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2019年下半年已然是融资寒冬，加之中央经济工作会议的定调，未来房地产企业融资前景依旧“寒冷”。
作者：西政财富
来源：西政财富
笔者按：
2019年12月12日中央经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。2019年下半年已然是融资寒冬，加之中央经济工作会议的定调，未来房地产企业融资前景依旧“寒冷”。
开发商作为房地产产业链链条的核心，充分利用其在房地产供应链链条上形成的应收/应付账款进行融资已是大多数开发商融资寒冬中的优选。对于开发商而言，其供应链链条上形成的应收账款主要有两类，向上为上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对作为核心企业的开发商形成的应收账款债权；向下为开发商因其销售房产而形成的应收账款债权。对于上游供应商的应收账款一般可进行工程款保理融资（在工程款保理融资不严格限制用途的情况下，亦可作为开发商土地款等前融资金的补充）；而对于下游销售房产的尾款则可进行购房尾款融资。
为便于读者了解，笔者特就西政财富/西政保理板块近期操作的针对尚有施工单位应付账款保理融资及下游购房尾款保理融资做相关介绍和说明，以供同业人士参考。
一、工程应收账款保理融资方案
（一）开发商（即承担支付义务的债务方）准入要求
债务方为百强房企或地方龙头房企、地方国企，债务方及保证人无负面舆情、征信正常、债务结构稳定。承担工程直接支付义务的项目公司原则上为新设，如非新设公司则要求其历史沿革简单清晰，且开发商（母公司）对项目公司拥有控制权。
（二）项目准入要求
工程应收账款对应的底层资产（即地产项目）处于全国一、二线城市的核心区域，其中住宅部分的业态比例不低于70%。
（三）融资方式及融资规模
以房地产公司对工程施工单位的应付账款作为保理转让融资标的，融资规模为核定应付账款的100%或土地出让金的70%以内（以孰低为准），具体根据交易对手的综合实力及项目情况核定。
（四）融资用途
不严格限制资金的实际用途。
（五）融资期限
最低6个月，最长不超过18个月，具体根据双方合作情况确定。
（六）融资成本
融资成本根据债务方（开发商）综合实力确定，一般为年化15%-20%不等，具体一事一议。
（七）增信担保及投后管理
1.签署有追索权的保理合同，并核查贸易背景的真实性，办理应收账款转让登记，提供相关贸易合同、发票及物流单据等交易文件；
2.债务方（开发商）确权，确认对施工企业应付账款的金额及付款期限；
3.项目公司取得土地使用权后办理土地后置抵押；
4.项目公司股权转让（让与担保）或质押；
5.开发商及其实际控制人夫妇为项目公司及其母公司的债务偿付义务提供无限连带责任担保；
6.监管项目公司的章、证、照及网银U盾，对项目公司账户进行管控；
7.其他约定事项。
（八）投资方式及交易架构
以向施工企业发放保理融资款的方式间接为开发商提供融资，资金实际用途不需监管。
1.施工方作为融资主体与西政保理签署《有追索权保理合同》，西政保理就开发商对施工方的应付账款作为底层标的，向施工方提供融资；
2.开发商对该应付账款进行确权；
3.开发商根据施工合同向施工方支付工程款，施工方在收到相关工程款后向西政保理偿还融资款项。
备注：通常开发商与施工企业系长期合作关系或开发商集团直接委派或存在其他关联关系，并在长期的合作中已经形成了默契。本融资方案并不严格限制资金的用途，施工方可将融得的资金继续迂回支持开发商。
二、购房尾款保理融资方案
西政财富已在《融资方案系列（十三）：购房尾款融资方案》中介绍了以购房尾款为底层资产的几种融资方式，包括资产证券化融资、金交所购房尾款收益权产品、券商私募子产品以及信托集合信托计划产品。本文重点介绍西政财富团队联合西政保理操作的购房尾款保理融资。
（一）融资主体
百强房企或地方龙头房企、地方国企。融资主体及保证人无负面新闻、征信正常、无异常诉讼且债务结构稳定。
优选一线及准二线、强三线城市住宅项目。
以开发商按揭贷款为底层标的，融资金额根据交易对手综合实力及项目实际情况，可以为应收账款金额的70%-100%。
保理融资期限不早于应收账款的到期日，融资期限不超过6个月。
（五）增信担保措施
具体可参考上文，并可提供其他项目的销售回款或西政财富认可的资产作为补充还款来源或担保。
（六）投资方式及交易架构
开发商以对银行的按揭尾款作为底层资产进行保理融资。
1.开发商以银行的按揭款为底层资产向西政财富/西政保理申请融资；
2.西政财富/西政保理在向银行核实按揭款的基本情况后向开发商提供融资；
3.开发商在获得银行发放的按揭款后向西政保理/西政财富偿还融资款项。
本文仅对西政财富操作的地产融资项目进行简要总结，更多房地产融资、金融产品定制等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。
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