作者：Osyth

来源：资产界

2023年高调设立11亿新元特殊机会伙伴计划，2026年悄然解散5人团队。

从高调进场到仓促散场，凯德的退场，折射出外资“抄底”中国不良资产的整体困境。

7月13日，市场传出消息：新加坡凯德集团宣布解散其特殊机遇团队。

彭博社次日披露更多细节：特殊投资机会团队负责人冯明光已在去年12月离职，约一个月后加入资产管理公司AresManagement；团队另外两名成员于今年6月离职，其余两人调往凯德投资其他业务部门。

一个承载11亿新元投资计划的团队，巅峰编制仅5人，团队负责人入职不到两年即离职。从高调设立到悄然解散，不过三年。

凯德“抄底”始末

轰轰烈烈开局，安安静静收场

2023年2月，国内地产风险出清进入深水区，众多外资观望之际，凯德逆势高调官宣推出中国特殊机会伙伴计划（CCOP），打出“抄底中国核心资产”的旗号，精准布局国内困境商业、甲级写字楼、物流仓储等不良物业赛道。

这一计划总承诺股本11亿新元，其中外部机构募资8.92亿新元，凯德自有资金跟投20%，募资规模与投资野心一度引发行业热议。

彼时，凯德投资（中国）首席执行官潘子翔信心满满：“中国是凯德投资的核心市场之一，我们看好中国强劲的经济基本面”

之后，凯德迅速落地两笔标杆收购：

一是以5.53亿新元拿下北京苏宁生活广场，计划剥离传统零售业态，改造为核心城区甲级写字楼；

二是以1.57亿新元收购佛山百分百预租物流仓储项目，锁定稳定租金收益。

在当时的市场环境下，这是外资最惯用的成熟打法，抓住行业下行周期，折价购入核心城市物业，依靠资本翻新改造，等待楼市行情上行后溢价卖出，赚取确定性价差收益。

但这一套依托海外市场的套利逻辑，在国内完全失效。

2025年，凯德在华资产计提5.45亿新元公允价值亏损，核心原因是国内商业、办公物业估值持续下行、租金收益缩水。

伴随资产减值压力加剧，凯德启动全球及在华人员优化，中国区员工规模缩减约10%，全球员工总数迎来2022年以来首次收缩，特殊机遇业务成为首要裁撤优化板块。

值得注意的是，凯德此次调整是精准的业务取舍，而非全面退出中国市场。

其战略逻辑清晰明确：彻底砍掉波动大、盘活周期长、退出路径难保障的困境地产不良投机业务，解散常设特资团队，后续仅以逐案研判的方式审慎参与市场，不再主动规模化抄底。

从“主动组队掘金不良”到“被动择机观望”，本质是外资对中国不良市场的投资逻辑彻底转向，告别粗放式周期套利。

此前团队筹划的香港房企纾困、上市房企债务救助等激进投资方案，也全部搁置落地。

外资集体遇冷

“抄底”中国不良资产的底层逻辑彻底失效

凯德的黯然退场并非个例，整个外资PE圈，正在经历一场前所未有的“退出寒冬”。

据PitchBook与Dealogic数据，2024至2025年，黑石、KKR、贝莱德、CVC等十大全球顶级收购基金，连续两年无完整中国项目退出记录。

二级市场估值更是残酷，中国地产基金普遍存在40%—50%的折价率，远超欧洲市场14%的平均折价水平，外资投资亏损压力凸显。

行业利空接连落地，黑石被曝打包出售百亿级S基金份额，贝莱德旗下上海核心办公楼因贷款违约被渣打银行接收，多支外资地产基金陷入回款停滞、延期清算的困境。

“抄底容易，盘活难” ，这是外资在中国不良资产市场最深刻的教训。

全球猎手在中国，为何屡屡失手？

1、资产估值持续下探，周期预判完全失准

外资长期依托“核心城市资产抗跌性强、市场周期修复快”的海外经验布局，但国内地产风险出清周期远超外资基金存续周期。

商办物业空置率居高不下、租金持续下行，资产账面价值持续缩水，基金账面亏损不断扩大，彻底击穿了外资固有的估值与盈利模型。

2、盘活周期超长，与基金存续期严重错配

国内不良物业处置流程繁琐，从债权确权、资产解押、债务重整，到工程改造、招商运营，完整盘活周期普遍长达3—5年。

而外资特殊机会基金封闭期仅5—7年，扣除前期尽调、收购筹备周期，留给资产盘活与退出的时间严重不足。

同时外资团队缺乏本土工程建设、商业招商、政企协同资源，项目落地效率远低于本土机构，周期错配问题进一步加剧。

3、司法与属地壁垒极高，外资几乎无解

国内不良资产处置是典型的属地资源型业务，高度依赖属地法院、破产管理部门、地方政府、本土律所的多方协同。

外资团队缺乏本土人脉资源与落地服务体系，难以破解复杂的债务纠纷与司法壁垒，普遍陷入“胜诉容易、执行困难、盘活无期”的僵局。

4、外汇退出受限，利润闭环无法跑通

外资基金的核心诉求是跨境回款、兑现收益并回馈境外LP，但国内不动产大额交易购汇、资金出境备案监管严格、流程复杂。

即便项目顺利完成变现，利润也难以高效顺畅回流境外，外资投资的顶层商业闭环天然断裂。

四大壁垒，四道铁门，彻底锁死了外资“靠钱生钱”的路径。

在中国，地产不良这门生意，不是“资本游戏”，而是“属地生意”。

本土接棒

万亿不良赛道完成权力交接

当然，外资集体收缩不良业务的背后，并非国内万亿不良市场机会消退，而是行业准入门槛彻底抬高，依托资金优势套利的时代落幕，具备综合处置能力的本土玩家，正式站上行业舞台中央。

2026年5月，太盟投资联合广州资产、弘毅投资发起设立规模达29.49亿元的特殊资产基金，成为本年度最具代表性的中外协同、本土主导的处置案例。

基金分工清晰、优势互补，外资负责资金供给与产业操盘，地方AMC打通司法壁垒、完成债务清理，本土机构主导投后管理与闭环退出，落地拿下上海松江万达、泉州浦西万达等优质核心商业综合体。

更早的2022年，远洋资本联合多家全球知名机构设立6亿美元地产特殊机会基金，同样采用“外资出资、本土操盘”的模式，核心处置、运营、退出工作全部由本土团队全权把控。

如今，四大全国性AMC、地方国资、城投平台、民营处置机构与产业运营方，已构建起债权收购—债务和解—司法破局—续建盘活—资本化退出的完整业务闭环。

单纯依靠低成本资金“抄底赌行情”的外资时代彻底终结，“中国资金、中国资源、中国团队、中国打法”的本土化不良处置新范式，正式占据行业主导地位。

外资整体战略也已从“重资产抄底套利”转向“轻资产稳健运营”。

目前凯德在华管理资产超500亿元，其中近230亿元资产持续深耕中国市场，布局重心全面转向产业园、仓储物流、长租公寓、成熟商业等现金流稳定、风险可控的优质经营性资产。

同时，凯德成为国内首家发行消费基础设施REITs的国际资管机构，顺利完成从“持有资产赚价差”的重资产投机模式，向“管理资产赚服务费+资本市场退出”的轻量化资管模式转型，这也是当前所有外资不动产机构的统一转型趋势。

写在最后

凯德三年入场、三年退场的转型实验，为十年外资在华不良投资写下终局注脚。

海外成熟的周期套利模型，完全无法适配中国复杂的债务结构、司法体系与属地规则，外资粗放式抄底的黄金时代，彻底落幕。

万亿级市场永远不缺资本，缺的是落地能力。

未来中国特殊资产行业的竞争核心，早已脱离简单的资金成本比拼，而是深层司法资源、高效重整能力、稳定运营盘活水平、多元资本化退出路径的综合实力较量。

存量资产的盘活，不再是营销问题，而是资产运营问题、城市更新问题、产业匹配问题、金融重组问题。

7月25日，深圳，“2026存量资产焕新大会” ，这场由资产界联合深圳市不良资产处置协会等机构主办的大会，正是为破解这一命题而生。

大会邀请一线操盘者、资产方、特殊资产投资人、处置机构、运营方，围绕真实案例拆解商业地产更新、特殊资产投资与存量资产盘活的实操路径。

如果你手里有资产正在寻找更新路径，如果你关注特殊资产与存量商业的投资机会，如果你正在做商业运营或资产处置……这场大会，值得你来到现场。

外来的套利抄底者已然谢幕，真正扎根本土、吃透行业规则、具备全链条盘活能力的中国资管力量，正在迎来地产不良出清周期下的超级发展机遇。

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原标题：突发！凯德特资团队正式解散，外资地产抄底神话落幕

外资存量资产盘活凯德集团