浅谈审核地产投资收并购类项目合同

雅居乐集团法务部

2021-08-23 19:42
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笔者结合自己在地产行业数年来的地产投资法务经验，梳理了在审核地产投资收并购类项目合同时应注意的主要事项。

作者：刘华玲

来源：雅居乐集团法务部（ID：Agile_Legal）

前言

笔者结合自己在地产行业数年来的地产投资法务经验，梳理了在审核地产投资收并购类项目合同时应注意的主要事项。

可以说审核项目合同的核心目的是促成交易，风险防控。合同本身是无法做到完全没有风险的，有些时候还需要权衡风险与收益的抉择。那么在审核一份地产投资收并购类的项目合同时需要注意哪些呢？笔者主要从以下几方面分析阐述：

01 主体资格

通常情况下，通过公开信息渠道查询审查主体的基本信息，判断主体的履约能力，征信情况等等。比如说，合作方后续是否需要投入资金？若是交易前就已经进入失信被执行人名单，那么后续投入资金的可能性就会质疑。

对于主体资格这个问题，出现过与合作方沟通时的信息不对称，记得有一项目的合作方，在初次谈判的时候，提到是自身是国企背景，具有雄厚资金做保障等等，等真正进入到合同阶段，提供的签约的主体并非是合作方提到的如此，而是一家新设的公司，后来了解是合作方的体外公司。但是这从法律关系上来说，是完全两个独立的法律主体。若以这个主体签约，其履约能力则是存疑的。

02 项目地块

对于地产投资收并购类项目，核心看重的就是项目地块开发的价值收益，对于项目地块的基础信息重点会考虑的是以下几个方面：

1、项目地块的权属信息：项目地块的四至范围、获取方式（招拍挂、协议、划拨、投资入股或其他）、土地出让金票据及完税证明等等；另项目地块是否存在土地闲置，逾期开工、竣工问题等等；项目地块是否存在抵押、担保、租赁等有其他第三方查封等权利受限的情形，通常这些会直接影响收地，严重的话即使签约后也无法实现顺利地进行开发建设。

2、项目地块的规划情况：若无需额外进行调规且无潜在风险的情况下，则通常按获取项目地块的表述即可，通常投拓的同事会以此为基础进行利润测算，整个项目规划条件通常会影响项目整体利润。

3、项目地块的现状情况：项目用地是否存在拆迁，若需拆迁，则要摸清拆迁的进度及影响，需了解拆迁总面积、已完成拆迁面积、未完成拆迁面积；已拆迁户数，未拆迁户数等等；以及其他地上附着物情况，如鱼塘、温室大棚面积等；在山西太原某些地方，甚至存在地下征拆的问题，都需要了解及落实清楚。同时，需明确后续征拆工作由哪方负责完成，拆迁补偿等所有费用由哪方承担，预计可完成的期限。若项目地块的未能实现清理干净，无法顺利实现开发建设，也会影响整个项目的交易。若项目地块还存在在建、在售的工程，则需要考虑的因素则更多，在此不一一赘述。

4、项目地块的安置问题：项目地块是否会承担任何回迁安置问题及异地安置的义务，这也会直接影响项目的成本测算。

03 标的公司的情况

1、标的公司的股权是否存在抵押、质押、担保、转让、赠与、租赁、与第三方合作等第三方权利或任何权利受限制的情况，是否涉及诉讼、仲裁、查封等纠纷。若标的公司的股权已经质押、查封等，则会直接影响标的公司股权的收购。

2、与项目地块相关的合同等情况，通常情况下，标的公司签署的正常合法经营的合同会选择继续履行。但某些重大合同会考虑符合公司经营理念等，存在解约的情形，这些需在交割前先解决，否则，后续存在清退困难等问题而影响项目工期的风险。

3、标的公司的债权债务情况，是否是承债式的收购，还是由原股东剥离债务等会影响整个项目的交易对价。

4、标的公司的劳动用工情况，根据标的公司的实际用工情况处理，是否有存在不合规之处，明确责任的承担。

04 合作模式

一般情况下，双方进合作之前，收购方都会对项目进行法律、财务的尽职调查，对项目的情况都会做详尽的了解，而且会根据项目的情况设计不同的交易模式。那在此就讨论通常合作模式会考虑的情况：

1、先决条件

若项目存在“硬伤”的，则会设置交易的先决条件，也是就说，若无法解决这些“硬伤”，则项目的合作就无法继续进行，比如征拆工作，规划批复等等，通常情况下，会设置一定的履行期限，促成原股东方尽快完成。

2、股权过户及资料交割

在这个环节，一般原股东方会考虑资金的给付，而作为收购方会担心资金安全及成本的问题（除去一些商务性的条款，比如付款比例及进度等），通常情况下，双方会通过开设共管账户的形式解决此类问题。这里提示若以作价入股方式合作的话，则需要重点关注资产评估及成本票据问题。收购方通常也会要求原股东方完成的义务与其需支付的交易对价互相挂钩，当然，这也是谈判中双方互相较劲之处，原股东方想尽快收到款项，而收购方则担心款项支付完毕后，若项目出现问题，则后续很难把控。

3、标的公司的治理机制

若是标的公司100%股权收购，则无需考虑太多，均配合转为收购方委派的人员即可。但若收购/增资形式使收购方获得部分标的公司的股权，则对标的公司的控制权的安排、并表，操盘、后续开发资金来源、盈余资金使用，僵局处理等等也需要明确清楚，后续股权过户及章程设置也能按照合同落实执行。

4、项目地块的交地的标准及时间

若后续为收购方操盘运作，则尽快进场尽早实现开盘，资金回笼也是共赢的局面。

5、其他需原股东方履行的义务，或需要共同推进履行的事项。另外也会明确因交割日前后的事由产生的所有经济法律责任的明确责任划分。

05 违约责任

作为一名法律工作者，通常违约责任会重点关注。在审核地产投资类合同的时候，通常情况下，会考虑三种情况：

第一种情况，原股东方对于标的公司、项目地块的披露、承诺的真实性的违约条款的设定；

第二种情况，单方毁约的违约条款的设定；

第三种情况，双方不按合同约定的时间及条件完成相应的义务需承担的违约情形。

当然，由于项目的特殊性，会针对在项目设置一些双方最有可能违约的情形。

06 其他事项