“城市更新+”，城市更新的新玩法

杨老师的基建课堂

2021-07-07 11:40
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可以收益自平衡的城市更新模式，是未来五年地方政府推动城市发展的最佳实践。

作者：杨晓怿

来源：杨老师的基建课堂（ID：msyangteacher）

近期，城市更新模式成为了许多地方政府的“新宠”。当然，城市更新的爆红也是有多方面的因素；这是“十四五规划”中全面提升城市品质的重要模式，也是践行新型城镇化的重要路径，更是支撑地方进一步发展的可持续渠道。

在城市更新逐渐推进的过程中，我们可以明显看到，城市更新早已不再局限于单纯的建设与基础设施，也不仅仅是保障性住房政策的一系列延伸。

如今的城市更新已经开始与地方发展的各项诉求进行充分结合，成为了各项“城市更新+”项目：

城市更新+新基建

自去年国家提出新基建概念以来，基础设施终于摆脱了“传统产业”、“落后产能”的帽子；标志着技术发展将使得基础设施出现全面的提升，不仅带来新的投资空间，也将改变困扰基建与公共服务长期以来的运营难题。

但是，虽然各地区都普遍认识到新基建是未来的大方向，但是如何推动新基建项目、从哪些领域入手，倒对地方政府造成了不少的困扰，在推动实施的时候缺乏头绪。但如果新基建与城市更新相结合，其建设思路、运作模式与资金来源，就变得非常明确了。

在地方政府实施城市更新行动时，可以根据地方实际情况，在整体更新时加入基础设施与公共服务的信息化、数字化、智能化改造，并城市信息模型（CIM）平台建设，打造智慧城市的基础操作平台；以及通过推进智慧社区建设，实现社区智能化管理，提升公共服务的运维效率，拓展城市运营业务的潜在空间。

并且，城市更新在区域内整体修缮、重建、升级的建设过程中，是结合城市更新中的需求设计并导入新基建的最佳机会；也是发改委所说，让新基建成为配置传统基建投资效率的最佳工具。

城市更新+TOD模式

TOD模式是指transit-oriented development，即以公共交通为导向的开发。对于许多城市建成区来说，如何改善交通状况、缓解交通拥堵、提升交通效率，同样是城市更新的核心需求；因此，采用TOD的模式与理念来推动城市更新的开发与落地，同样是一个非常好的办法与途径。

自2020年以来，国家发改委再次开始审批各地的轨道交通规划，二三线城市又掀起一轮轨道交通潮；各地缓解城市建成区的交通拥堵、公共出行上，也开始优化交通配置，配置BRT等新型公共交通工具。在这样的背景下，多地也具备了在城市更新的同时推进公共交通及交通枢纽的建设，并综合考虑用地效率、交通需求与项目产出，取得一个投资建设的相对平衡。

因此，未来五年是许多地区基于城市更新模式改善交通状况的最佳契机，城市更新模式也是在不增加政府债务的前提下，平衡公益性公共交通投资建设的最佳方案。

城市更新+产业升级

对于许多城市建成区来说，不仅居住环境需要进行改善，既有产业也走到了需要转型升级的转折点；传统生产型的企业早已应当搬迁，传统商贸商户正在面临互联网冲击，文旅产业也正急速更新迭代。

因此，对于许多城市来说，城市更新还是一个产业升级的机会；以城市更新为契机，培育、引导地方现有产业进行改造升级，孵化本地产业进行发展。同时，对于企业拥有的土地与既有建筑物，还可以共同发展，进行低效用地再开发以及在符合规划的情况下调整用途，共享城市更新收益。

并且，在产业升级的过程中，对当地的就业与消费都有极大的促进；是建立地方经济内循环、培育新消费的最佳动能来源。

城市更新+EOD模式

EOD是指Ecology-Oriented Development，即生态环境导向的开发模式；是基于环保与可持续发展的理念、由自然资源部推动的一种新型片区开发理念与模式。当前的EOD，不仅与许多城市更新片区的生态修复和功能完善需求具有相当高的匹配程度，也是许多地方政府完成环保任务的重点研究方式。

对于城市更新来说，将EOD模式要求的“坚持生态环境优先，践行绿色发展理念，构建生态产业化、产业生态化的生态经济体系，将生态环境优势转化为发展优势”融合到城市发展中去，也是一个非常好的总体要求与理念；不仅实现提升城市生态系统，也可以灵活运用、申请多项环境领域的专项资金支持。

并且，未来我们即将迈入“碳达峰、碳中和”的双碳时代；如何将城市的总体碳排放量降下来，实现低碳城市、可持续发展城市的目标，同样是城市更新中所需要思考的重要板块。

如今的城市更新模式，已经完全打开；可以因地制宜、积极的将各项需求与城市更新模式进行有机结合。可以收益自平衡的城市更新模式，是未来五年地方政府推动城市发展的最佳实践。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议