几个地产股权信托的问题

阿信杂货院

2020-10-23 14:58
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吾每日三省吾身：好项目能给乎？差项目敢做乎？汝有能力做乎？

作者：阿信

来源：阿信杂货院（ID：xintuoer1）

大家好，我是阿信。

今天扯一扯几个地产股权模式的问题。因为这几个问题不仅是我在展业中遇到的问题，也是同业在项目推进中、财富在推介中以及投资人在选择产品中遇到的，问题具有高度一致性，那就姑且聊一聊吧。有些问题是同业侧重的，有些是财富和投资者侧重的，我都放在一起说吧。

第一个问题是信托计划结束时，项目公司现金分配的顺序问题。从风控的角度讲，在项目公司分红时，肯定倾向于优先分配信托计划的本金和分红，但从合规的角度讲，肯定倾向于信托计划和交易对手按照持股比例等比例分红，共享收益，共担风险，这样做股性最强。做股权最怕的是亏本，可项目做亏不是没有可能，合规也害怕，合规还不像风控，只考虑风险就行，他还要考虑后续监管的检查。律师的看法是，最终采取什么方案取决于监管的报备是否通过。看了几个市场上的同类地产产品，几乎都是风控第一，毕竟安全大于一切。但对于这一分配顺序的股性债性我咨询了几个合规，大家看法还是有不一致性的。

第二个是股权地产信托的开票问题。地产股权信托由于是股权退出，因此不能给交易对手开增值税发票。不能开票对信托公司是好事，减少了财务成本；但对地产公司是坏事，无法实现税务递减效应，项目在内部核算时绩效考核比较吃亏。有些地产公司因为这一点在选择合作模式上还是倾向于融资，比较排斥股权。

第三个是模拟清算的问题。谈模拟清算就不得不谈信托期限，信托是股权投资，可是等不到项目清盘清算就得退出，因为投资者等不了那么久，也接受不了投出去几百万，今天一万，明天两万的分配安排，所以只能在某个时间节点以模拟清算的方式一次性全部退出。既然是模拟清算，那信托计划在模拟清算方式上就要尽可能的保证信托财产的安全，这个计算公式最好是固定的，因为可确保信托财产安全，但最好又是不固定的，这样在合规上看起来就不会显得那么有点像债。

第四个是对外推介时投资收益的问题。有些信托公司在对外推介资料上直接写了预期收益，但有些就没有写，写的是浮动。即便推介资料上没有，但财富对外推介时，也介绍收益大致区间基本上和市场同类产品相差不多。财富比较痛苦，他要努力让客户相信这是一个固定期限、固定收益的产品，这样才有可能卖出去，可是推介资料上却在努力淡化这是一个固定期限、固定收益的产品。总之，蛛丝马迹都在字里行间。

第五个是抵质押的问题。一些投资者问，为什么看到的一些地产股权项目没有了抵质押，那是不是就是信用的？首先，信用也好，抵质押也好，都属于融资类，地产股权属于投资类，两个法律关系就不一样。融资类的法律关系是债权债务法律关系，这个法律关系是可以办理抵质押的；但地产股权项目全部是股权投入，没有债权债务关系，因此办理不了抵质押，地产集团连带责任保证担保也被流动性支持所取代。你没有了抵质押是不是信托公司的风控措施就减弱了呢？也没有，信托公司通过驻场监管章证照，监管销售账户等措施间接控制了地产项目的价值，在一定程度上起到了抵押的效果。

第六个是交易对手的接受态度。做融资，地产企业只考虑表内或表外、信用或抵押、融资成本、抵押率、期限、上市公司是否公告等因素即可，但一到股权模式，地产企业涉及的问题就多了，有的地产公司对外部机构持股有持股比例限制，这可能就和有些信托公司要求的持股比例就冲突；有些地产公司这个项目要出表，要求金信托公司持大股，但在管理上却要完全自己说了算，这样让信托公司又不放心；有些上市地产公司对这类股权模式还要经过外部审计，外部审计在融资类和投资类标准上和上市公司、信托公司还有不同标准；有些地产公司还接受不了股权模式下的强监管措施；有的地产公司不能接受不开增值税票；合作项目小股东各种障碍，感觉我们进去的目的就是要弄死他一样……林林总总吧。虽说股权模式有利于降低地产企业降低负债率，尤其在三条红线之后，但满足这一核心要求，就像一艘航母一样，核心是飞机可以满世界飞，但你要配套很多东西，不是一艘航母就行了。

昨天看了一个同业小伙伴在发的地产股权基金，不是信托产品，是个基金产品，土地照片挂阶段就可以进入，交保证金、交土地款，先股后债，办理抵质押，同时地产集团连带责任保证担保，现场驻场监管，倍儿全。关键是这还是家不错的地产企业。这结构看着就让人那么爽心悦目。

风景美如画，何时到我家啊。

对于地产股权，同业一直有个夺命三连问：好项目为什么给你做？坏项目你敢不敢做？你有没有能力做？

吾每日三省吾身：好项目能给乎？差项目敢做乎？汝有能力做乎？

罢了，罢了。

交易对手避我而远之，我亦避交易对手而远之。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：几个地产股权信托的问题

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