编者按

案外人借被执行人之名购买房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的，可以申请排除对所购房产的执行。

1. 2012年，东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，约定由东胜城投购买万融公司开发的案涉房产。但因贷款限制，该合同未办理登记备案。

2. 2012年7月23日，东胜城投与联创公司、万融公司签订《协议书》约定：因东胜城投受银监会的限制不能申请贷款，特借用联创公司名义向建行申请贷款，用于向万融公司购买案涉房产，贷款本息均由东胜城投偿还。三方均认可案涉房产归东胜城投所有，待本息全额清偿后，由创联公司、万融公司协助过户到东胜城投。

3. 协议履行过程中，联创公司办理购房贷款，并与万融公司签订《商品房买卖合同》后登记备案，房屋依约过户至联创公司名下。东胜城投通过创联公司支付了购房首付款及按揭贷款。2014年6月6日，万融公司将案涉房产移交给东胜城投使用。

4. 2015年7月，大连中院作出民事调解书，确认被告联创公司向原告中行西岗支行连带清偿借款本息。该案执行过程中，大连中院查封了登记在联创公司名下的案涉房产，现中行西岗支行申请执行案涉房产。

5. 东胜城投向大连中院提出异议，主张案涉房产系东胜城投借名购买，不是被执行人联创公司财产。大连中院驳回异议后，东胜城投提起执行异议之诉。

6. 大连中院一审认为，东胜城投的借名购买协议不足以对抗不动产登记，遂驳回了东胜城投的诉讼请求。辽宁高院二审及最高法院再审均认为，东胜城投符合《异议和复议规定》第二十八条的情形，足以排除执行，最终判决案涉房产归东胜城投所有。

本案的争议焦点为，东胜城投是否享有足以阻却执行的实体权利？最高法院持肯定意见，理由如下：

一、东胜城投提出的执行异议符合《异议和复议规定》第二十八条规定的情形，足以排除执行。

第一，在案涉房屋被查封之前，东胜城投与万融公司签订的《商品房买卖合同》，以及东胜城投、万融公司和联创公司三方签订的《协议书》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。第二，案涉房屋因设立按揭贷款被抵押给银行，在贷款还清之前，客观上无法办理过户登记。东胜城投一直在积极主动偿还贷款，并已偿还大部分贷款，主观上并无拖延办理过户登记的过错。第三，万融公司于2014年6月6日将案涉房屋交付给东胜城投，东胜城投合法占有案涉房屋，并已偿还大部分贷款。

二、东胜城投是否是案涉房屋的实际所有权人。

东胜城投与万融公司签订《商品房买卖合同》，并已实际支付大部分购房款，占有、使用案涉房屋。东胜城投、联创公司、万融公司均对东胜城投购买案涉房屋无异议。虽然东胜城投为借用联创公司名义办理按揭贷款，将案涉房屋登记至联创公司名下，但联创公司实际对案涉房屋不享有权利。因此本案属于不动产登记错误，依照《物权法解释一》第二条的规定，东胜城投是案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、案外人借被执行人之名购房符合《异议和复议规定》第二十八条的，即使房屋登记在被执行人名下，亦可以申请排除执行。该条款规定了房屋买受人排除执行的四项要件：查封前已签订有效的书面买卖合同；查封前已合法占有；已支付全部价款；未办理过户非买受人自身原因。律师提示，本案中最高法院认为，该规定第一项并未限定买卖合同为买受人与被执行人签订，因此东胜城投与万融公司签订买卖合同亦符合该项要件。

二、房屋虽然登记在被借名人名下，但借名人提交的证据足以证明借名人是案涉房屋的真实权利人的，属于不动产登记簿与真实权利状态不符，人民法院应当确认案涉房屋归借名人所有。本案中，东胜城投能够证明借名买房事实，并且案涉房屋已经由其实际支付购买并占有使用，因此最高法院确认其为房屋的真实权利人。律师建议，借名人应当重视证据留存，妥善保管借名买房协议、支付购房款的转账记录、实际入住使用证明等证据。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释〔2020〕21号】（2021.1.1生效）

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》【法释〔2016〕5号】（现已失效）

第二条　当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。