投拓的锅，快背不动了！

投拓江湖

2021-09-24 18:13
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现在的投资成了一个外表光鲜，内在苦闷，实质上极度高危的一个岗位。

作者：投拓江湖团队

来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

现在的投资成了一个外表光鲜，内在苦闷，实质上极度高危的一个岗位。

虽然你电话里分分钟谈几个亿的生意，地上能开车，天上能驾驶无人机；看地翻得了墙，也跑得过狗；白天能写报告，晚上能谈陪大佬侃大山，但仍然在这个岗位上过得战战兢兢。

这要从经常听到一句调侃的话“行情不好，杀投资狗祭天”说起。

投资岗位的人从2017年整个地产行业高歌猛进，而备受各大房企欢迎，不惜重金挖角，特别是高周转的标杆房企出来的人。原来的投资主管敢给副总，投资经理就敢给副总。实在是挖不到投资部的人，前策和开发报建的也接受。

上一波行情给很多人造成了一种“刻板印象”，即只要有点土地信息，认识几个国土局的领导就能干投资。能进投资部就意味着高薪，而且轻松。实际上并不是这么简单，投资岗是一个专业性要求比较高的岗位，之前我有文章讲述过了。

投资还是一个很忙很苦的岗位，虽然可以见到各种牛逼的老板，大人物，但是晚上才是投拓人真正的工作时间。因此，想进投资岗位的人，我建议你谨慎进入。因为，下面要讲的，才是一个真实的投资岗：

“抱歉”

没编制了

2017年开始的这一波房地产周期，产生了大量的房地产泡沫，这个泡沫不仅仅指的是金融端，市场端，还表现在地产从业人员的数量暴增。除了投拓人员外，连链家的二手房中介数量都增加了几倍。

随着房地产行业的深度调整，房企之间的兼并浪潮以及更加注重人效比，房地产行业的从业人员数量会大量缩减，投资岗位就首当其冲。很多本来就是其他岗位转岗过来的人，在投资岗位没能站稳脚跟，又不得不转回原来的岗位。

投资这个岗位从去年9月整个行业进行优化（不要脸的裁员）人员以来，很多人已经感受到了来自行业的大量恶意，至今都还没缓过神来。

从今年春节前后的黄金换岗位时间节点来看，大部分公司根本没有放出多少的投资岗位。经常是临时有小道消息知道哪个公司增加了一个岗位，去面试的都是一大帮人，还能在面试等候区遇到不少“熟人”。

上一轮市场火爆，很多只看副总监岗位的人，都开始看高级经理和经理的岗位了，没办法，先骑驴找马吧。

最最最内伤的是，经过几次的来回奔波折腾，过五关斩六将，终于拿到了Offer，做好了心理准备新入职呢。过几天临时被告知，暂时没有编制了。想杀人的心都有了，合着贵司人力最近工作不饱和，没事面试人玩儿呢？

给你讲个笑话

三个月拿不到地开除你

有个投资总跟我吐槽，在面试的时候被对方区域总直接问及“如果三个月拿不到地，我就干掉你”并要求面试现场提出三个月内行之有效的拿地的方案和思路。

只能说，现在的某些地产公司已经连伪装都懒得搞了，摘下面具单刀直入了。

不光是投资总，在很多公司，对投资经理级，主管级的投资人员从入职到转正已经设置好了重重障碍等着你。小到平时的培训考试，大到每个月的绩效考核，直到转正考核，每一步走过都不容易。

面试时候你谈的高薪，在这个时候就充分体现了，没有哪个房地产公司会轻易就让你能把高薪拿到手，通过各种扣罚，能省则省。新入职的3-6个月，你不用“007”的标准严格要求自己，都不好意思转正！

此前我跟多个猎头有一些交流，进行了总结，最近一年时间，行业内投拓人员平均换岗位的时间小于9个月，甚至有大量的人半年之内三次换工作的。

在试用期就被干掉的，想想都很憋屈。

拿地奖是什么？

不知道，听起来应该很不错

地产其他部门的人，总是觉得投资部很牛逼，牛逼的原因之一就是拿地奖很丰厚。在他们眼里，拿到一块地奖金应该能有一百来万吧。就是俗话说的，一年不开张，开张吃三年。

所以很多人都是抱着拿地挣大大地奖金的想法来的干投资的，后来他们都发现错了。

我们先说奖金金额的问题，现在大部分房企比较通行的拿地奖算法是，是招拍挂项目投资额的万分之一到万分之二，收并购是投资额的千分之一到千分之二。拿最常见的招拍挂项目来说，比如土地款5个亿，拿地奖就5万。但这5万不是你一个人拿，成本、营销、成本都有份的，还有就是区域的领导。

至于收并购项目，奖金确实多。但是收并购项目谈得多，落地的却很少。投资总级别的，两年能谈成一宗就属于很牛逼的了。我说的是现在的行情下，不是以前捡漏的年代。

再来说奖金兑现的问题。很多公司拿地奖也都是能兑现的，但是兑现的条件很多，靠谱的公司是现金流回正就分一半奖金，不靠谱的是项目清算再分奖金。

还有跟投制度，按自有资金峰值比例折算强制跟投的那种，来了解一下啊。

公司有钱

很好拿地的

总部要求的利润很高，很多项目测算指标都不符合标准，好不容易找到一个优质项目，测算达标，搞定了营销成本，市场也很OK。满怀信心地往上面报了。很不幸，都是石沉大海。

后来了解到集团最近资金比较紧张，拿地节奏放缓，项目只会优中选优。

还有的区域公司在集团体系里争取资金和资源不占优势的，项目几乎很难通过评审会，即使通过了决策会也拿不到集团的资金批复。这个在很多公司里面是很常见的，很多投资总、区域总拿地前都是去天天守着老板，求支持。

这样一来就到了一个恶性循环：没钱拿地—拼命折腾报告—疲惫不堪—不想报项目—有钱拿地—不想写报告—没项目—没钱拿地。

算了，先就这样看着办吧。

你以为这样就完了吗？？并不是，拿不到地一样会考核你，反正我不管，招你来就是为了拿地的。

拿不到地就考核你，扣绩效，实在不行换一拨。

我发现一个有趣的现象，现在市场上的投拓人员，都在各大地产公司轮流跑，有的甚至两家公司默契地相互挖人，直接导致互换投资团队。

忙完这阵子，就能忙下阵子了

写完这个报告，就可以写下个报告了

进了投资岗，别的本事没见长，写报告的能力倒是长进不少。不是自己太优秀，而是要感谢公司的极力栽培。

除了正常的为了上项目的评审会，反复修改，折腾报告以外，其他汇报和报告也都是少不了做PPT的。

新地块挂网需要做分析简报，不参拍不拿地就不写了报告了吗？并不是，土地成交后需要做分析对比，竞争对手拿地策略比较。还要写进日报、周例会，月度会，半年会报告里面。马上月底了，不知道各位的月报写好了没？

个别公司简直丧心病狂，同一块土地成交，仅仅还是未参拍的土地，做的成交快报需要同时报区域总、地区公司运营部、集团投资对接人、集团投资总、总裁办。

除此之外，还有述职报告，总经理报告，战略规划报告，市场分析报告，拿地策略报告，半年报，年报。

很多人干投资的，周末逛个街，约个饭都要把笔记本电脑带上，以防公司分分钟叫你改报告。

以至于很多人调侃，写完这个报告就可以写下个报告了。

投资部的过来说一下

这个地怎么拿的

很多区域的投资人员秉持生存第一的原则，也顾不了那么多了。首先要生存，然后才有其他的。

生存是什么呢，先拿一块地吧。因此在区域总的积极支持下，奔赴集团极尽游说之能，给了一个极高的土拍授权价，以面粉贵过面包的价格拍下地王项目；或者是罔顾风控部门的风险提示，草率签下收购协议，匆忙付款，结果被深套其中。这就导致很多激进扩张的公司，特别是闽系房企（具体哪些就不点名了），烂在手里的项目还真是不少。过了不久，老板终于反应过来，事后追责，发现全是投资部的责任，最终一杆子撸到底。就像文章开头的发文截图一样。

其实很多投拓人员不是不专业，也不是研判工作没做到细致，而是在生存的压力面前选择了低头。不拿地是死，拿地或许还有一线生机。

但是地产的江湖很小，拿错了地的新闻在行业内很快就会传开，直接影响你下一份工作机会。

比亲妈还操心的

投资中心

每个干投拓的人，都必须得过得一关，就是跟集团投资中心过关。

这里我先要说一句公正话，大部分公司的集团投资中心的人还是专业的，公正的。但是个别公司的集团投资中心的人，喜欢以管理者自居的，那就很难伺候了。你跟他谈专业问题，他跟你谈公司制度，你跟他谈公司制度，他跟你谈情怀，反正就是他有理。

有的公司，为了上一个项目，需要做繁杂的测算和报告向集团的对接人反复沟通。等你不上这个项目了，也需要做繁杂的测算和报告向集团的对接人反复沟通，证明这个项目为什么不行。

还有的公司集团投资中心相当负责任，每个月都要更新上会模板，每个季度都会对上会模板与测算表进行深度魔改。没点觉悟绝对跟不上步伐，有的人调侃，请假两个月回来，能看得懂公司新的测算表，算我输。

人力突然找你

聊人生

裁员这件事，干得隐晦一点叫结构性调整，干得直接一点叫赶人走。

随着今年国家层面对房地产融资渠道的进一步收紧，上半年迅猛拿地的房地产公司现金流将非常紧张，中短期内将不再继续扩张拿地，近期内成本优化以及抓销售回款将成为工作的重点。