作者：克而瑞战略顾问部

来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）

2020年12月，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会议共提出8大方面工作，其中，第一条就是“全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。“

事实上，城市更新并不是一个新的话题，以深圳为代表，城市更新早已成为开发商切入地产领域的重要手段。据克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中47%涉足城市更新领域，TOP50房企中有61%涉足城市更新，其热度可见一斑。

图：百强上市房企参与城市更新规模梯队分布

数据来源：企业年报、CRIC整理

公开资料显示，在2020年有超过30个省市公布了城市更新计划，北上广深四大一线城市更是在旧城改造计划之外提出了工业存量资产的利用与再开发。仅深圳就新增实施改造任务9000亩，完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。而上海则坚持留改拆并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障。

在目前所有城市更新项目中，城中村改造占比最高，达33%，其次为工改项目，占比达28%，两者相加总和超过6成。

工改项目更新涉及政府、企业、原持有方的多方参与，权益结构复杂，开发周期较长。与此同时，项目多为上世纪50、60年代甚至20、30年代的保留建筑，不仅具有历史文化价值，同时社会影响力巨大。前有上海网红“上生新所“，后有郑州“8年磨一剑”的二砂文创园，其热度的背后，是政府乃至社会对其的殷切期盼。

随着我国相关机制和政策的逻辑线索日渐明朗，作为实体经济复兴重要承载体的工业用地越加成为城市更新中“转型升级”的优先对象。伴随时代变迁，各类新理念的注入也使得工改项目的发展有了更多的可能性。

我国对于工业改造的方向，主要集中在工业旅游区，（上海国际时尚中心、长春长影旧址博物馆、柳州工业博物馆等）、开放街区（北京798艺术区、方家胡同46号、上海M50创意园等）、产业园区（上海8号桥创意园区、临港“新业坊”系列等）。

工业遗存的改造与再利用将成为各地政府城市更新系统的先行工程，对项目本身而言，呈现出主体多元、定位精准、功能融合、资产金融化四大趋势。

（1）主体多元

工业改造项目大多体量较小、在改造上比较碎片化、改造也受很多保护限制。因此，在实际改造的过程中，需兼顾市场化与可利用，对改造方案多样性、灵活性和定制化就具有较高的需求。这也促使其跳出单一开发主体运作的单调性和局限性，实现多方合作，各司其职、各发其光。

以张江国创中心项目改造为例，该项目由张江文控导入资源，加上万科“城市配套服务商”的理念导入，优化产业结构，激活产业动力，最终实现产业创新和城市更新的完美组合；而船厂MIFA1862的前身，则是我国最早修建的造船厂之一的上海船厂，具有百年历史底蕴。2005年，项目由中信泰富和中国船舶工业集团强强联手，由著名日本建筑设计师隈研吾担纲其建筑设计，将船厂MIFA1862打造成为集文化、艺术、展览、演艺和休闲等功能汇聚一身的世界级顶尖大型城市综合体；上生新所在打造过程中，引入社会资本多方合作共建，包括包括政府、学术机构、社会组织、居民以及房地产企业。

事实证明，工业改造不只是依靠政府单方推动，随着工业改造的深入发展，社会资本也将是推动资金、动力的来源，也将成为工业改造重要的推动者之一。

（2）定位精准

在工业改造的过程中，确定合理准确的定位，活化城市空间是决定项目成功与否的关键。城市与城市之间，有着不同的文化属性和城市记忆；即使是同一城市，也有不同的发展印记。因此，工业改造项目的定位不是能够“异地复制”的标语，而是基于项目本身的“私人定制”。

上生新所在哥伦比亚俱乐部时期就具有文化时尚的属性，因此在改造定位上，万科将本项目定位为“集办公、娱乐、文化、生活功能为一体的新型城市商圈和活力社区”。在建筑形态上，保留哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部及附属泳池等时代特征，在上海从来都不缺少逛街购物的地方，从南京路步行街到人民广场，都可能成为购物者的天堂，但是上生新所在大量人口消费档次和品味逐级分化的上海，抓住的则是特色的小众需求。稻城书店简餐结合的阅读工位，可以留住那些希望能安静待着的人，形成慢生活空间；装饰和风味各异的特色餐饮店，也是上生新所吸引人流的主要业态，除此之外，上生新所各类展览，翘首以盼的茑屋书店的开业，也成为潮人的聚集地，设计、艺术、时尚、生活方式。

同样是万科参与的张江国创中心，则更偏向于引领区域经济发展。片区以国内外高层次人才和青年创新人才为主，以科创为特色，集创业工作、生活学习和休闲娱乐为一体的现代新型宜居城区。因此，项目以“汇聚创新创业、聚力产业发展、践行产城融合理念”为目标，打造成为具有强劲辐射带动力的创新综合体和集聚区。

（3）功能融合

纵观全国工业改造案例，可以发现改造后大多数集办公、商业、艺术展览、博物馆等于一体，产业、商业、公共配套之间边界越加模糊，呈现功能融合特征。

宝山新业坊在打造过程中由临港通过自身产业导入和产业协调能力，为老旧建筑注入产业功能。在提升存量物业价值的同时，用商业配套为园区赋能，增加园区的活力。曾经贯穿园区的淞沪铁路被改造为一个半开放式的时光月台，定位为风情商业街，是园区商业配套区的集中区。项目利用铁轨、火车头、车厢等元素，集合街区的2.2公里的长度，未来将集中60+家商业。让园区在租金方面更具溢价力，项目方能够获取更多的收益；

此外，园区内缤纷配套为园区生活满足基本的诉求；时光月台为园区提供路演、秀场、市集活动，增添园区活力；7人制的活力足球场,在提升园区配套设施的同时,还满足了周边居民需求,成为园内的一个活力社交空间。 

（4）资产金融化

2020年，涉及工改项目的企业全年共5家企业实现了IPO（中新、德必、锦和、易商、铜陵经开），如果算上毛大庆的优客工场就是6家。其中，德必、锦和、优客工场均涉及到了工业物业的改造。由于该类物业对于长期持有以及物业自身区域条件的优势，往往具有较高的估值，也更受市场认可。

表：涉足工改企业与传统产业地产企业财务表现对比

备注：德必、锦和在总资产与市北高新相差10倍的前提下，营业收入相差无几。

数据来源：上市公司年报

工业改造1.0版本通过改建，结合当地原有的制造产业基础进行厂房改造；2.0版本结合工业遗存的历史文化，将文化、时尚、文艺等创意元素糅合，打造文创经济、旅游经济；再到3.0版本回归产业本质，从产业迭代升级的维度，为老城区注入新鲜产业血液，集聚新的产业发展内容，形成产业内核，以工改项目促动区域产业升级。

因此，3.0版本下工改应该在传统更新的基础上，尽最大可能激发城市活力，以新文化、新消费、新经济的创新“3C”（Culture、Consumption、eConomy）理念，营造一个有温度、有影响力、有凝聚力的城市创新社区。 

随着城市发展，文化遗产保护成为有城市战略意义的行动，尤其是对于上海、北京、深圳等进入后工业现代化的城市来说，工业遗产成为城市文化遗存的重要分支。

比起新建筑，旧建筑更能体现时代的记忆和城市的文化。很难想象没有故宫的北京和没有兵马俑的西安会是什么样子的，这些能代表着城市味道的旧建筑如果完全“现代化”，那每个城市都将别无二致，自然也将索然无味。而对于工业城市来说，而且这些“废墟”的美感是不同寻常的，建筑的形态存在都源于建筑的功能，而不是传统的建筑形式，所以，工业改造过程中对这些“废墟”赋予新的功能定位是其中很关键的一点。

钢铁厂被重塑为音乐会和戏剧表演活动中心，闲置的钢架可以被重塑成为特色的休闲娱乐公园，巨大的储气罐可以成为瞭望塔和展示空间，老旧厂房可以被改建成符合文化创意产业实际需求的特色办公空间，在旧建筑中加入功能定位重塑，导入新的人群和活力，让新生活和新文化与原有的城市肌理有机结合，才是改造的成功之道。

“城市记忆”是城市形成、变迁和发展中具有保存价值的历史记录。如何保留工业遗址的灵魂，用现代方式让其与社会发展相交融，产生新的商业价值，是城市工业遗址改造的意义所在。

表：以新文化为特征的代表项目及体现方式

数据来源：项目公开信息

“新消费”即零售离不开人，离不开消费者这个基本核心，消费不仅仅是一种实体的购物方式，更是一种为了契合消费者本体而进行的心灵之旅。

在城市发展越来越现代化的今天，人们对消费的需求不仅仅满足于简单的购物，人们越来越追求精神上的消费和享受，旧改项目中的新消费模式的打造，就不能仅停留在打造商业形态。

在消费经济端，网红经济可以带来流量、流量可以带来变现，例如上生新所通过打造稻城书店、茑屋书店、泳池等各种强目的地型功能，吸引人流，带来经济效益；夜间经济用多元化成就夜晚，广州通过“夜宵文化”打造多样化广州夜游路线、在地标性旅游景点举办文化演出等方式丰富夜间经济业态，让规划从“白天规划”到“24小时规划”，丰富区域经济形式和业态；潮玩经济IP的打造可以给消费者以精神的寄托。

以后的消费所贩卖的，不是简单的商品，而是体验、情感和场景式营销。

表：以新消费为特征的代表项目及体现方式

数据来源：项目公开信息

在工改的发展过程中，旧改的意义不仅仅是“一站式消费”的打卡，盘活土地价值，循环的经济效益才是工业旧改所追求的目标。有些工业旧址也在改造之后土地效益重新焕发新力，而长期可持续的循环效益要靠产业实现。

宝山新业坊强化国际邮轮经济领域国际合作，全力推进邮轮经济，截至2020年上半年共引进包括中船邮轮科技、德国亚细集团、商汤科技、桑田智能、找油信息科技、上海市物联网行业协会等各类企业、机构近百家，累积纳税1.8亿元，实现地方财政收入5026.36万元；在张江国家自主创新示范区、中国（上海）自由贸易试验区两大国家战略下，张江国创中心发展科技创新经济，目前，张江国创中心的租金能达到4~4.5元/㎡/天，物业费12.5元/月/㎡，出租率达到70%。

旧改过程中如何在匹配城市战略下，依托区位优势聚合产业资源，发展产业经济、真正盘活区域，是值得深深思考和规划的。

表：以新经济为特征的代表项目及体现方式

数据来源：项目公开信息

（1）“真正的”整体改造产品打造

工业遗址改造，主要弊端或者瓶颈体现在改造只是停留在保留建筑的外部形态，进行内部空间的规划设计和改造上，以用来承接规划赋予其建筑的功能需求，在这种发展下，产业是被忽略的一方，改造只不过是停留在建筑形态上，只是承接功能的载体改造。

因此，在未来的工改方向上，应该要处理好产业发展和遗址保护以及功能承接三者之间的关系和融合，在这一目标下，改造就必须建立在摸清底数，充分调研上，充分理解产业的属性和建筑遗存的自身内涵后科学规划，做出真正的整体性产品改造。

（2）改造过程中品牌的打造

城市中被遗留下来的工业遗址在某种程度上代表着城市的文化属性，因此工造项目根据城市的经济结构和产业特点，在符合区位特性和发展需求的条件下，确定什么样的主题IP是很重要的。

IP的打造，往往要从城市文化、功能定位和感受趋势三个方向进行设计：这一主题的确定首先应该突出本城市的地域文化，改造最终想呈现的不是景观公园，而是一份浓缩的城市记忆，其次，在结合功能定位的基础上体现给人什么样的感受也是很重要的。

（3）盈利渠道的多元拓展

工业改造由于土地属性等的限制，开发商获取利益的方式往往只局限于通过出租获得租金实现项目收益。通常表现为在改造后载体中，进行企业、商业等的招商，从而获取项目销售利润或长期持有项目而取得的租金等收益。但是这种收益往往带有一定的局限性，并且只是收取租金，项目资金回流比较慢，因此拓展多种收益渠道是很重要的。

这一方式可以通过运营、资本运作或者投资实现。作为园区的运营商，在运营过程中不应该只停留在物业，而应该构建服务体系，为企业、商户等提供资金、人才、资源等多种渠道服务，而为企业提供增值服务所创造的价值，或许将超过租金收入，成为更重要的盈利来源。

从资本运作来看，在获取稳定租金和增值服务费后，运营方可以通过REITs形式打包出售资产以获取回笼资金，支持下一项目的开发收购，从而实现滚动式开发；另外，通过投资园区内部具有发展潜力的办公企业，也是获取收益的一大途径，将利益与企业捆绑，与企业共同成长，通过股权分红获取收益也是一种不错的选择。

工改实际是城市更新中重要的一部分，占比也越来越高。其含义更多是指将现有存量旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，产品多元化，包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。

近年来，工业改造也在不断的从探索中进步。如何在保护其“旧”属性的基础上，为其注入“新”元素，让其既符合时代发展的需求，又不丢失续写城市历史的意义是工业改造中一直需要思考的问题。

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原标题：深度研究丨“3C”理念下，工改项目如何破局？

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