如案外人不能提供向被执行人支付购房款的转账凭证，即使提供的间接证据能够初步证明其已经支付购房款，且申请执行人不能提供反证推翻间接证据的情况下，法院也不能推定案外人已支付购房款。

1. 2014年3月10日，在河间信用社与众凯公司任丘分公司等借款合同纠纷一案中，沧州中院一审判决众凯公司等共同偿还河间信用社借款。判决生效后，河间信用社向沧州中院申请执行。

2. 2016年5月23日，沧州中院裁定查封被执行人众凯公司任丘分公司所有的不动产。执行中，案外人郭小梅提出执行异议，主张以购房消费者身份排除强制执行

3. 案外人郭小梅向沧州中院提交其与被执行人众凯公司任丘分公司签订的房屋买卖合同、收据等证据，但未提交直接向众凯公司任丘分公司支付购房款的转账凭证。

4. 2017年3月6日，沧州中院裁定驳回案外人郭小梅的执行异议，郭小梅提起案外人执行异议之诉。

5. 沧州中院一审认为，郭小梅不能提供充分证据证明其已经支付房屋价款，判决驳回郭小梅诉讼请求，郭小梅上诉至河北高院。

6. 河北高院二审认为，虽然郭小梅不能提交向众凯公司任丘分公司缴纳房款的转账凭证及正规销售发票，但其提交的其他间接证据能够形成一个完整的证据链，在河间信用社不能提供反证的情况下，能够推定郭小梅已支付全部房屋价款，判决撤销一审判决。申请执行人河间信用社不服，向最高人民法院申请再审。

7. 2018年12月25日，最高人民法院再审裁定，指令河北高院再审本案。

最高法院认为，在案外人不能提交向被执行人缴纳房款的转账凭证及正规销售发票（即直接证据）的情况下，即使案外人提交的存款及取款凭证、被执行人的收据、证人证言、税收完税证明等间接证据，能够形成一个完整的证据链。在申请执行人不能提供反证的情况下，法院也不能推定案外人已支付全部房屋价款。原因主要有三点：

（1）执行异议之诉涉及申请执行人的利益，仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实；

（2）执行异议之诉涉及申请执行人利益，对于案外人是否享有阻却强制执行的民事权利的事实，应采用较普通民事案件更高的证明标准；

（3）《民诉解释》第三百一十一条（现为第三百零九条）规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据该规定，应由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在案外人未完成举证责任前，举证责任并不转移至申请执行人。因此，即便申请执行人不能提供反证推翻间接证据，法院不能推定案外人已支付全部房屋价款。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1. 如案外人不能提供向被执行人支付购房款的转账凭证，即使提供的间接证据能够初步证明其已经支付购房款，法院也不能推定案外人已支付购房款。

2. 购房者主张以现金方式支付的，仅有收据不能证明其已实际支付购房款。法院在对案外人支付价款的事实进行审查时，除应当对收据、银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断价款支付的真实情况。需要注意的是，在购房者已举证证明已经支付购房款的情况下，购房发票不是佐证购房人支付购房款的必要证据，故法院不能仅以案外人未提供购房发票为由否定其支付购房款的事实。

3. 如执行标的系拆迁产权置换取得的不动产，案外人交付原房屋应视为已付款。如案涉不动产系案外人以产权置换方式取得，且其已经按照约定交付了原房屋产权手续，应视为已经履行了全部价款支付义务。需要注意的是，最高人民法院对于案外人以物抵债取得不动产的，能否视为已经支付购房款存在争议。关于涉及拆迁时安置房的排除执行和案外人对通过以物抵债方式取得的不动产的排除执行，我们将在其他文章中详细论述，敬请关注。

4. 购房者通过银行转账方式支付购房款，应明确备注汇款用途。实践中，存在不少购房者通过银行转账或者其他线上支付的方式支付购房款，且未明确备注汇款用途。此时，如购房者（案外人）与房屋出卖方（被执行人）先前并不存在其他法律关系，在汇款金额与房屋买卖合同约定的合同价款一致时，能够初步证明该笔款项与购房款具有唯一对应性。如购房者（案外人）与房屋出卖方（被执行人）先前存在其他交易行为，此时：

（1）房屋出卖方（被执行人）向购房者（案外人）出具的收据金额与合同价款一致且记载为购房款的，法院应认定购房者（案外人）已实际支付购房款；

（2）房屋出卖方（被执行人）向购房者（案外人）出具的收据数额不一致且记载非购房款的，法院难以认定购房者（案外人）已实际支付购房款；

（3）房屋出卖方（被执行人）未向购房者（案外人）出具收据但购房者的汇款金额与合同约定一致的，法院将结合其他材料综合审查该笔款项的用途；

（4）房屋出卖方（被执行人）未向购房者（案外人）出具收据且购房者的汇款金额与合同约定不一致的，法院难以认定购房者（案外人）已实际支付购房款。

5. 案外人在一审庭审时已经支付购房款或者表示愿意将剩余购房款支付给执行法院的，视为符合已经支付购房款的条件。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，购房消费者排除强制执行需要满足的条件之一是“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，但是并未要求案外人必须在提起执行异议或者查封之前完成支付。参考最高人民法院的观点，从有利于消费购房者的原则出发，法院的处理态度一般分为两类：

（1）案外人在执行异议或者执行异议之诉审理中，表示愿意将全部剩余购房款支付或者实际支付全部剩余价款的，视为案外人符合付款条件；

（2）案外人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之50%，案外人有权排除执行。执行法院对买受人应当支付的剩余房款，按照到期债权进行执行。

6. 申请执行人以案外人无真实付款行为为由请求法院调查收集证据的，一般不予支持。虽然《民事诉讼法》第六十四条第二款规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”但是，《民诉法解释》第九十四条、九十六条分别对该条文作了进一步规定：

（1）对于当事人不能自行收集的证据，《民诉法解释》第九十四条规定了三种情形，包括两种具体情形和一条兜底条款，即：证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的；当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。只有符合前两种具体情形的，当事人及其诉讼代理人才可以在举证期限届满前书面申请法院调查收集。

（2）对于人民法院认为审理案件需要的证据，《民诉法解释》第九十六条规定了五种情形：涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；涉及身份关系的；涉及民事诉讼法第五十八条规定诉讼的；当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结诉讼、回避等程序性事项的。

结合最高人民法院处理该问题的态度，在执行异议之诉中，如申请执行人认为案外人主张已付购房的事实存在疑点，需要法院进一步调取证据查明事实，则申请执行人应向法院提供初步证据，证明被申请人（案外人）主张的付款事实确实存有疑点。否则，法院一般不予支持申请执行人向法院申请调取证据的申请。对于在执行异议之诉中申请法院调取证据的条件和注意事项，我们将在其他文章中详细论述，敬请关注。

7. 购房消费者排除执行需要满足的付款条件与无过错买受人不同。《执行异议和复议规定》第二十九条规定，购房者排除强制执行需要满足的付款条件为“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”；第二十八条规定，无过错买受人排除执行的付款条件为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。

8. 购房消费者不能以支付购房款未至合同约定时间为由，对抗《执行异议和复议规定》。在不动产交易中，由于交易金额较大，交易双方之间通常约定分期支付购房款。于是，在执行过程中通常存在这一现象：法院执行登记在房地产公司名下且已经出售给购房者的不动产时，购房者根据合同约定应支付购房款的金额尚未达到合同约定总价款的50%。此时，购房者能否以此为由，对抗《执行异议和复议规定》第二十九条对购房者排除执行的付款条件？参考最高人民法院对于无过错买受人付款条件的观点，我们认为，购房消费者购房款的支付，应按照人民法院要求和《执行异议和复议规定》第二十九条规定的时间，并非合同约定期限。因为，执行财产在查封前并非处于静止状态，而是一直处于社会交易流转过程中，执行财产上会不断承载第三人的权利。如果执行工作受制于当事人之间的约定，必将难以推进执行工作。基于此，该条规定应视为执行工作作为国家公权力对被执行人与第三人之间的民事法律关系的适当干预，是在被执行人与第三人之间进行的利益平衡。如案外人按照法院的要求和《执行异议和复议规定》的规定期限支付剩余价款，则大大保障了申请执行人的债权实现，执行法院自然应当保护已经做出让步的案外人利益，支持其排除强制执行的申请。否则，执行法院应当严格遵循现有司法解释的规定，审查案外人排除执行是否符合条件。

1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条  金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

2.《中华人民共和国民事诉讼法》(2021修正)

第六十七条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(2022修正)

《河间市农村信用合作联社申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5339号】