最高院：买房改建行为虽违法，但改建人可依据因改建增加的赔偿权益对抗执行！

金融审判研究院

2019-10-02 10:03
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实际建造人在取得原房屋产权人同意，但未取得合法建房手续情形下，对案涉房屋进行了扩建改建，后该房屋被列入拆迁补偿范围，但因原房屋产权人对外负债导致该房屋补偿款被查封，实际建造人虽未取得合法手续但以其对扩建改建部分享有实际权利为由请求排除对应部分拆迁补偿款执行的，法院仍应予支持。

作者：初明峰、刘磊

来源：金融审判研究院（ID：jrspyjy）

裁判概述：

案情摘要：

1、叶茗（甲方）与刘峻滔、王俊鹏、熊运高（乙方）签订《协议》，将登记在其名下的案涉177.25平方米的两层住宅楼以30万元的价格转让给乙方。

2、《协议》还约定：乙方将对该房屋进行改建，甲方拥有改造后房屋的177.25平方米的产权和使用权，其余面积归乙方共有。如遇拆迁情况，甲方同样拥有案涉房屋177.25平方米面积的受偿权和支配权，其余面积的一切权益归乙方共有。

3、另查明，案涉房屋位于农村集体土地之上，案涉《协议》签订后也未能办理过户登记。乙方在未办理规划报建等许可手续情况下对案涉房屋进行了扩建改建，甲乙双方按照《协议》约定就扩建改建后的房屋进行占有使用。

4、叶茗无力清偿欠付中信银行的到期债务，中信银行申请法院对登记在叶茗名下的案涉房屋查封保全。查封期间，案涉房屋被拆迁，法院又对案涉拆迁补偿款进行了查封。

5、刘峻滔、王俊鹏、熊运高向法院以自己系扩建部分实际权利人为由向法院提起执行异议，法院予以支持。中信银行对此不服，继而提起申请执行人执行异议之诉。

争议焦点：

刘峻滔、王俊鹏、熊运高对扩建部分对应拆迁补偿款是否享有足以阻却执行的实体权利？

法院观点：

经查，再审申请人投入资金并对案涉房屋进行改扩建，改扩建后的房屋为七层，并实际占有、使用。虽然案涉房屋未取得合法建房手续，再审申请人对案涉房屋不享有物权，但再审申请人是在叶茗所有的原房屋之上进行的改扩建，案涉房屋改扩建实际投入了建安成本，在未被认定为违章建筑被强制拆除前具有使用价值，可以通过拆迁补偿利益的形式体现出其使用价值。实际投资建设并占有、使用房屋的再审申请人，因该房屋具有使用价值而被列入拆迁征收范围时，基于上述与原房屋产权人签订的《协议》有关“拆迁受偿权和支配权等权益分配”的约定，可以获得该房屋被拆迁后的拆迁补偿收益。本案的执行标的为案涉房屋的拆迁补偿款，故再审申请人对扩建部分所能够获得的拆迁补偿款可以享有民事权益。上述对于拆迁补偿款民事权益的享有与否的民事判定，是建立在案涉民事协议约定，同时兼顾到案涉房屋没有被行政部门直接认定为违章建筑而需要被强制拆除，同时有证据证明权利主张人对房屋进行实际资金投入，产生了建安成本的事实基础上。

二审法院以“违法建筑物的认定和处理，尤其是在拆迁之时是否补偿、如何补偿，均属于国家行政职权范围”，在本民事案件中直接认定无证据证明再审申请人享有民事权益为由，进而作出不能排除强制执行的判定，该裁判理由依据不足。

案例索引:

（2019）最高法民申1159号

相关法条：

《执行异议与复议规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

《土地管理法》

第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

实务分析：

笔者专题梳理违法建筑被执行中的异议情形，本文援引判例观点是：买房拆除原房重建，重建人实施重建未取得合法的建房手续，所重建房屋虽是违法建筑，但改建人为改扩建实际投入了建安成本，在未被认定为违法建筑被强制拆除前具有使用价值，可以通过拆迁补偿利益的形式体现出其使用价值。因此，笔者赞同最高院本判决中的观点。

本判决充分体现了执行异议之诉司法实务中主流观点：执行异议之诉，是评价执行申请人执行信赖利益和案外人实体权益优劣的诉讼，哪一方更应该优先保护的问题。案外人的因对执行标的投入（包括新建、修缮、管理等）而产生权益，如果投入事实确凿，投入过程中虽有瑕疵（不包含严重违法行为）也不影响其实体权益的取得，法院如因案外人瑕疵行为直接放任其权益被执行，也有失公平。一孔之见。

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原标题：

土地管理法买房改建