作者：Invisiblejio

来源：看不见的脚

距离《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见结束已经接近1个月的时间了，想必监管部门应该在紧锣密鼓的对相关意见进行研究梳理，办法落地估计指日可待。与今年金融市场整体就业行业平淡形成鲜明对比的是，Reits团队、负责人招聘的火热景象与这个火热的夏天倒也十分相配，招兵买马、项目储备，各家机构憋足了力气，箭在弦上，蓄势待发。

从无到有 本身就是一次飞跃

伴随着ABS的发展，公募REITS的呼声日益强烈。尽管中国版的Reits加了一个基础设施的帽子，但依旧改变不了它的跨时代意义。监管也在制度设计上做足了空间和考虑，基础设施reits整体架构采用“公募基金+ABS”的形式，突破了公募基金双10%和合格投资者200人的限制，同时在优质项目遴选、投行保荐、双重尽调、引入个人投资者（16%）、公募基金管理人组建专业团队、90%收益分配、强化相关中介机构责任等方面也做出了全面的规范。

选择在优质基础设施领域先行试点，一方面是通过权益市场进一步推动新基建对于经济的拉动作用，另一方面就是我国的房地产市场目前依旧热火朝天，一旦大搞公募reits，难免火上浇油，同时目前入场房地产市场，在投资回报率、涉税筹划等方面都没有足够的竞争力。真正的房地产Reits推出还要结合试点情况，有序推进。

各方翘首以盼 市场情绪高涨

对于原始权益人来说，盘活存量资产，实现资金的快速回笼。

对于公募基金管理人来说，无疑是扩大资产管理规模的绝佳时机，万亿市场触手可及。

对于ABS管理人来说，在这个承销费率没有下限的时代，终于出现了一线转机。

当然对于投资者来说，能够分享新基建建设甚至是房地产市场发展的红利，想想都觉得激动。

画面很美  但有些问题还要思考

基础设施建设是地方政府拉动地方经济发展的主要工具，要搞基础设施建设，当然就需要大把大把的钱。分税制改革以前，地方事权和财权是严重不匹配的，所以地方很聪明，城投公司应运而生，地方拿着刚兑信用大展拳脚，不亦乐乎。随后，43号文《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》横空出世，明确了限制举债、限定用途、风险预警、考核问责等，说白了就是不要变相过度举债，并在43号文中明确提出鼓励社会资本参与基础设施投资投资运营。

彼时，伴随着相关文件的劈天盖地的涌来，PPP迎来了疯狂的增长阶段，到2017年底达到了18亿的顶峰。社会资本的参与不仅给了地方搞基础设施建设的资金支持，另一方面也是限制了地方政府低效项目无谓的资金浪费，毕竟社会资本是逐利的，不赚钱的买卖没人做。

那到底社会资本赚没赚钱呢，这就不好说了。典型的PPP模式是BOT，建设-运用-移交，社会资本赚钱的阶段就在中间运营的10年、20年。就靠这10年、20年的运营收回成本并且实现一定的回报率，大部分项目光靠收钱恐怕很难实现，毕竟基础设施项目自带公益属性，公交、地铁、高速公路、污水处理等，就是《试点通知》里面鼓励的行业，在哪搞都一样，并不是雄安新区和粤港澳大湾区的基础设施就能收更多的钱。

社会资本不满意怎么办，各种补贴、补助、付费、兜底就应运而生了，地方还是会给你想办法。尽管后续对PPP支持责任占比限制在了一般公共预算的10%。但是你知道的，这种靠估算和预测得到的数据，不都是任人摆布。“出租率100%、退租率0%，收入连续稳定”，这跟未来经营收益权类资产证券化项目现金流预测一样，全靠一腔热血，这也是后续证监会收紧未来经营收益类资产证券化产品的重要原因。所以，10%也一样，收入多估点、成本少算点，就有了。

PPP终究还是和政府信用脱离不开的，所以趋之若鹜也不难理解。社会资本相当于是买了一笔十几年的地方债，关键还要自己劳心劳神，更要面临期限错配和信用周期的考验。地方也再次将杠杆加到了十几年、甚至是二十几年，好像比城投发债还要痛快。

2016年以后，监管开始加大力度清退各种兜底、补贴、变相融资，严禁地方杠杆外溢。至此，PPP作为社会资本和和地方同股同权的产物，也成了过气网红。

此时，reits的推出，让基础设施投资再次迎来了新机遇，当然这次不是以加杠杆的形式，而是以股性试点，补充资本。同时也对基础设施项目的运营时间、现金流情况、特许经营权、市场化运营现金流、且不依赖第三方补贴等进行全面要求，这也是在吸取基础设施建设前期发展阶段的经验。

但还是有一些问题不能忽略。一是尽管有相关部门的遴选机制，但会不会把前期PPP项目选进来，毕竟火热阶段的项目算算也是运营能有二三年了，如果这些项目进来，是不是就为当时的社会资本接盘了呢，那现在亟待发展的新基建，是不是就没法借力REITS了，如果是这样，其实还是在解决过去的问题；二是地方政府怎么定位，毕竟基础设施是地方政府的马车，本来一个市场化的产品，如果和地方财权事权扯上关系，就难免会变得复杂，尤其是在存续期间；三是大量的现金流估算、资产评估存在，怎样以有效的手段实现客观、公正，从ABS的经验看，这些预测都是鬼话连篇；四是收益究竟有多高，在没有任何税收优惠和支持的情况下，在加上基础设施公益性所导致的低收益，究竟能不能让投资者获得足够吸引力的收益，到现在为止，还是一个未知数，封闭式的属性可能也会加剧投资者的疑云；最后，企业究竟有多大的动力做，现阶段可能国有企业对资本的渴望大于资金的渴望，但是一旦要把优质资产拿出去，应该是谁也受不了，但是不拿优质资产，投资者收益难以保证，究竟何去何从。

当然，这些问题终究会在发展的路上找到合适的解决方案。很欣喜中国版REITS实现突破，即将扬帆起航，祝各位新晋REITS大佬功成名就，静待市场首单报捷。

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原标题：写在Reits起航前夜

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