借名买房：出名人死亡，借名人权益如何保障？—

借名买房：出名人死亡，借名人权益如何保障？——真实案例

房产金融法律服务

2020-09-04 18:34
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借名买房：出名人死亡，借名人权益如何保障？——真实案例

来源：房产金融法律服务

作者：张茂荣

注：本文借名人即出资人、实际权利人，出名人即代持人，证载权利人。

基本案情：

这是信荣（全国）房地产团队深圳总部承接的真实案例：

涉案房屋由开发商于1987年销售，限香港人购买，A为大陆籍，B为港籍。

同年7月，A借用B名义与开发商签订《商品房产购买合同》，并经公证处公证。

上述合同签订当日，A支付了全部购房款，开发商交付了房屋。

同年8月，涉案房屋登记至B名下。

其后，A全家户口迁至深圳涉案房屋。

涉案房屋自入伙后便一致由A占有使用或对外出租、纳税。

2010年，涉案楼盘被列入城市更新计划，涉案房屋由A出租给进驻项目开发商。

2019年4月，项目开发商突然告知A，已有新业主主张权利，并停止支付A房租。

后经了解，B已去世，涉案房屋已由其子C继承，并已过户至C名下！

因C拒不认可A实际权利人身份，A遂委托信荣团队深圳总部提起诉讼，要求C将房屋过户至己方名下。

C认为涉案房屋为其母亲B遗产，其已合法继承，反诉要求A返还多年占用期间的全部租金。

目前该案正在审理过程中。

狠！“违建”被拆，法院：开发商赔房款30%，人均322万！

信荣观点：借名人有权要求出名人继承人办理过户手续

如上，借名买房出名人死亡，借名人是否有权要求其继承人办理过户手续？笔者认为是可以的：

其一，借名买房虽然登记在出名人名下，但实际并非出名人所有，不是出名人遗产，不属于其继承人继承财产范围；

其二，《继承法》第33条规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”，即继承人负有以遗产代为清偿被继承人债务的义务；

其三，《最高法院关于贯彻执行<继承法>若干问题的意见》规定“遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得偿还”，进一步确定了已完成继承而未清偿债务情况下继承人的继续清偿义务。

其四，《合同法》及即将实施的《民法典》对借名买房合同的性质都没有实质性的规定，根据《合同法》第124条、《民法典》第467条属无名合同，应类推适用委托合同，而根据委托合同规定，受托人处理委托事务取得的财产当属委托人所有。

实践案例：法院支持借名人诉求，出名人继承人有过户义务

笔者上述观点亦得到了司法判例的支持，例举如下：

案例1：扎西才仁与肖玉珠、扎西东周房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

裁判时间：2020年06月16

裁判法院：青海省高级人民法院

裁判原文：

根据日常生活经验法则可以认定陈加宝与扎西才仁之间已经达成房屋买卖的合意，存在借名集资购买案涉房屋的事实，双方产生了以在符合法律规定和协议约定的条件时完成物权变动为主要内容的权利义务关系，陈加宝对扎西才仁负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。陈加宝死亡后，扎西东周、肖玉珠作为继承人应当承担该义务。

案例2：王淑凤等与王某再审审查与审判监督民事裁定书

裁判时间：2019年06月27日

裁判法院：北京市高级人民法院

裁判原文：

根据各方均认可2017年10月20日的录音、相关证人到庭的证言、王某、张美其持有涉案房屋的产权证书和房款收据等材料以及涉案房屋由王某夫妇装修并居住多年等事实能够相互印证的情况下，两审法院认定王某、张美其与王宏忱、贾文英之间存在借名买房关系，具有事实依据，且不违反法律规定，本院不持异议。综上，两审法院以王凤舜、王凤玉、王杰锋、王淑凤、王淑芳作为王宏忱、贾文英的继承人，应当履行借名买房法律关系项下的义务，并判决王凤舜、王凤玉、王杰锋、王淑凤、王淑芳协助王某、张美其办理房屋过户手续，并无不当。

该院类似案件裁判文书：2019年04月30日，《侯悦晖等与李春善房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》

案例3：林山津与贵州醇酒厂所有权确认纠纷二审民事判决书

裁判时间：2017年03月07日

裁判法院：深圳市中级人民法院

裁判原文：

贵州醇酒厂主张其借用林山津父亲林沂的名义购买了涉案房产。一审法院对贵州醇酒厂关于借名买房的主张予以支持，确认涉案的位于深圳市宝安区新安街道办xx路东北侧xx新村xx栋xxx号房的所有权属贵州醇酒厂所有。本案林山津在未支付对价的情况下通过继承及受让的方式取得涉案房产的完全产权，不符合善意取得的条件，涉案房产登记至林山津名下不能对抗贵州醇酒厂享有的所有权。根据物权的追及效力，林山津应将涉案房产登记过户至贵州醇酒厂名下，由于贵州醇酒厂对于借名买房事宜亦存在过错，过户过程中产生的税费由其自行承担。

原审法院认定借名买房的事实并确认涉案房产归贵州醇酒厂所有依据充分，本院予以确认。......林山津上诉主张涉案房产可能在林沂在世时由贵州醇酒厂通过收取对价或奖励的方式对权属作出约定，林山津对该主张未提供相应证据证明，也与涉案房产在2013年5月20日前一直由贵州醇酒厂控制、使用的事实不符，本院不予采纳。涉案房产为贵州醇酒厂所有的财产，原审法院判令林山津将涉案房产出租的收益返还贵州醇酒厂亦并无不当。贵州醇酒厂在本案提出的房屋确权请求属于不动产物权请求权，不受诉讼时效限制，提出的租金赔偿损失请求未超过诉讼时效，林山津主张贵州醇酒厂在本案中的诉讼请求超过诉讼时效依据不足，本院不予采纳。综上所述，林山津的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。

案例4：曾某、秦某宇物权保护纠纷二审民事判决书

裁判时间：2020年05月26日

裁判法院：广州市中级人民法院

裁判观点：

（一审法院）认定刘细妹与秦某勇之间存在借名买房的关系，并无不当，本院予以认可。故一审法院通过对涉案房屋继承权的分析，最终认定在刘细妹代秦某勇还清借款（如产生利息、违约金等的情况下，应包含利息、违约金等）后，由邮政越秀支行协助曾某、秦某宇、秦锡、秦美卿、秦小娟、秦美惠（继承人）和刘细妹办理涉案房屋的抵押登记涂销手续并由曾某、秦某宇、秦锡、秦美卿、秦小娟、秦美惠协助刘细妹将涉案房屋过户登记至刘细妹名下，合法有据，本院予以维持。

信荣说：特殊情况下维权困难，建议具备购房资格后尽快要求过户

虽说借名买房出名人死亡后，借名人有权要求出名人继承人办理过户手续，但如果出名人无继承人或虽有继承人但未继承过户，或继承人下落不明则非常麻烦！

没有继承人的，借名人主张权利没有对象，法院诉讼都困难！

虽有继承人，但继承人未继承过户的，必须找到全部继承人，查明是否存在遗嘱继承，并可能需要先继承过户到继承人名下再行办理过户手续；

对于历时久远的借名买房，如何知晓出名人是否存在继承人、存在几个继承人、到哪里去找齐全部继承人，出名人是否存在遗嘱十分困难！

所以，建议借名人在具备购房资格的情况下，尽早要求出名人过户：只有在自己名下，才是安全的！

借名有风险，借名需谨慎。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：借名买房：出名人死亡，借名人权益如何保障？——真实案例

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