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2022年的楼市“小阳春”，前所未有的黑暗，连央企背景的房企也免不了“被暴雷”。
作者：杆姐
2022年的楼市“小阳春”，前所未有的黑暗，连央企背景的房企也免不了“被暴雷”。
近日一份红头的“中交地产股份有限公司文件”广为流传，文件题为“关于 2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，文件递交对象为“中交房地产集团有限公司”。
今日（5月13日），针对传言，中交地产终于发公告正面回应。称：公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。
此外杠杆地产发现，中交地产最近着实有点“妖”，之前股价接连涨停，紧接着开始跌停。手持中交地产股票的股民，估计血压要不好了……
01“暴雷”乌龙背后
昨天（5月12日）触及跌停很好理解，因为针对外界传言的“暴雷”，中交地产尚未正面回应。今天中交地产回应了，说“现金流正常，融资渠道畅通，能够保证到期债务偿还。”
2022年5月末到期的金融机构债务合计约24.4亿元。
截止2022年3月31日，货币资金余额173.99亿元，短期债务166.65亿元，现金短债比1.04，符合“三条红线”对现金短债比大于1的要求。
在杠杆地产看来，可能主要原因有二，一是大家被房企“暴雷”搞怕了，宁可信其有不可信其无。
杆友们仔细回忆下，今年来官宣债务违约的房企里，大部分在前期都直接或间接地表态自己没事，挺得住。这里并不是说中交地产也会如此，只是如今市场不好，大家都如惊弓之鸟，某种程度上，资本是很脆弱的。
其二，基本面来看，翻阅中交地产的业绩表现，也有些略尴尬的地方。
如上图2022年一季报数据显示，中交地产营收大增92.34%，为39.48亿元，但归母净利润依旧负值，为-4154.41万元，这还是在同比上升了70.66%的基础上，扣非净利润也是负值，-5338.56万元。
增收不增利，在中交地产上表现得格外明显。2021年亦如此，此前中交地产发布的2021年报显示，中交地产营收145.42亿元，同比增长18.23%，这在去年的行情下实属不易；归属于上市公司股东净利润却同比下滑32.19%，为2.36亿元。
基于此，中交地产的毛利率水平并不高，净利率水平也偏低，近3年都为个位数，2019-2021年分别为7.97%、7.28%、5.08%。都说房企今后利润水平要和制造业看齐，但中交地产，似乎过早地看齐了？
02 利润、债务之谜 究竟哪块出了问题？
从收入构成来看，中交地产主要有四大业务板块，房地产销售收入占营收的比例高达99.33%，占绝对主力，另外还有房产租赁、物业管理和其他。
2021年来看，中交地产的地产销售成本中，土地成本上涨最为明显，为49.18亿元，占营收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31个百分点，增加18.85亿元。
2022年1季度，杠杆地产从季报里没有看到中交地产的土地成本披露，不过从披露的经营活动现金流出数据里，可以看到中交地产1季度拿地应该是少了的，当期其该项数据同比下降45.54%，为61.38亿元。
公告解释是“本期新增项目减少，支付的土地款等减少”。
在增收不增利的困境下，中交地产2022年1季度的营业成本增幅分外亮眼。如下图数据显示，同比增加132.72%，为33.82亿元，公告解释是本期交付结利的项目增加。
短期债务来看，如文初中交地产公告所言，截至一季末货币资金尚能覆盖短期债务，不过杠杆地产对比往年后发现，其一季末的几个债务数据同比增幅非常大。
图片来源|东方财富（特此感谢）
还是东方财富的数据，如上图。2022年1季末，中交地产的短期借款22.95亿元，一年内到期的非流动负债155.4亿元，2021年同期这两个数据分别是8.9亿元、54.33亿元，同比增幅分别达158%、186%。
此外，2022年1季末中交地产的应付票据及应付账款、其他流动负债等也有不同程度的上升。
03 股价之妖
要知道2022年开局，中交地产股价才6元出头左右每股，但从3月底开始，中交地产就像是吃了“壮阳药”，一路冲到前几天的30元出头！年内翻了5倍，这让其他一跌不振的地产股情何以堪！
对此，2021年度网上业绩说明会上，中交地产董秘田玉利回应称：“无应披露而未披露的信息。股票价格受多种因素影响，包括宏观经济形势、行业政策、资本市场氛围、投资者心理预期等多个方面。”杠杆地产简单理解了下，大概就是：我也不知道？
但资金还是会透露些秘密。
在近7个交易日的龙虎榜买入前五名单中，有些营业部频繁出现。其中，中信证券上海溧阳路证券营业部上榜5次，东方财富证券拉萨团结路第一证券营业部上榜4次，华鑫证券湖州劳动路浙北金融中心证券营业部上榜3次。
Wind数据显示，中交地产5月11日龙虎榜中，买入金额前五名的买入金额约为4.15亿元，占当天总成交金额18.87%。翻看过去几日龙虎榜，买入金额前五名的成交额均较为集中，基本都占当日总成交额的10%以上。
再次提醒杆友们，炒股有风险，别轻易追高！
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