在商品房按揭贷款商业模式中，购房者与开发商形成房屋买卖合同关系，购房者与银行形成商品房担保贷款合同关系。人民法院审理该类案件时，必须充分考虑各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。房屋买卖合同、商品房担保贷款合同被解除的，可突破合同相对性原则，免除购房者向银行偿还按揭贷款义务，由开发商向银行返还。

1.2015年8月12日，购房者王某诚与开发商越州公司签订《商品房预售合同》，约定：王某诚以147,953,124元的价格购买越州公司开发的位于青海省西宁市城东区建设南路某处建筑面积3700余平方米的房屋，双方约定房屋交付时间为2015年10月30日前，首付款73,983,124元，剩余7397万元办理按揭贷款。

2.2015年8月14日，王某诚与某银行青海分行签订《借款合同》《抵押合同》，约定：王某诚向银行贷款7397万元，期限十年,年利率6.215%，如银行与王某诚的借贷关系解除，王某诚应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托越州公司直接将上述款项归还银行。王某诚以该预购房屋为贷款提供抵押担保，各方办理抵押登记，银行取得案涉房屋他项权利证书。 

3.合同签订后，王某诚向越州公司支付首付款73,983,124元，银行向越州公司支付按揭贷款7397万元。王某诚每月向银行偿还贷款本息，截止2017年3月21日，共偿还18期，约1526万元。越州公司未完成开发建设，无法向王某诚交付房屋，各方当事人以诉讼方式解除了《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》，但越州公司无力返还已收取的购房款及按揭贷款。

4.银行遂向西宁中院起诉，要求王某诚偿还剩余贷款本金58,546,649.55元、资金占用损失及律师费，西宁中院审理后判决驳回银行诉讼请求。银行不服一审判决，向青海高院提起上诉，青海高院认为，根据合同相对性原理，银行要求王某诚偿还贷款本息，符合双方《借款合同》约定，遂判决撤销西宁中院一审判决，由王某诚偿还银行贷款本金58,546,649.55元、资金占用损失及律师费，承担一、二审诉讼费。王某诚不服二审判决，向最高人民法院申请再审。

本案的争议焦点问题是，《借款合同》解除后，王某诚应否承担剩余贷款的还款责任。对此，最高人民法院认为：

第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因越州公司未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。应由出卖人越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还银行，王某诚不负有返还义务。

第二，《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，银行拟定该条内容，意味着要求王某诚在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王某诚的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王某诚不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王某诚支付房款，越州公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，银行将王某诚所贷款项直接支付给越州公司，越州公司实际用款。王某诚并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王某诚取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王某诚支付的首付款及银行按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王某诚的债权；王某诚未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王某诚对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

经最高人民法院审判委员会讨论决定，判决撤销青海高院二审判决，维持西宁中院一审判决，即驳回银行要求王某诚偿还剩余贷款本金、资金占用损失及律师费的诉讼请求。

当购房者遇到不良开发商，既无法获得房屋，又要继续偿还银行贷款的进退两难困境。如何维权止损，才能实现购房者最高合法权益。笔者提出如下建议：

一、购房者应研判开发商有无“保交付”能力，决定是否解除房屋买卖合同。当开发商不能按期交付房屋时，常常无力向购房者返还已付购房款。如当地政府介入后，开发商有交付房屋的可能性，购房者可选择继续履行合同，确保获得房屋，再向开发商主张迟延交付的违约责任。

二、购房者解除房屋买卖合同及按揭贷款合同，停止向银行偿还贷款本息。购房者可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，以及公平原则，主张银行要求购房者在合同解除后继续偿还贷款的约定无效，及时止损，拒绝向银行偿还贷款本息。购房者还可以要求开发商返还已付款项，并赔偿损失。

三、购房者可申请冻结、扣划开发商开设的商品房预售资金监管账户内款项。开设商品房预售资金监管账户，是为了抵御房地产项目逾期交付风险，维护购房者合法权益。在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，对于监管账户中监管额度内的款项，开发商的普通债权人，无法采取扣划措施。购房者可依据《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》第二条“购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付”之规定，及时申请冻结、扣划商品房预售资金监管账户内款项。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国合同法》

第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

《中华人民共和国民法典》

第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022］12号）

第二条商品房预售资金监管账户被人民法院冻结后，房地产开发企业、商品房建设工程款债权人、材料款债权人、租赁设备款债权人等请求以预售资金监管账户资金支付工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或者购房人因购房合同解除申请退还购房款，经项目所在地住房和城乡建设主管部门审核同意的，商业银行应当及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

王某诚与某银行及越州公司金融借款合同纠纷民事判决书

最高人民法院（2019）最高法民再245号

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