作者：克而瑞研究中心

来源：克而瑞地产研究

核心判断：本轮地产股涨停潮是政策博弈驱动的估值修复行情，而非基本面反转。触发点是9月17日高盛电话会与“930政策窗口”预期叠加，制度层面（存量时代定调、现房销售细则传闻）提供中期想象空间，机构持仓处于近十年冰点则为反弹提供低筹码结构。持续性取决于930政策是否兑现与“金九银十”销售数据能否接续。

01

行情与资金结构

进入9月下旬，A股房地产板块突然爆发。9月21日，申万房地产指数收涨近4%，成交额超260亿元，主力资金净流入超40亿元；绿地控股、华发股份、世联行、我爱我家、金融街等多股涨停，港股内房同步走强。A/H联动说明，资金对地产板块的定价正从个股博弈转向系统性重估。

9月22日至23日，行情从权重股传向连板梯队：华远控股开盘不足一小时封涨停、3连板，华丽家族、我爱我家同为3连板，世联行6天5板，万科A4天3板、近4日累计涨超38%。热度外溢至地产链上游，中国建材涨近5%，福建水泥、国统股份等涨停。梯队分工清晰：小市值打高度、服务股稳情绪、权重股搭台子。

图1 地产链主要标的近日涨幅

注：A股主板涨跌幅为10%，图中以涨停计；融信中国盘中涨超34%（市值约1.35亿港元），因仙股噪音大未纳入。

数据来源：交易行情，克而瑞研究中心整理。

表1 9.21—9.23地产板块梯队与个股表现

注：盘面表现据9月23日公开报道整理，梯队分工为市场特征归纳，非严格分类。

数据来源：克而瑞研究中心整理

领涨的不是万科、保利等头部房企，而是华远控股、我爱我家等中小市值标的，背后是两层资金逻辑。其一，小市值先打开空间：华远控股总市值仅66亿元，叠加控股股东股权划转至金融街资本的重组预期，拉抬成本低、见效快；千亿权重需巨量资金推动，更多承担稳盘面角色。其二，赛道逻辑不同：华远控股交易国资股权重组，我爱我家交易存量时代的服务赛道；传统开发房企仍受债务化解与去库存约束，业绩弹性更小。

资金结构上，机构持仓仍处近十年冰点。财信证券数据显示，2026年二季度公募基金房地产行业实际持仓占比仅0.31%，环比降0.14个百分点，创近10年新低，较标准配置比例0.84%低配约0.53个百分点；持仓总市值275.8亿元。抛压极小，资金只需少量回补便能撬动板块上行；部分基金已在“抱团”地产，工银价值精选前十大重仓股全部为地产股。

但要区分“抱团”与“配置修复”。与2020—2021年那轮机构抱团不同，当前机构配置仍处极低水平，加仓空间较大，也说明机构共识尚未形成；华创证券判断克制：政策驱动的阶段性行情主要基于政策博弈，高弹性标的回撤风险更大。一个细节可佐证资金属性：9月23日打出板块高度的华远控股，龙虎榜以营业部席位净买入1486万元为主，沪股通反而净卖出417.5万元，席位结构指向短线资金。

表2 机构持仓与估值坐标

注：市净率分位另有“0.78倍、3.51%分位”口径，差异源于样本与时间窗不同，引用请注明来源。

数据来源：克而瑞研究中心整理。

02

政策与制度驱动：三层叙事与“930窗口”

与以往单一政策驱动不同，本轮催化剂呈多层叠加，可概括为三个层次。

第一层：存量时代定调，制度层面的根本转向。

9月18日，住建部在国新办发布会上判断，供求关系发生重大变化，正式进入存量时代。二手房交易占比从2020年的27%升至2025年的46%，今年前8个月已达52%，首次突破50%分水岭。新房增量扩张时代落幕，市场用涨停潮给出解读：这不只是情绪宣泄，更是对新发展模式的重新定价。

图2 二手房交易占比跨越50%分水岭

数据来源：住房城乡建设部，克而瑞研究中心整理。

第二层：现房销售细则传闻，制度对房企并非一味收紧。

市场流传更广的催化剂，是“828新政”（8月28日多部门房地产新政）后某地流出的首份现房销售细则草案，核心包括土地出让金可分期2年支付、新老划断、大盘拆小盘开发、分栋交付。现房销售会拉长房企资金占用周期，但细则的拆解方案本质上是在帮房企摊平资金压力，市场买的是“制度层面对房企并非一味收紧”的确定性信号。

第三层：首套房财政贴息传闻，情绪催化但落地存疑。

网传综合贴息力度在40到100个基点之间，但机构口径克制：“即使消息面有松动，距离真正落地应该还有距离。”2025年11月和12月也曾出现类似揣测，最终并无补贴政策公布。传闻能点燃情绪，但当成既定政策交易，风险不小。

9月17日高盛中国物业专家电话会为行情添了一把火：短期供应大致平衡，但受销售模式改革影响，自2027年3月起将出现为期12至18个月的显著供应短缺，其后约两年逐步企稳；中端国企及强区域性本土房企有望主要受益。潜台词是：活下来的房企，未来份额和利润率可能更好。

高盛电话会能引爆市场，根本原因在于政策面已形成共振氛围。中央层面，2025年12月中央经济工作会议已将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，“控增量、去库存、优供给”的提法意味着新房供应主动受约束，与“2027年出现供给缺口”的判断形成逻辑闭环。地方层面，8月以来一线城市密集加码：北京将购房社保门槛统一缩短至1年，上海“沪八条”转向“疏通卖旧买新置换链条”，9月20日《住房公积金管理条例》修订施行，公积金转向全周期保障。

但真正被市场押注的是“930政策窗口”。月底临近，市场博弈四季度为保年度目标、房地产需要出一把力。如果出，年底可能再刺激一波购买力；如果不出，情绪脉冲之后大概率重回震荡。这种“政策日历博弈”的特征，意味着本轮行情持续性高度依赖政策信号的兑现节奏。

表3 政策与事件时间轴（8.28—9.23）

注：现房销售细则与财政贴息均为未经官方证实的传闻，表中仅作信息梳理；政策时间以官方发布为准。

数据来源：克而瑞研究中心整理。

政策博弈中最微妙的一环是国家队收储。2026年6月，央行3000亿元保障性住房专项再贷款全面投放，全国70余城城投、安居集团批量收购滞销现房与存量二手房。但收储进展并不顺畅，症结在于价格谈不拢：地方希望低成本收购以控制财政风险，房企若售价不足以覆盖已有融资则不愿出货——贱卖意味着报表亏损，银行还可能追加抵押。收储对地产股估值传导最间接，却是判断“政策底”能否转为“市场底”的关键。

03

基本面验证：数据改善与隐忧并存

地产股上涨并非完全没有基本面支撑，但结构性分化值得警惕。“金九”旺季，上海二手房成交持续走高，9月19日单日网签1495套，创2026年下半年以来单日新高；9月前十天50城新房成交同比持平，其中一线城市同比大增27%。9月1—20日重点30城新房成交面积同比微增1.4%，修复集中于核心城市优质板块；重点20城二手住宅成交套数同比增长13.1%，京沪已连续7个月同比增长。

但隐忧同样突出。1—8月，全国房地产开发投资47979亿元，同比下降19.9%；新开工面积下降24.8%，房企投资意愿依然低迷。更关键的是，现房销售制度的现金流冲击是结构性的——预售门槛提至主体结构封顶、开发贷还本后置，资金回笼周期大幅拉长，依靠预售回款滚动开发的模式难以为继。这波涨的是估值，不是业绩：上半年板块归母净利润仍亏损，同比减亏超60亿元；市净率处近10年约23%分位低位，多家头部房企深度破净。行情本质是估值修复而非反转，销售端若不能接续，预期交易仍会反复。

表4 基本面数据对照：需求端修复 vs 供给端收缩

数据来源：克而瑞研究中心整理。

04

综合研判：三个维度的叠加与张力

汇率是被忽视的辅助变量。近期人民币一度升破6.7关口，创三年半新高，驱动力已从“中美利差”切换到“贸易顺差+企业结汇”。地产股的核心逻辑不只是销售数据，还有资产价格的重估预期：人民币升值既改善房企外债成本，也通过跨境资金流动和预期重估传导至资产价格。但它只是辅助变量，不构成独立驱动。

本轮行情可概括为：短期政策博弈、中期制度重构、长期资产重估，三者叠加才有近期涨停潮；而其间的张力恰恰是最大的风险来源。政策博弈维度（贴息传闻、930窗口）是“高弹性、低确定性”——传闻能点燃情绪，落地节奏不可控；制度重构维度（存量定调、现房销售）是“方向明确、路径漫长”——制度转向真实，但影响房企报表需以年为单位；资产重估维度（人民币升值）是“逻辑成立、传导间接”——利好本币资产，但核心矛盾仍是销售和现金流。

图3：本轮行情的三层驱动：弹性与确定性的错配

注：气泡大小表示该维度对短期股价的解释力，位置为定性判断示意。

数据来源：克而瑞研究中心整理

三个维度叠加使短期情绪爆发力强，但中期趋势确立需等待更实质性信号：收储实质推进、销售数据持续改善而非单月脉冲、现房销售对现金流的实际影响。涨停潮不代表趋势反转，只代表一件事：市场对“政策底”的确认正在加速。后续跟踪930窗口、四季度销售与收储价格博弈。结构上落点清晰：一是地产服务赛道——存量时代直接受益者；二是优质国资房企——成本低、资产质量好，兼具政策红利与出清中的并购扩张预期。可验证时点是10月“金九银十”成交数据，它把“政策题材”切换为“业绩定价”。

风险提示：本文仅为行业盘面分析与逻辑梳理，所引数据均来自公开渠道，不构成任何投资建议。房地产行业受政策影响较大，销售复苏与政策落地均存在不确定性，连板个股波动风险较高，请理性投资。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：近期地产股的爆发背后是三个维度的叠加与张力

地产股存量时代估值修复政策博弈