作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

虽然杭州集中供地已过去数月，然而关于杭政储出【2021】8号地块的出让风波却并未停歇，如今更是大有朝“罗生门”发展的趋势。

在这封监管函中，上交所针对宋都股份放弃前期竞得的杭政储出【2021】8号地块，相关部门不予返还公司缴纳的5000万元保证金事宜，要求其落实核实及自查工作。

8月10日下午，宋都就上交所工作监管函作出回复公告，将此次退地的矛头直指杭政储出【2021】8号的合作方祥生控股，和临政储出【2021】12号地块的合作方宝龙地产。

宋都方面提出，由于两家公司的行为违反诚实信用的原则，单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，才导致8号地块退地。

另据宋都方面披露，7月26日，公司旗下控股子公司杭州长慧已正式向杭州市拱墅区人民法院提交了《起诉状》，其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。此外，公司也已委托常年法律顾问单位向祥生方寄送《律师函》，要求祥生方承担缔约过失责任。

然而，事件的另外两方也迅速作出了回应。祥生方面于8月11日午间发布公告称，针对宋都的公告，祥生就蒙受的任何损害保留向宋都公司启动法律程序的权利。

而宝龙方面虽未发布公告，但也向媒体表示，“宋都退地与浙江宝龙并无任何关系。浙江宝龙也是看到宋都股份发公告才知道此事。就此事，我们将会按照相关法律法规积极应对处理。后续如有其他进展会告知。”

今年杭州集中供地中，作为本土房企的宋都连夺5幅地块，总共投入45.84亿，一时风头无两。

然而好景不长，在拿地不久后，杭州业内便传出宋都要退地的消息。最终，7月20日，宋都发布公告表示，将退掉5月份杭州首次集中供地所获取的8号地块，同时此前缴纳的5000万元保证金由杭州市规划和自然资源局没收。

据观点地产新媒体了解，在此次宋都回复上交所监管函前，外界对于退地的解读主要集中在宋都资金链紧张这一方面。

对此，宋都股份在回复函的开头便着重回应：“截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司现金及现金等价物余额分别为 32.82亿元、39.61亿元（不含受限资金），公司流动资金整体状况良好。”

针对此次退地的缘由，据宋都在回复函中披露，该公司在5月7日竞得杭政储出【2021】8号地块后，便随即与祥生控股浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发，祥生相关人员也在当晚前往公司现场洽谈合作事宜。

5月12日晚，双方通过微信明确，祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。不料5月13日，祥生方突然电话通知宋都相关人员，单方面表示不再参与本次合作。

对于上述说法，祥生发布公告回应称，在宋都公司竞得运河新城地块后，公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。杭政储出【2021】8号地块是由宋都公司以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收人民币5000万元预约申请保证金。

祥生的意思颇为明确，双方之间并未签署实质性协议，并不构成法律效力。地块由宋都单独竞得，造成的损失应该由其自身承担。

随后，祥生控股董事长陈国祥在接受媒体采访时表示，“两家之间没什么纠纷，是宋都自己无理取闹。”

除了祥生之外，宋都股份在回复上交所退地原因时，还指出受到宝龙退出另一幅地块合作的影响。

据宋都披露，公司于5月8日摘得临政储出【2021】12号地块后，宝龙旗下浙江宝龙主动接洽公司希望就该地块进行合作开发，双方签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》，其中约定“股权比例宋都50%、宝龙50%”，以及“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

此后，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。

5月19日，在宋都多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

宋都股份认为，浙江宝龙没有按照约定支付土地款的行为违反了双方签署的《备忘录》，严重打乱了公司整体资金排布的计划和节奏，导致同一时间节点项下，公司集中资金支出金额放大。

然而，宝龙方面并不认同宋都的说法，并回应称，宋都股份的确与浙江宝龙签订合作备忘录。但后期（5月17日之后）在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。

宝龙方面认为，该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。另外，此前意向合作的是临政储出【2021】12号地块，该地块已于一个月前动工开发。宋都退出的杭政储出【2021】8号地块与浙江宝龙并无任何关系。

退地事件逐渐演变成了“罗生门”，三家房企隔空对质，究竟孰是孰非，恐怕只能静待法院审判。

“没有永恒的朋友,只有永恒的利益。”商场如战场，19世纪英国政治家和作家本杰明·迪斯雷利这一警句同样适用。

祥生、宝龙两大房企放弃合作，究其最大原因无非就是没有利润。

据统计，杭州首批推出的57宗地块中，有41宗达到了封顶溢价，并启动了竞争自持，自持率最高的地块高达40%。

同时，杭州新房市场一直有着严苛的限价调控，自持面积的增加，意味着可售部分利润将受到挤压。

此前滨江集团董事长戚金兴曾对投资者表示，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强， 融资成本低，品牌影响大，在这样的状况下，努力将杭州首轮集中供地中的5块地做到1%-2%的净利润水平。

作为杭州房企“一哥”的滨江尚且如此，宋都股份又如能获得高利润。

以杭政储出【2021】8 号地块为例，宋都股份以上限价17.83亿元+21%自持摘得，溢价率29.90%封顶，成交楼面价20962元/平方米。

由于该地块最高售价限价为2.95万元/平方米，其中包含精装标准3000元/平方米，外加21%的高自持，据市场人士测算，项目按正常销售，可售部分利润补贴到配建成本后至少还将亏损8000多万，即使有较好的成本控制能力，预计亏损也将超5000万。

此外，对于两大放弃合作，有业内人士表示：“要是在过去，说不定这两家房企看在面子上愿意陪宋都扛一扛，但是今年没有房企敢。”

他进一步指出，今年是房企偿债高峰期，融资端的持续收紧让开发商现金流压力很大，一旦项目销售回款不利，项目利润微薄甚至亏损，稍有差池现金流就可能断裂。

以宝龙为例，2021年1月份和4月份，宝龙实业分别发行了两期公司债：1月份计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模为10亿元；4月份计划发行上限为20亿元的公司债，实际发行15亿元。同月，金额为24.5亿元的杭州滨江宝龙城ABS也终止了发行。

正如，此前万科股东会上董事会主席郁亮所说，“今年以来，受双集中、三道红线政策影响，钱比以往更金贵、更重要。”

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原标题：宋都、宝龙与祥生一场杭州退地的罗生门

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