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这里提及的项目投资协议，指为投资建厂，投资公司与当地政府签订的预先安排性质的协议，缔约主体一般为投资公司和当地政府。
作者：王恒律师|股度股权律师团队
来源：股度股权（ID：laws51）
这里提及的项目投资协议，指为投资建厂，投资公司与当地政府签订的预先安排性质的协议，缔约主体一般为投资公司和当地政府。该协议作为前期洽谈的重要成果，往往涉及政府为投资方投资建厂所提供的条件、提供支持的内容，尤其是土地使用权、优惠政策、排他性安排和优先投资以及其他促进项目落地的政策支持。而对于投资公司，也涉及到为项目所计划的投资规模、投资总额、投资规划以及其他人财物进场和期限的安排等。
因此，投资公司在正式签订《投资协议》之前，需要做大量的准备工作，如行业研究、业务尽职调查、市场分析，在充分调查研究的基础上，确定拟投资项目符合公司的发展战略，目标公司管理层初步决定进入目标市场，且经过综合研究后决定进入目标市场的方式为投资建设新的工厂。其次，要了解当地的客观条件和政策要求，和当地政府进行洽谈，了解政府及其主管部门的态度以及能够提供的支持。最后，要作出可行性报告，递交管理层和公司的权力机关审核，经过权力机关授权和管理层的授意，公司可以对外签订《投资协议》，然后结合授权范围，项目小组可与政府部门深入洽谈项目落实方案。以下是关于《项目投资协议》审核的要点和应当注意的事项。
投资公司在与当地政府签订《项目投资开发协议》时，项目立项和审批程序可能还没有完成，尤其是征地拆迁、行政审批手续还未办理完成，投资公司的人财物也可能还没有到位。这时在签订协议时应当关注该项目的立项和审批程序进展，律师应当和项目团队深入沟通，坚持实地调查和现场走访，在充分调研的基础上选择立项，并将立项项目首先进行合规性审查，尤其是程序性问题，审查证书是否完备，手续是否到位，将立项和审批过程中遇到的问题汇总，在协商谈判过程中向政府反映问题和投资公司的需求和难处，多为委托方争取优惠政策，尤其涉及融资问题，并将政府的承诺纳入投资协议里。如果涉及敏感行业，如污染严重的资源消耗型企业，更是要做好充分的调研和准备工作。
1、关注土地的基本情况。土地面积能否满足项目实施的需要，周边基础设施是否能够满足项目开发，土地的性质是国家所有还是集体所有，土地是否存在抵押，土地的权属是否清晰。并且，要了解项目属性，结合项目研究拟定地块是否能够满足项目实施需要？还要了解当地的土地相关政策，关注该地块能否流转？若办理征地手续，预计需要多长时间？若涉及拆迁，政府部门配合的程度，等等。
2、关注土地使用权的取得方式。投资公司一般通过招拍挂的方式取得土地，但为了避免税费负担，竞买方为投资公司，但国有土地使用权出让合同的签订方为新设公司，并由新设公司履行缴纳土地出让金和合同约定的其他义务。
3、关注土地的条件。建设用地的条件和现状直接影响项目的投资成本和建设工期，实践中多要求“九通一平”。所以，项目组要提前去踩点，了解土地现状，便于和政府谈判协商双方权利义务。有些土地是村集体用地，这要和村委会签订征地补偿协议，约定土地租赁费，土地补偿金、地上附着物补偿费计算方式、支付方式、交付土地的条件，以及地表建筑物、构筑物、青苗等附着物的清理工作谁来负责，所需费用谁来承担，等等。
4、关注当地的发展规划。土地作为不动产，项目未来的前景与周边的基础设施和其他配套设施息息相关。因此，关注当地的城市发展规划、土地利用总体规划和产业发展规划，尤其是该项目所在地附近的发展规划非常重要。
5、关注建设项目环评问题。建设项目的环评直接影响到该项目能否开工，能否顺利实施。因此，关于环评问题，一定要提前做好调研和准备工作。
6、关于办理国有土地使用权证。要了解当地办理国有土地使用权证需要哪些手续，需要多久时间，并关注税务负担。
尤其是在和当地政府初步沟通协商后，要发现由哪些问题需要急需解决，由哪些客观条件影响到项目开工、建设和后续实施运营。对于这些障碍和棘手的问题，更是要在最初阶段积极和政府及其相关部门协商，争取获得政府最大的支持与帮助。最终，通过《项目投资协议》的方式将谈判成果予以固定，最好能够给出具体的日程和项目实施计划，对于需要政府多个部门配合或牵头的部分，应当确立政府的牵头部门和相应的负责人。对于需要政府实施的部分，比如完善相关配套设施，应当明确期限和建设标准。
投资公司在新的地方投资建厂，当然要进行人力物力财力的投入，但是万不可轻易承诺。一是要结合项目实际需要，项目不需要的当然就不投入，尤其涉及投入资金问题，政府部门一般会要求至少30%自有资金，所以，对于初期投入的资金一定要量力而行，可以考虑分期投入；二是要结合投资公司权力机构的授权，在授权的范围内允诺，切忌越权承诺或未经公司内部程序就轻易承诺，以防公司对外口径不一致，承诺难以兑现导致公司信誉降低。尤其对于分期建设项目，分期建设的后续开工时间要考虑多方面因素，尤其是产品销量和市场容量和公司运营能力，万不可在一开始就无条件地向政府承诺会扩大投资。
新建工厂，当然涉及到劳动用工和人事管理。投资公司一般会带一部分人员参与新建项目的开工建设和组织运营。但当地政府往往会要求优先使用当地的劳动力。这就需要投资公司提前考虑招聘计划，如劳动者应当具备的素质、薪资设计，并设计公司内部的组织机构，通过各部门的负责人推进项目稳步运转，要注意劳动用工切忌眉毛胡子一把抓，对于关键岗位和相关的技术人员，投资公司，或者说新设公司应当做好人事管理工作。
《项目投资协议》的合同附件往往涉及多种具体内容，万不可忽视。如《会议纪要》《会谈记录》《减免税费和运营管理费用详情表》《规划用地红线图》等。附件里的内容，应当研究透彻，必要时进行现场考察，深入调研，确保落实。
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