地产融资实务（一）项目融资需求甄别及融资评估

西政资本

2019-04-12 12:27
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如果项目方的实际控制人对项目转让或者融资后自行操盘犹豫不决，资金方亦会慎重选择合作。

作者：西政资本

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

一、资金方投资取向与风险偏好的匹配

二、资金方与项目方的前期对接及融资评估

（一）融资需求的真实性与确定性评估

（二）融资要素及融资可行性的评估

（三）机构与项目方的对接要素及项目可推动性评价

笔者按：

融资项目千千万，对于资金方而言如何有效地甄别真实的融资需求系其后续成功投资的第一步。对此，笔者特结合西政投资集团为地产项目提供融资的实操及同行交流经验，从资金方的角度为各位读者分享资金方对融资项目的甄别及评估态度。

一、资金方投资取向与风险偏好的匹配

融资主体的强弱程度与项目本体的优质程度决定了融资主体对融资机构的可选择度。同样的，资金方根据各自对风险偏好的不同，对于融资项目及融资主体的挑选大致呈现如下几种态度：

1.强主体的优质项目：机构抢着做；

2.强主体的一般项目：机构看着做；

3.弱主体的优质项目：机构挑着做；

4.弱主体的一般项目：机构悠着做。

二、资金方与项目方的前期对接及融资评估

融资亦讲究“非诚勿扰”，资金方与融资方最后是否能牵手成功，第一眼十分重要。资金方在与项目方前期对接过程中，基本能判断项目融资需求的真实性、确定性以及后续推动的可行性。

（一）融资需求的真实性与确定性评估

从项目方的基本面（尤其是实际控制人的真实想法）评估确认项目方对融资的态度，比如城市更新项目融资的必然性与迫切性，是确定通过融资自行操盘还是考虑项目转让或合作开发？是必须马上融资还是存在内部腾挪资金空间可暂时不需融资？对非金融机构提供融资的接受度？

通常做惯了银行等持牌金融机构融资的项目方，通常不会轻易接受诸如基金等非金融机构的融资；如果项目方的实际控制人对项目转让或者融资后自行操盘犹豫不决，资金方亦会慎重选择合作。

（二）融资要素及融资可行性的评估

从核心融资要素（尤其是放款时间、融资成本、融资期限三个要素）反推融资的可行性。

1.判断项目所处的阶段或项目成熟度

对于城市更新项目，项目所处阶段是列入更新计划前还是计划后，专规是否通过，实施主体是否确认：计划列入前后找私募等前融，拆赔双80%以上加上已过专规则优先找银行或信托（如中行、建行、工行、交行；个别信托等）。

2.放款周期与融资期限的接受度

两三周内即需资金还是两三个月内资金到位？融资期限是半年、一年、二年或五年？如果火烧眉毛才寻找资金，并要求在短时间内到位。该类项目融资方式有限，通常可选择过桥资金，并需有能力接受高额的融资成本。如果融资期限过长，如果涉及募集资金的，还需充分考虑投资者对长期限产品的接受度。

3.对融资成本的接受度

判断融资方对成本接受度过低，还是无底线地接受高成本？

以城市更新项目为例，如果项目尚未通过专规，并且对融资成本接受度较低，该类项目由于成熟度不够，除非资质较为优质的开发商或有十分优质且足额的担保，否则低成本资金的落实难度相对较大。

对于无底线接受高成本的项目，则要充分衡量该融资方的综合实力以及项目未来的收益情况，是否有明确的退出方式或者接盘方，综合衡量融资主体是否有能力承担高额成本。

4.授信额度的可操作性

授信额度一般都根据融资金额、用途以及对应的项目估值、担保措施来判断。

以笔者经办的深圳某工改融资项目为例，融资方名下的工改项目前期已有其他银行提供了几十个亿的更新贷款，项目目前已达预售阶段，但需找资金将前期的更新贷款替换。如果单独申请开发贷款其授信额度无法覆盖前期几十个亿的更新贷款。但有银行可根据前期资金的实际使用情况，确保替换的几十个亿的资金流水、用途均为城市更新的拆迁补偿等款项，则可重新确定授信额度，并可包含后期的开发贷款的金额。

通常进行项目融资时，所获得的授信额度不仅仅看项目本体及其估值，资金方亦会重点关注项目是否有所谓的“抓手”。尤其对于那些项目本身并不十分优质，但能提供本项目之外的融资担保或有其他项目可以做融资用途的变通，该类项目亦能获得资金的青睐，并获得可观的额度：

（1）风控担保措施的达标程度，即是否有足额的“抓手”：如股权让与担保的接受度、土地后置抵押之外的其他资产抵押或其他担保等；

（2）融资方案的可替代性：如更新项目本身无法融资，但可通过关联的实体公司做其他融资产品。

（三）机构与项目方的对接要素及项目可推动性评价

判断项目可推动性不仅要关注对接人的层级及所获得的授权支持程度，亦要充分判断项目方的配合度问题。

1.项目方对接人的层级及其公司层面（实控人）对对接人的授权和支持

常规评价要素如项目方对接人的层级或背后的授权支持，比如宴请的时的餐饮标准、具体出席人等；项目方或其对接人对机构的态度，敷衍还是配合？牛气十足、自我感觉良好还是务实有度、不卑不亢或是放低姿态求助？

2.项目方的配合度问题

项目方或其对接人对核心沟通事项的反馈速度以及配合度，比如主体信息、财务报表、项目本体相关信息的提供，是遮遮掩掩还是有效配合等等。

以上系本系列文章的第一篇，后续笔者将为各位同业人士介绍地产融资过程中融资调查及融资谈判的核心要素、融资尽调、融资方案设计等内容。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议