，在不良资产投资中竞争比较激烈。
随着这些年的发展，逐渐增加了中间其他服务商，如担保机构、获客机构等。这些机构的介入对降低逾期不能回收的风险和推广贷款产品方面有显著的作用。经过这几年的发展，逐渐增加了新的模式，业内有的叫做“远期收购业务”，即一旦担保的贷款出现逾期，且达到某些设定条件，承诺按约定价格或者比例收购该批次不良债权。好处是贷款审批阶段通过贷前调查，对债权就已经有了深入的了解，后期一旦逾期，风险相对在一定可控的范围内，而且形成了一个产业闭环，只要贷款就一定有不良的出现，对内外都形成了“护城河”。
这一类业务一般有三种交易模式，有限合伙模式、收购预付款模式、联合清收模式。
有限合伙模式，优先级和劣后级资金成立SPV企业，出包方全额转让“资产包”至SPV企业，由SPV委托劣后资金方处置。处置回现优先支付优先级资产投入，劣后方享受最大利润承担最大风险，项目结束后SPV散伙。
收购预付款模式，有意向收购该不良资产的意向购买人，通过支付一定比例的预付款或保证金给到SPV项目企业，由SPV项目企业全资收购该不良资产包后，委托意向购买者处置回现。利用后期回现支付SPV垫付的尾款和应获得的利润。
联合清收模式，保底清收方支付给SPV收购企业一定比例的保证金，保证为SPV收购的资产包清收回现金额或者达到一定的收益，一般用IRR计算（最早讲过IRR是怎么计算的，可以去翻阅一下）。如果未达成按比例扣除保证金，如果超额完成，按比例分配超额部分的收益。
针对房抵贷的处置方式，最传统的是通过司法拍卖挂牌出售。近些年增加的很多新的玩法，出包方通过不同的交易模式转让资产包后，机构把大包一级一级拆分成受众较多的小包，这些小包有的通过司法拍卖消化掉，有的通过抵债再贷款方式消化掉。这种方式处置周期非常短，变现能力强，但相比较传统方式产生二次不良的概率要高。
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