房地产供应链保理融资方案

西政财富

2020-07-22 16:11
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随着今年供应链金融越发受到重视，房企上游的施工方、材料供应商的应收账款融资有望迎来业务高峰。

作者：西政财富

来源：西政财富

笔者按：

今年两会期间，央行明确：将加大货币政策创新力度，大力发展供应链金融，对复工复产核心企业、行业龙头企业及其核心配套企业，加大信贷支持力度，带动产业链恢复运转。一直以来，房地产企业上游施工方、材料供应商的应收账款融资以及房地产企业的购房尾款融资作为房企融资的重要补充，在地产金融严监管的背景下发挥着无可替代的补充融资功能。随着今年供应链金融越发受到重视，房企上游的施工方、材料供应商的应收账款融资有望迎来业务高峰。为便于说明，以下根据工程应收账款保理融资业务情况进行详细说明。

一、保理融资的资金源头——银行保理业务的准入标准

熟悉保理业务的同行都知道，保理公司的保理融资业务最终依赖的是银行资金，因此保理公司操作业务时原则上应考虑以银行的保理业务准入标准为依据。

（一）银行的工程保理业务模式

银行的房地产保理业务一般是施工企业/材料供应商为房地产开发商提供施工/货物服务形成应收账款后，将对房地产开发商的合格应收账款转让给银行，由银行为施工企业提供集应收账款催收、管理、坏账担保及保理融资于一体的综合性金融服务。业务模式可分为1+N保理模式和再保理模式。

（二）银行的工程保理业务授信及准入要求

1. 工程保理业务授信说明（示例）

（1）业务品种：保理/再保理；

（2）授信主体：施工企业/材料供应商/保理公司，同时为地产集团核定保理买方信用担保额度；

（3）期限：最长不超过1年，应收账款账期可根据补充协议确定；

（4）收益：不低于7%（利息+手续费）；

（5）风控措施：买方为项目公司的，由项目公司对应收账款债权转让事宜进行确认，由地产集团出具承诺函对项目公司的按期足额付款承担差额补足责任；

（5）管理要求：严格名单制管理；应收账款对应项目满足432要求；密切监控信贷资金流向，严防资金被挪用。

2. 工程保理业务准入说明

（1）房地产企业严格实行名单制管理；

（2）应收账款对应项目不限省内省外，项目符合432要求，即“四证齐全+30%自有资金+房地产二级开发资质”，四证指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

（3）回款账户必须开在保理行，并签订账户监管协议由保理行监管；

（4）转让给银行的应收账款须为合格应收账款，不能是未形成的工程款；

（5）应收账款需提供发票/审计报告；

（6）账期以工程施工合同/补充协议约定为准；

（7）再保理模式中保理公司应首先对施工方保理放款，银行再对保理公司进行再保理融资；

（8）必须书面确权，由项目公司确权，地产集团公司出具差额补足承诺函。

二、保理公司保理业务操作示例

以下根据保理公司的业务模式进行介绍和说明：

（一）银行再保理融资方案

1. 基本要素

2. 投资架构及说明

（1）施工方或材料供应商将其对房地产项目公司的应收账款转让给西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供应商放款，并与银行签署《再保理合同》，向银行转让应收账款；

（3）房地产项目公司就应收账款债权转让事宜向银行进行书面确认，并按期还款；

（4）开发商集团公司进行差额补足。

（二）资产管理计划融资方案

1. 基本情况

证券公司或其基金子公司作为管理人设立资产管理计划，投资人通过资管计划投资应收账款，即上游供应商（债权人）对核心企业XX地产及其下属公司（债务人）享有的应收账款债权。应收账款资产包括供应商因向核心企业及其下属公司提供境内货物买卖/服务贸易或境内工程承包/分包服务等而对核心企业及其下属公司享有未到期应收账款债权。

2. 基本要素