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与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元；全国已经有100多城银行自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等
作者：西政财富
一、与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元；全国已经有100多城银行自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等
2022年4月14日，人民银行召开新闻发布会，解读一季度信贷社融数据，并回应房地产金融、人民币汇率、货币政策等热点问题。对于中国日报的提问“请问一季度房地产信贷增长情况如何？主要受哪些因素影响？近期多地房贷利率出现下调，个别地方首付比例也有所调整，请问具体情况如何？”央行金融市场司司长邹澜表示：
房地产贷款主要由个人住房贷款和房地产开发贷款两项构成。个人住房贷款与房地产交易直接相关。比如说，新房个人住房贷款发放额和新建商品住宅销售额的比值，从长期观察，始终在38%到42%之间波动。受疫情近期多发、部分居民收入下降、房地产建筑营销活动受阻等因素影响，商品住宅销售额出现了下滑，个人住房贷款发放额也有小幅回落。此外，随着个人住房贷款余额不断增大，每个月的还款额也在逐渐增大。3月末，全国个人住房贷款余额38.8万亿元，同比增长8.9%，尽管我们观察新房贷款发放额与新房销售额的比值还处于历史上较高的水平，但余额同比增速比去年末下降了2.3个百分点。
从房地产开发贷款看，恒大风险显性化后，金融机构出现了短期的应激反应，人民银行积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力，保持开发贷款平稳投放，满足房地产建设项目的合理融资需求。与去年四季度相比，今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元，与同期的新房在建规模相比，开发贷款余额也处在较高水平。
我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率和首付比例的确定遵循因城施策原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。以利率下限为例，全国层面首套房贷利率不得低于相应期限的LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个基点，这是全国都要遵守的下限政策；人民银行各省分支机构按照因城施策原则，指导省级市场利率定价自律机制，在全国政策下限基础上，确定辖内每个城市的贷款利率加点下限，这是本城市范围内都要遵守的下限，实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求；银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。
近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。
下一步，人民银行将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，因城施策配合地方政府履行好属地责任，更好满足购房者合理住房需求。
二、受到疫情影响部分地区的购房者面临还不上贷款，银行要灵活调整住房按揭等还款安排
在2022年4月14日人民银行召开的新闻发布会中，对于新京报记者提出的“请问受到疫情影响部分地区的购房者面临还不上贷款的情况，我们看到很多银行已经出台了差异化的延长还贷政策，请问央行会有进一步的政策指导吗？”央行金融市场司司长邹澜表示：
新冠肺炎疫情发生以来，部分居民收入受到短期影响，存在推迟偿还月供、重新安排还款计划的需求，银行从贷后风险管理的角度出发，对于此类特殊情形，也需要有针对性的安排。因此，2020年1月，人民银行等五部门联合印发通知，其中明确对于受疫情影响的四类人群，金融机构要灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限，对因疫情影响未能及时还款的可不作逾期记录报送……
今年以来，国内疫情多发，各界对延期还款的关注升温，人民银行积极指导主要银行及时回应群众关切，做好现行政策和延后还款时间、调整还款计划、开通征信异议绿色通道等业务安排的宣传解读。下一步，人民银行还将持续关注疫情形势，指导银行重点做好几方面工作：一是强化以客户为中心的理念，对于正常还款有困难的客户，要区分是还款能力还是还款意愿的原因，要区分是受疫情影响的短期还款能力还是中长期还款能力，将延期还款政策落到实处；二是加大政策宣传力度，适当简化业务流程，聚焦重点客户群，因地制宜采取更大力度、更有针对性的措施；三是针对零售业务链条长、客群多样化的特点，要加大各层级业务培训，完善客户服务体系，落实征信权益保护，畅通投诉维权渠道，不断提升服务质量。
此外，我们也注意到，受疫情等多种因素影响，部分已售住宅项目缓建停工、延期交房，人民银行也将会同相关部门按照市场化、法治化原则，指导银行综合项目实际、借款人意愿等，依法依规妥善协商处理，切实维护购房人合法权益。
三、2022年第一季度，房企信用债同比下降32.7%；海外债发行总额同比大幅下降89.8%；证监会、国资委、全国工商提出完善民营企业债券融资支持机制
2022年4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称《通知》）指出：……支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，……坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。
中指研究院分析表示，房企债务融资仍然艰难。2022年1-3月，房企信用债发行总额为1162.9亿元，同比下降32.7%；海外债发行总额124.1亿元，同比大幅下降89.8%。当前仍有房企发生债务违约，加大了房地产风险。一方面要着重“防范”，在需求的释放及融资端宽松调整，使房企的销售及融资畅通，现金流得到改善，防范房企再发生风险。另一方面要着重“化解”，细化支持收并购措施，加快风险出清，加快化解当前出现的风险。
四、一季度百强房企拿地面积同比下降59.3%；2022年“谨慎投资、精准布局”成为不少房企的共同选择
进入二季度，多城将展开新一轮集中供地，房企迎来拿地“窗口期”。根据中证报梳理的上市房地产企业2021年年报相关信息发现，房企对于2022年拿地多计划采取“量入为出、精准投放”的策略。克而瑞研究分析表示，2021年积极拿地的房企基本可分为两类：一类是深耕区域型房企，主要是由于上半年长三角地区热点城市供地充裕。另一类则是类似龙湖集团、中国金茂等财务相对稳健的房企。对于2022年的拿地策略，“谨慎投资、精准布局”成为不少房企的共同选择。另据克而瑞统计，一季度百强房企中近七成企业未拿地。中指研究院的数据显示，一季度百强房企拿地总额为2271.6亿元，拿地面积同比下降59.3%。目前对于资金充裕的房企，可考虑增加优势地区优质地块储备，为未来高质量发展奠定基础。
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