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点燃行情的第一把火

离上个月哈尔滨宣布取消限售不到10天，全国首个限购限售均取消的城市就出炉了。

作者：炸天团

离上个月哈尔滨宣布取消限售不到10天，全国首个限购限售均取消的城市就出炉了。
 
01
 
清明假期前一天，衢州政府突然发布公告，非本市户籍家庭无需社保和个税，即可在市区内买房。
 
给出的理由也很正义——响应政府的号召“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
 
换句话说，就是经过了上面的默许。

这个新闻释放的信号值得关注，虽然衢州不是一二线那种高能级的城市，无法带动整个全国楼市风向的倾倒，但第一个吃螃蟹的人很重要。

有第一个就有第二个，只要捅破调控硬约束那层纸，后面就会像多米诺骨牌一样，其他同级别的城市都会跟上。
 
话音而落，北方四线城市的代表——秦皇岛也续上了这波松绑风潮，加入“取消限购限售”大军。

仔细盘一盘，3月以来已经有超过5个三四城市开始取消限售限购，包括福州、哈尔滨、青岛即墨、浙江衢州、秦皇岛等。

今年的地产周期比较类似于2014年9月，当时除了北上广深四个一线城市和三亚共五个城市，其他所有限购城市都松绑了。

政策暖风频吹，政策拐点已经形成。
 
衢州的放开真的会像加了一把火，像14年一样在全国掀起燎原之势嘛？

02
 
首先得明确一点，时代已经变了，这次的放开不是狂欢，更多的是为了自救。

这两年的疫情影响，地方政府为了保企业各种减税，再加上土地财政上实打实减少，从支出的角度，防疫各种支出增加，各种基础投资得持续投入。

这一来一去，三四城市政府财政压力陡增。回过头来，不得不重新靠房地产来拉动经济。

比如衢州，2021年一季度新房量价齐涨，成交均价从2020年四季度的15488元/平米上涨到19126/平米，达到历史高位。

你没看错，长三角四线城市的房价居然到了2万。
 
到了2022年1季度，价格没降，成交量直接腰斩，同比下降了76%。

比如秦皇岛，新房和二手房价格同比环比连续7个月双双下跌，特别是因为疫情，旅游地产的概念根本玩不转了，市场信心低到了谷底。

这些城市的投资客经过去年的打击，都已纷纷离场，此时取消限售限购，再加上利率的下调，刚需和改善端置业需求一下子就释放出来，资金流通起来后，市场自然活了。 

所以，三四城市楼市的价格不一定会涨，但成交量回暖是大概率了。
 
03
 
回暖在即，但指望他们去主导整个行情，是不现实的。
 
要看行情是否真正启动，还得看资本更为聚集、人口持续流入的一二线城市。
 
政策面上它们尚未有大动作，还在观望，但在土拍市场，已经开始蠢蠢欲动了。

成都2022年第一次集中供地总收入超过400亿元，合肥第一次集中供地收入149.78亿元，厦门是153.65亿元，武汉土拍甚至出现了最高出价74轮、最高溢价46%的地块。 

有价值的、基本面好的城市好的区域已经开始恢复信心。
 
其中作为长三角代表城市之一——合肥，土拍直接亢奋，居然到了竞品质！

本次17宗拍卖的地块，有15宗达封顶价格，也就是说15宗地的溢价率都在14%以上，像滨湖区等热门板块，吸引十几家房企竞品质。

这在市场冷淡的当下，太罕见了。
 
再看新一线城市成都，表现也不俗。
 
一共拿出了50块地，其中6宗熔断，2宗高溢价，6宗流拍(含有楼王)，36宗底价。
 
值得注意的是，这次起拍楼面价和清水限价相对去年涨了10-15%，地价在可控的范围内上涨。 

等到这批地上市，再加上成都每年高人口流入（近五年平均每年流22万左右，算全国第一梯队），房价必然会涨。 

土拍是市场预热的风向标，当下还有房企愿意溢价拿地，说明大家手上还有子弹，就等发令枪响。
 
等后续上海、杭州、南京几大城市土拍，如果大范围出现溢价拿地，那行情就真的开始启动了。
 
04
 
最后聊聊预期。 

最近两个月上面多次开会，提到“稳预期，稳房价”，甚至还强调地方不能出台紧缩政策，说明政策底已经形成。 

一旦有了预期，就有了想象的空间。而资本是对预期反应最敏感的。
 
最直观的体现就是上个月的地产股，跑出了独立A股的行情，令人刮目相看。
 
以房地产ETF为例，从3月中旬0.680最低点起算，截至本周收盘，涨了32.2%。
 
老大哥万科带头领涨，从3月16日的低点到现在涨了40%之多，新城控股更是涨了53%。
 
打压太久，情绪一下子都释放了。

如今股市上行，松绑政策多点开花，银行也开始对优质房企松开阀门，可以确定的是，去年的寒冬终于要过去了。

那么阳春还有多久来？让我们静静等待，看哪个一二线城市先动。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“地产大爆炸”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

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