作者：西政资本

来源：西政资本（ID：xizheng_ziben）

先说结论，这次国家是铁了心要好好搞城市更新了。“十五五”期间15万亿的城市更新投资不是虚的，是真金白银要投下去的。

6月11日，住建部、国家发改委、财政部联合印发了《城市更新统计调查制度》，这是一份针对城市更新“挤水分、促落地”的制度性文件，全部从真金白银和数据量化入手，KPI的味道特别重。

具体来看，报表共4份，分别是省级住建部门要报送的《城市更新项目实施进展情况综合表》《城市更新项目实施进展情况基层表》，以及市级住建部门要报送的《城市更新项目实施进展情况综合表》《城市更新项目实施进展情况基层表》。

需要特别注意的是，报表对数据的报送要求打破了常规，我们简单说说几个亮点：

1.报表中的“本年完成投资额”指的是实际投资规模，包括实际完成的建筑安装工程价值，设备、工具、器具的购置费，以及实际发生的其他费用。其中，没用到工程实体的建筑材料、工程预付款和没有进行安装的需要安装的设备等，都不能计算投资完成额。

换句话说，以前很多城市动不动就把“签约投资额”“框架协议金额”“意向投资额”当成投资额给报上去的，现在这些水分全部都要挤出来了。还有一些所谓的前期投入，哪怕合同签了、设备订了、预付款付了，只要还没到工地、还没安装、还没实际交付的，一概不算“投资额”。

2.报表中的“本年实际到位资金”，指的是城市更新项目投资单位本年内实际收到的各种货币资金。要注意，本年实际到位资金=国家预算资金+社会资本+其他本年实际到位资金，而且每一项都必须填清楚明细（详见下图）。

以往的常见套路是，很多城市对上报送数据的时候不说“资金到位了多少”，而是只说“将要到位多少”，比如专项债已经申报了，就说“专项债资金保障”；金融机构等社会资本签了意向，就说“社会资本积极参与”；中央或上级政府补助还在“争取中”，就说“中央或上级财政积极支持”。新规把报送规则给彻底改了，每一项资金来源都得对应一个银行账户流水、一份拨款文件、一笔实实在在的转账记录，没有银行流水的不算资金到位，发了文件或者给了授信批复但没拨款、没发放贷款的也不算资金到位，地方政府专项债发行了但还在国库没拨到项目账户的同样不算资金到位。

3.报表中的“城市更新项目总数”，指的是报告期内正在施工的项目以及报告期内新开工的项目。大家要注意，这里面不包括“已签约未开工的项目”“已完成立项正在做前期工作的项目”以及“已经搞了开工仪式但施工队还没进场的项目”，也即只有正在施工的和本期新开工的两种项目才能计入，这也意味着以往一个城市对外宣称的“我市城市更新项目几十个或者几百个”——这里面大量的只是“签了约的、立了项的、挂名的、只有块牌子插在工地上的”，到了统计系统里都不算数，只有施工队进场了的才叫项目，其他的都不算。

此外，每个项目都得准确对应到所属的“城市更新项目类别”，根据城市更新的主要任务，城市更新项目主要分为既有建筑改造利用，城镇老旧小区整治改造，完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，城市功能完善，城市基础设施建设改造，城市生态修复，城市历史文化保护传承等8类。每一个项目的类别是唯一的，不可跨类。如果一个项目更新内容涉及多个类别，可按照主要更新内容确定项目类别。

举个简单的例子，一个老城区更新项目，既有建筑改造（拆了老房子），又有基础设施（修了道路），还有有完整社区（建了社区服务中心），以及生态修复（做了绿化），过去地方报项目的时候可以把这一个项目拆成四个分别上报，但现在就只能归入一个类别，拆房子为主就报既有建筑改造，修路为主就报基础设施改造。

4.报表里的“实施成效情况”，指的是通过实施城市更新项目而产生的有效结果，原则上应包括各类新建和改造设施等情况。要注意，在统计时，以城市更新项目实际完成的累计工程量为准填写，一般指已完工并基本达到使用条件的设施，而且都是必须量化的标准，比如改造了多少平方米建筑，加装了多少部电梯，建成了几个完整社区，新增了多少公共服务设施面积，燃气管道改造了多少公里，这些全部都属于物理量，全是可以实际测量的。大家可以看看下表：

我们认为，三部委联合印发的《城市更新统计调查制度》，核心是挤出以往城市更新的全部水分，并严格回归实务工作量的考核。如果中央有推进城市更新的强烈决心，那么地方政府、地方国企、城投平台肯定会背上KPI，而一旦城市更新项目能够逐渐上马，除了政策性资金会进入，我们这些投资机构（社会资本）对地方国企、城投平台城市更新项目的资金投放业务又能被重新激活，也即我们的城投非标投资业务或许又能找到新的出路。

当然，更重要的一点在于，“十五五”城市更新的推行和落地，最终能够激活房地产及其上下游，尤其是解决居民端核心用工群体的就业和收入问题。就像这次制度中的《城市更新项目实施进展情况综合表》中，特别明显地设置了“新增就业岗位（个）”的报送栏（详见下表）。

我们推测，这一轮城市更新应该是动真格的。

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原标题：这回动真格了

城市更新投资统计调查制度