最高院：工程款优先权债权以房抵债未过户，不占有也可对抗执行

金融审判研究院

2021-12-01 16:08
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作为开发商的发包人拖欠承包人的工程款，双方协商通过签订商品房买卖合同就案涉房屋作价抵偿的，属于承包人实现建设工程价款优先受偿权的方式，

作者：初明峰、刘磊、刘晓勇

来源：金融审判研究院（ID:jrspyjy)

裁判概述

作为开发商的发包人拖欠承包人的工程款，双方协商通过签订商品房买卖合同就案涉房屋作价抵偿的，属于承包人实现建设工程价款优先受偿权的方式，不适用执行异议和复议规定第二十八条，应认定承包人对案涉房屋享有足以阻却执行的实体权益。

案情摘要

1. 建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程，但欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。

2. 双方约定以上述位于“邑都上城”项目的案涉房屋作价抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后双方又签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋。

3. 大邑银都公司的普通债权人紫杰投资公司申请法院对上述案涉房屋强制执行，建机工程公司向法院提出执行异议，法院支持其异议请求。紫杰投资公司继而向法院提出执行异议之诉，一审法院支持其异议请求，准予对案涉房屋的执行，二审维持原判。

4. 建机工程公司不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院经再审审理后改判原一审、二审判决，即不得对案涉房屋强制执行。

争议焦点

建机工程公司对案涉房屋享有的实体权益是否足以排除债权人紫杰投资公司的强制执行？

法院认为

根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。

本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。

案例索引

（2020）最高法民再352号

相关法条

《民法典》

第八百零七条（原《合同法》第二百八十六条）发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效）

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

实务分析

关于工程款优先权债权人以房抵债后未过户，可对抗开发商债权人对相关房产执行的司法观点，笔者曾结合案例进行过梳理，见《最高院：基于具有优先权的债务抵债得不动产，执行异议中认定债权人交付全部价款!》一文。在该文援引的（2017）最高法民申3536号案件中，合议庭围绕《执行异议与复议司法解释》第二十八条的构成要件进行分析，本文援引判例判定结果和上案相同，但说理并不一样。

本文援引判例认为，现有优先权的债权人通过签订商品房买卖合同的方式以房抵债是优先权的实现方式，如未过户，在对抗债务人其他债权人的执行争议中不适用《执行异议与复议司法解释》第二十八条，只要查明该优先权属实且不存在超期行使权利的情形，且抵债价格适当，即可直接基于抵债债权优先权认定享有对抗其他一般债权人的实体权益，无需再要求抵债者合法占有不动产这一条件，笔者赞同本文援引判例观点，特此推荐。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：最高院：工程款优先权债权以房抵债未过户，不占有也可对抗执行

法律法院优先权中华人民共和国合同法

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