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实质性进展来了…
作者：陈文莉、王婷婷
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
2020年9月9日，一纸股权转让协议，泰康成为了阳光城的第二大股东。
时隔八个月，阳光城和泰康的合作迎来了实质性进展。
风财讯从券商处获取的阳光城调研记录显示，泰康向阳光城派驻两名董事已到位，章程也已修改完毕。
风财讯注意到，除了在4月的战略协议签约会上透露的，阳光城和泰康有望在存量管理、资金、物业等方面合作之外。此次会议中，阳光城董事会重点提及了双方在拿地模式上的探讨，及更多细节，且预计2021年就会落地实施第一次合作拿地。
养老IP合作拿地
今年计划落地
阳光控股与泰康保险的合作，包括不限于项目、资金、物业等领域的合作。
更多合作细节，其实是阳光城参与落实。
据风财讯了解，阳光城和泰康保险的合作，主要在4个业务层面：
一是存量项目管理，即泰康之家部分项目的代理代销；
二是拿地模式，未来将以养老IP为切入点实现土地获取计划；
三是优化资金成本，在市场化发行的标准化产品中，泰康将置换公司部分高成本资金参与到资金提供中，通过随行就市方式，以较公平的价格互相合作；
四是物业合作，即泰康将在社区上实现网格化运作，阳光城将借助泰康提高整体物业运作水平。
其中，拿地模式的探讨，是双方战略协议中的重点。
“阳光城和泰康将以养老为切入点，实现合作拿地，且预计2021年就会落地实施。”
有业内人士指出，相对于传统住宅拿地而言，以养老IP合作拿地，对于双方来说，都能降低成本。
因为一方面，能增加跟政府谈判的附加价值，取得更好的价格。一方面，在开发运营上，阳光城在开发方面、泰康在养老运营方面都有成熟机制，或能产生“1+1＞2”的效果。
合作存量项目
阳光物业上市添“新故事”
实际上，相较拿地，合作存量项目管理，这一层面更值得探讨。
此前阳光城股东大会上，高管层提到，泰康有一些不能分拆的项目，而阳光城则拥有一些低效的商业及公寓，双方会在这些存量项目上展开合作。
对阳光城而言，鸡肋般的一些存量项目，如果能够改造成养老社区等，无疑是一种盘活。
阳光城的团队、资源，主要涉及到泰康之家部分项目的代理代销。
风财讯了解到，目前养老产业合作模式中，险企主要分为三种主要渠道，即“押金+租金”、“会员卡+管理费”和“保险捆绑”，主要是依靠自有渠道。
“泰康模式”属于保险捆绑模式，即是客户在年轻时通过购买养老保险，享受保险公司专业理财服务，年老时可以入住泰康养老社区，使用保险金支付自己的养老生活费用。
阳光城销售渠道的介入，对泰康而言，会是一个很大的补充。例如，“买房赠养老(试用)”等新的营销方式，值得期待。
不过，阳光城和泰康二者的产品性质、客群、项目区位条件等均有不同程度的参差，磨合不会少。
另外，阳光城物业社区将与泰康的养老社区共同设立平台，探索一种目前房企和养老地产尚未走出的合作路径。
而泰康的合作对象，或许是阳光城旗下的物业公司“阳光智博”。
阳光智博近日已经提交了IPO审批资料。泰康资源的加入，能否成为阳光智博做差异化、拉升估值的助力，值得观察。
好钱换贵钱
阳光城逐渐洗底牌
阳光城和泰康合作，借险资的能量优化资金成本，是此次四项合作的重中之重。
风财讯获悉，在具体操作中，泰康将用一些市场化发行的标准化产品，置换阳光城部分高成本资金。当然，价格会随行就市、公平合作。
风财讯了解到，阳光城已拿到批文的发债额度约合160亿元，包括小公募额度40亿，中期票据额度34.2亿，美元债额度2.9亿美元，建工ABN额度10亿，供应链ABS额度10亿及供应链ABS储架额度约40亿，尾款ABS额度5.3亿。
阳光城2021年债券到期和行权的总量约为130亿，年初至今已完成兑付61.5亿。
但阳光城的非标融资仍不低。
风财讯盘点发现，2019年以来，阳光城通过提供担保，为包括杭州华宇业瑞、上海隽隆等在内的9家子公司，从中江信托（7亿）、浙金信托（2.5亿）、国通信托（4亿）、万向信托（2.5亿）、五矿信托（4.5亿）、平安信托（3亿）等多家信托公司获取融资。
无疑，阳光城需要进一步优化资金来源、降低成本，泰康的加持对它而言，是背书。
一个侧面信息是，泰康入股后，阳光城对多个债券的利率进行了下调。
“18阳城02”的利率由7.5%下调至5.2%；“19阳城01”债券的存续期后1年票面利率由7.5%下调至5.8%；“19阳城02”票面利率由7.5%降至5.8%；17阳光城MTN004票面利率由7%调整至6.9%。
调研会上，阳光城管理层表示，2021年并非阳光城刚兑大年，还款压力较小，若新增土地储备未发生大幅变化的情况下，公司将维持或减少非标融资的使用比例。公司也有底气完成2021年内的剩余68亿境内外债券到期及回售的兑付。
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