商品房买卖合同纠纷案件的处理往往因涉及了多重法律关系而增加了其复杂性。有些纠纷案件既涉及了买卖合同法律关系本身，例如针对买卖合同效力、合同履行和解除以及违约赔偿责任的认定和处理，也涉及了与房屋相关联的不动产物权法律关系和隐藏在房屋买卖当中的借贷关系，例如对房屋抵押和名为买卖实为借贷担保的调处等。每一种纠纷类型和每一处法律关系节点都需要紧扣相应的法律、法规和结合相关的司法实践来准确把握和分析处理。

为了使商品房买卖合同纠纷的处理更加具有适法性和针对性，笔者依照法律和司法解释规定以及主要参考本省高院适法指引，并结合自己多年的司法审判经验对商品房买卖合同纠纷领域中突出的法律问题作一些梳理和总结，以期指导实践，裨益工作。

《商品房认购书》一般属于预约合同，只是双方当事人承诺在约定的期限内订立正式买卖合同即本约的准备性协议，不得因此认定本约已经订立。在此情况下，未取得商品房预售许可证明就不应成为当事人订立预约合同行为的法律障碍。对此，《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号）第三条规定：“就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。”

但是，如果《商品房认购书》因具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要条款，且出卖人已经按照约定收受购房款而应被认定为商品房买卖合同的，则仍受到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（《商品房买卖合同解释》）关于取得商品房预售许可证明强制性前提条件的限制，存在无效的可能性。

1.房地产开发企业资质。《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”建设部《房地产开发企业资质管理规定》第二条规定：“未取得房地产开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效，但起诉前乙方取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。”

2.预售许可。房地产市场实行预售许可制度，未经许可的属于违法建设或违法销售。比如《城市房地产管理法》第四十五条第（四）项及《商品房买卖合同解释》第二条关于商品房预售许可证的规定。当然这些行政许可事项如果在起诉前获得许可的，则可以补正买卖合同的效力。另外，粤高法【2017】191号第六条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。”广东省高院该规定是以房屋竣工验收合格取代了预售许可，从而使期房预售法律关系转化为现房买卖法律关系，具有普遍司法审判指引意义。

3.土地用途变更。未经批准的对土地用途的变更将导致合同效力受到影响，比如《城市房地产管理法》第四十条关于转让划拨土地的规定，第四十四条关于合同履行中途改变用途的规定。以划拨方式取得的土地主要用于公共利益，如果未经批准进行私下转让，将造成国有资产流失，危机社会公共利益，故依法应认定无效。

4.被依法收回土地使用权。《城市房地产管理法》第三十八条第（三）项规定了被依法收回土地使用权的房地产不得转让，此条是对房地产流通的禁止性规定，不具备合法土地使用权的房地产转让合同依法无效。

1. 商品房买卖合同履行。对于合同履行中的瑕疵事项可以通过合同的解除或追究违约责任解决，无需否定合同的效力。比如《城市房地产管理法》第三十八条第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）项的规定，第三十九条第（一）项和第四十五条第（一）、（二）、（三）项关于取得土地使用权证、建设工程规划许可证和总投资比例的规定；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和第十八条关于竣工验收的规定，第二十六条关于虚假宣传广告的规定；《商品房销售管理办法》第十一条关于一房二卖的规定。

2.行政机关管理事项。房地产管理机关基于行政管理目的作出的规定不影响当事人之间的民事权利义务关系。比如《城市房地产开发经营管理条例》第三十条关于价格的规定，第三十一条关于提供“两书”的规定，第三十三条关于登记的规定；《商品房销售管理办法》第二十八条关于溢价款收费的规定。

3．买卖合同形式。《城市房地产开发经营管理条例》第二十八条规定商品房销售应签订书面合同，但该规定是从合同管理和控制的角度出发，并不影响当事人权利义务的确定。

4.售后包租。《商品房销售管理办法》第十一条规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，该规定应属于管理性规定，且非法律和行政法规，因此不影响售后包租行为的效力。

该规定对于商品房买卖没有排除适用，但同时并不排除其他利益相关人依法主张买卖合同无效。比如，房屋部分共有人未经其他共有人同意擅自向知情人（非善意）出售房屋，其他共有人可以买卖双方恶意串通损害其利益为由主张买卖合同无效。

《商品房买卖合同解释》第二条所指的起诉前取得商品房预售许可证明，实质是指法院对合同效力作出实体判决的那次诉讼，由于当事人撤诉导致法院并没有对合同效力作出实体判决，因此再次起诉之前，该合同效力未被纳入司法审查，法院只能以再次起诉时开发商有无取得预售许可证明来对合同效力作出评价。

（六）登记备案不是预售合同的生效条件，未经办理登记备案手续不影响预售合同的效力

《商品房买卖合同解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

司法实践中，对恶意串通行为的认定应注意以下两点：1.判断当事人是否具有主观恶意和通谋，即确认行为人是否明知或应知其行为侵害他人的合法利益，以及行为人之间对造成他人利益受损的合意和放任。比如后手买受人对前手买受人买受房屋情况的知悉程度，以及对房屋使用情况的了解程度等等；2.认定行为人明知或应知其行为侵害他人合法利益，应当在全面分析合同订立、合同内容及合同履行情况的基础上，综合加以判断。比如，分析审查买卖双方的实际签约时间及有无实际付款行为等。

粤高法【2017】191号第七条：当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:

(一)出卖人未领取权属证书的;

(二)买卖未经抵押权人同意的;

(三)买卖未经预告登记权利人同意的;

(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;

(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;

(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共有人优先购买权的;

(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害承租人优先购买权的;

(八)违反政府房地产市场调控政策,但不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。

该规定体现了广东省司法审判实践中对效力性和管理性规定的梳理和区分。

上述规定体现：1.房屋连环买卖中，不能以前一手合同无效为由主张后一手合同同样无效，除非能举证证明该合同存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，否则后一手合同有效。2.后一手合同合法有效，并不一定意味着买受人必然能够取得房屋所有权。前一手合同的当事人想要追回涉案房屋可以考虑主张买受人不构成善意取得，进而要求返还房屋。3.在房屋买卖过程中，买受人应尽到合理的注意义务，签订合同时须谨慎调查房屋所有权归属及流转记录，在签订买卖合同后应尽快按约定交付房款并完成过户。

物权法规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，也规定了建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，因此商品房买卖合同无权对上述建筑和设施约定归属和利用。对此，粤高法【2017】191号第十一条规定：“商品房买卖合同违反规划,约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人专用,或者约定出卖人利用建筑物共有部分的,属于违反物权法第七十条、七十六条的规定,应当认定该约定无效。”

出借人向借款人出借款项时不签订书面借款协议，而是通过签订商品房买卖合同的方式作为履约担保，同时也约定了在一定条件下的房屋回购条件，以达到借贷和担保的目的。当事人采取这种做法真实的意思表示是借贷款项而非商品房买卖。按照《民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”当事人的借贷行为是隐藏在虚假的商品房买卖行为之后的，因此所签订的商品房买卖合同应属无效。至于隐藏的借贷行为则应根据具体情况并依照法律规定处理。

出借人向借款人出借款项时既签订了商品房买卖合同又签订了借款协议，并约定如到期偿还债务则解除商品房买卖合同；如到期未能偿还则履行商品房买卖合同。实际上，双方当事人对于履行商品房买卖合同还是借款协议是具有选择性的，即无论是清偿债务，还是履行商品房买卖合同，均符合双方当事人的意思表示，因此商品房买卖合同和借款协议均是合法有效的民事法律行为。至于最终的履约内容和合同解除则要依据当事人的选择而定，如选择履行商品房买卖合同则须解除借款协议无须偿还款项。

二、关于合同履行问题

合同法第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同在相对人之间发生效力，除法律明确规定外，一般不能约束合同以外的第三人。对于连环买卖，虽然针对同一标的物，且交易彼此连续，但仍属于不同的主体和不同的法律关系，故第三人不能突破合同相对性直接向出卖人主张权利，除非符合合同法第七十三条关于代位权的规定。另外，如果允许第三人直接向出卖人主张过户，将使中间环节的税收被规避，导致国有资产流失。

《买卖合同司法解释》第九条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持;(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”商品房买卖合同作为特殊买卖合同可以参照该规定处理一房数卖问题，具体处理方式如下：

1.数份合同均为有效合同。依照合同法规定，只要不存在合同无效或者可撤销的法定情形，双方当事人经过平等协商而自愿签订的合同都是有效合同。

2.数份合同均未履行的情况下，应坚持签订在先的原则。先签订合同的买受人有权取得标的物所有权，后签订合同的买受人由于不能取得标的为所有权，有权要求出卖人承担违约责任。

3.一方买受人已经取得标的物所有权的，应坚持物权优先的原则。

4.买受人均未取得标的物所有权的，应坚持占有在先的原则。

5.一方当事人已经履行合同的，应坚持履行在先原则。

建设部《房屋登记办法》第六十七条第（二）项规定以预购商品房设定抵押可以申请预告登记。物权法第二十条第（二）款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《房屋登记办法》第六十八条第（二）款做了相同的规定。从该规定看，预抵押登记权利人享有的仅是请求办理抵押权正式登记的权利，并不享有现实的抵押权。因此，在该情况下贷款人主张对预抵押房屋行使抵押权的，不应支持。

通常认为该条并非效力强制性法律规定，故抵押权存续期间，出卖人未经抵押权人同意销售商品房的，不影响商品房买卖合同效力。但在约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权导致买受人无法办理商品房权属转移登记的，买受人有权要求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。若买受人要求履行合同的，法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，坚持不变更的，驳回诉讼请求，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。实践中，以开发商取得房屋竣工验收备案表为法定交付标准。

上述房屋交付条件是法律法规规定必须达到的标准，除此之外，当事人可以另行约定交付条件。合同约定的交付条件（如具备永久用水、用电、通邮等）高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。

（六）买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的可拒绝收楼，并要求出卖人承担逾期交房违约责任

粤高法【2017】191号第三十一规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件,买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收,并要求出卖人承担逾期交房违约责任的,不予支持,但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件,且合同约定的交付期限届满,出卖人已经依约通知买受人接收商品房,买受人无正当理由拒绝接收的,视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”

买受人对于房屋瑕疵交付的情况知情且同意接收的，视为对其放弃追究出卖人因房屋质量问题导致的逾期交房违约责任，但不影响买受人逾期继续履行和赔偿损失的权利。

房屋初始登记（大确权）是房屋所有权转移登记（小确权）的履行前提。

房屋被依法查封并不导致买卖合同无效，但是房屋所有权转移在法律上和事实上不能履行，此种情况下，买受人须另循法律途径解决。

司法解释虽然肯定了出卖人无权处分房产的合同效力，但是如果该无权处分行为得不到权利人的追认或同意，那么房屋过户就存在法律上的障碍，合同不能履行。粤高法【2017】191号第二十二条规定：“出卖人无权处分不影响房屋买卖合同的效力，但买卖合同属于合同法第一百一十条第一项规定的法律上不能履行的情形，买受人请求出卖人继续履行合同的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。”

借名购房协议属于普通债权协议范畴，且不属于《物权法》第二十八条至三十条规定的可直接设立物权的法律行为，因此借名购房人不能直接请求确认房屋归属，只能在符合法律规定的情况下请求履行协议。

以房屋担保贷款作为付款方式，一般需要出卖人配合办理相关手续，在出卖人拒绝配合的情况下，买受人符合下列条件之一的，仍然可以请求出卖人继续履行合同：（1）已经依约付清购房款，或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的；（2）同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权，并且同意在合理期限内一次性付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的；（3）已经取得银行贷款承诺函，且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。

三、关于合同解除问题

可见，在迟延履行的情况下，催告是当事人行使解除权的前提。虽然《商品房买卖合同解释》第十五条内容只涉及出卖人迟延交付房屋及买受人迟延支付购房款的行为，但是在司法实践中可催告的情形也包括了出卖人迟延办证的违约行为，该做法也是符合《合同法》规定的。

此条规定了通知为当事人主张解除合同的前提，但是上述《商品房买卖合同解释》第十五条第一款也规定了经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人可以请求解除合同的，可见，对于符合该条规定的违约行为，守约方可直接诉请法院或仲裁机构解除合同。另外从司法实践的角度看，当事人诉请法院或仲裁机构解除合同，法院或仲裁机构会依法向对方送达起诉状副本，此时可视为合同解除权人履行了通知义务。若对方对合同解除有异议可在诉讼或仲裁阶段以答辩或反诉提出，由法院或仲裁机构一并审查并作出裁判即可。

虽然《合同法》没有规定当事人针对合同解除提异议的期间，但是《合同法解释（二）》第二十四条予以了明确：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”对此，当事人提异议须严格按照法律规定实行。

对于提异议的方式，《合同法》第九十六条规定了收到通知解除的当事人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。若当事人以其他形式提出异议的，基于合同解除权的形成权性质，解除权人的意思表示到达相对人处，即可发生合同解除的效力。

该款规定了当事人行使合同解除权的期限问题，但是并非解除权行使期限届满或者当事人放弃解除权后就不存在合同解除问题。对此，《合同法》第九十七条规定了当事人可以解除合同的几种情况，包括了因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。所以，在符合上述法定条件的情况下，守约方仍然可以请求解除合同。

《商品房买卖合同解释》第十三条规定，因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。实践中，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：（1）水电和煤气设备设施无法实际投入和正常使用；（2）出卖人擅自改变房屋朝向、布局、户型等；（3）房屋层高明显与合同约定不符；（4）房屋存在严重渗漏等异常情况，原因不明或经出卖人维修后仍无法消除影响的；（5）房屋存在违反善良风俗情形，买受人不知情的；（6）其他严重影响正常居住使用情况。

此条规定可以解除商品房担保贷款合同的当事人应包括房屋买卖双方。从合同主体相对性来说，贷款合同的当事人为买受人和银行，出卖人不属于合同当事人，无权提出解除贷款合同的请求。但可能导致的后果就是买卖合同解除而贷款合同未能解除，所涉房屋仍被设定了预告抵押，影响了出卖人继续出售房屋。因此，在因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的情况下，应对该条规定的当事人扩张解释为具有连带关系的合同当事人，从而允许出卖人请求解除商品房担保贷款合同。

出卖人在与买受人签订商品房买卖合同的同时指定买受人与其另行签订了装修合同，并分别约定了房价款和装修款，但其实双方的意思表示是将商品房和装修部分作为一个整体的标的物进行交易，两份合同共同构成了完整的商品房买卖合同，因此，在因装修质量严重影响居住使用的情况下，买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同。

四、关于合同违约责任问题

商品房买卖合同中明确约定逾期交房、逾期办证和逾期付款违约金的，一般应按照约定履行，不轻易否定和变更该约定。当事人主张违约金标准过高或过低要求调整的，必须对此承担相应的举证责任。调整标准具体适用《商品房买卖合同解释》第十六条的规定，即当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。另外，约定违约金的上限应参照民间借贷利率标准，最高不得超过已付购房款的24%。

商品房买卖合同没有明确约定违约金的，按照《商品房买卖合同解释》第十七条的规定，应参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述标准中由于逾期贷款利息已由《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)所更改，所以可按同期贷款利率水平上加收30%-50%标准计算。另外，对于逾期办证违约金，司法实践中可以已付购房款总额为基础，按年利率6%标准计算违约金。

《商品房买卖合同解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。该条是针对出卖人先卖后抵、一方数卖的严重违约行为的惩罚性赔偿规定。审判实践中，若出卖人恶意违约，则应判决较高的赔偿金额至买受人已付房款的一倍；若出卖人因买受人或第三人的过错而过失违约，则可酌情减轻出卖人的赔偿责任。

按套内建筑面积计价房屋的面积误差一般按照《商品房买卖合同解释》第十四条规定处理。按单位建筑面积计价房屋的面积误差，一般存在三种情形，第一种是建筑面积符合约定，但套内面积增加，公摊面积减少；第二种是建筑面积符合约定，但套内面积减少，公摊面积增加；第三种是建筑面积、套内面积均减少或增加。实践中，应以房屋面积误差是提高或降低了房屋实际使用率来认定房屋面积误差比值的提高或降低，以适用本条解释的规定。例如交付的房屋虽然建筑面积符合合同约定，但套内面积降低了必然有损买受人对房屋的实际使用利益，买受人仍然有权要求赔偿损失。

房地产调控政策对于买卖双方而言虽属于不可预见和避免的客观因素，也会对合同履行造成一定的影响，但是就具体情况来看，调控政策对买卖双方履行合同的影响主要体现在政策发生的时间节点上，即签约前或签约后。而具体违约责任仍须根据当事人合同约定来处理。