可以乐观一点了

西政资本

2022-06-05 23:09
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重点城市第二批集中供地的土拍中，房企参拍的积极性会大幅上升，尤其是深耕区域性市场的未爆雷房企

作者：西政资本

近段时间，越来越多的同行忧心忡忡地问我们对经济和楼市走向的看法，我们先说一下我们比较大胆的两个预测：

1. 鉴于疫情对稳经济、稳就业、稳增长造成的巨大挑战，加上全球经济下滑与地缘政治冲突的影响，在疫苗接种达到一定比例后，政府很可能倾向于与疫情共存，或者逐渐放宽管控措施，由此实现消费复苏和产业、就业回暖，并最终实现GDP5.5%的增长目标。我们原来预估的楼市回暖时间是第四季度，如果疫情管控措施逐渐放松，在当前的楼市政策刺激下，强二线以上的城市肯定会率先复苏，开发商在资金允许的情况下也会加快土储补货的力度。

2. 我们预计，重点城市第二批集中供地的土拍中，房企参拍的积极性会大幅上升，尤其是深耕区域性市场的未爆雷房企，第二季度拿地、第四季度销售的情况下全年目标才有更大的实现可能性，因此第二批集中供地对开发商来说非常关键。除此之外，第一批集中供地中很多城市都在试探市场反应，因此放出的地块总体优质程度一般，但在疫情支出和目前的财政压力下，靠第二批集中土拍的优质地块供应快速补充财政已变得更加迫切，因此土拍市场的回暖存在一定的支撑因素。

进入5月份以后，越来越多的代表性二线城市大幅松绑了限购限贷政策，全国范围内的首付比例降低与一二手房按揭贷款利率下降也如火如荼。让人意外的是，失业率还在上升，比如地产、互联网平台企业的大幅裁员仍未结束，近半年大部分地产同行离职或被优化后也都一直待业在家，很难再找到工作，原来有购房计划的很多朋友、同行也因对就业、收入预期的下降而取消了计划，还有一种情况就是，越多越多的高净值客户选择了移民，而上述情况放到社会的基本面上就变成了集体的悲观，比较直接的反应就是部分城市为了救市和扶持经济取消了二手房限售，本以为想买房的人会迅速入市，没想到结果是买房的人不见增加，挂牌卖房的却暴增，犹如限售股减持似的，最终导致政策松绑被叫停。

从宏观经济的走向来看，尽管国家目前面临“需求收缩、供给冲击、预期减弱”的难题，但中国经济长期向好的基本面并未改变。房地产行业的去杠杆虽然不会影响房地产的支柱产业地位，但楼市经历此轮调控后却无法迎来快速的复苏，而且在“房住不炒”的基调及房地产税的潜在影响下居民端对楼市的信心、预期也不会快速修复，因此从楼市供需的角度来看，我们对后市的预测方面更倾向于认为强二线及一线城市的楼市会逐步企稳，第三季度会逐渐回暖。值得一提的是，不管疫情管控措施是否会逐渐放宽，国家在6月份开始大力启动基建，并大力复产复工、复商复市肯定是经济复苏层面的唯一选择。更准确地说，上半年的经济下行更多的只能指望第三季度弥补回来，不然全年的经济数据将非常难看。也正因为这个原因，对于投资机构来说，如果地产投资类业务需视楼市的回暖情况谨慎出手，那么城投业务在当下肯定就属于可以大力冲刺的范畴，比如我们从年初开始就一直主攻城投平台的应收账款融资、股权投资、“F+EPC”等业务方向，另外我们也一直建议同行在楼市低潮期多往国央企开发商、国央企施工单位以及城投平台的非标融资业务方向拓展。

前段时间，很多居民选择提前偿还房贷的事情很受关注，其中居民放弃消费和投资并选择将钱存入银行的现象也越来越普遍，高净值人群在投资方面的收缩也越来越明显。财富管理行业有很多的担忧，比如国际方面，俄乌冲突引起了地缘政治冲突的升级，5月23日拜登、岸田文雄和莫迪在东京的泉花园画廊举行了“大印太共荣圈”的IPEF启动仪式（这显然是针对中国的），加上疫情影响下产业链往东南亚转移的趋势，很多人担心中国经济的安全性和稳定性的问题；国内方面，河南村镇银行事件还在发酵，房企债券、非标、员工理财的违约以及城投平台的债券、非标违约越来越频繁，由此导致居民的储蓄和投资安全受到了更大的挑战。

我们认为，疫情终将得到控制，存量资金（尤其是机构资金）的投放压力始终存在，市场向好后投资人的信心也迟早都会回归，毕竟资本流动后才能产生价值。对于房地产这个支柱产业来说，房企始终都得拿地，因为刚需和改善市场的需求始终不会消亡，房企的拿地、融资、销售也将在去杠杆后逐步恢复正常，不然房地产行业和企业根本无法实现良性循环和可持续的发展，而且对于当下的中国来说稳房地产或许是稳经济的最佳举措。就现状而言，投资端目前面临的痛点其实是资产荒的问题，比如近两周信用债发行数量与金额一直呈下降趋势，资金出不掉、债券买不到已经成为常态，其中一级发行的信用债只要是在库，基本都是下限投满，另外一年期收益率也在明显下行。事实上，不管是地产企业还是城投平台的债券、非标产品，“资产荒”的问题仍在延续，当前投资机构、投资人最缺的也是最渴望的就是优质的投资标的，我们上半年甚至在有大额资金回笼的情况下都无法快速实现资金的二次投放（主要原因就是相比之前已更难找到优质的项目或交易对手）。

总的来说，我们现在其实可以乐观一点，相信国家和政府，相信否极泰来，静候消费和就业的复苏，随时恭候市场的回暖。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：可以乐观一点了

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