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2020年前三季度，受疫情影响，房企整体销售和供货节奏后移，9月“三道红线”资管新规试行，房企拿地、开发、销售节奏都受到较大的影响，重压之下去化成了第一要务。
作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls）
2020年前三季度，受疫情影响，房企整体销售和供货节奏后移，9月“三道红线”资管新规试行，房企拿地、开发、销售节奏都受到较大的影响，重压之下去化成了第一要务。
在此背景下，房企加紧推货节奏，9月百强房企销售业绩同环比均有所提升。TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月业绩同比增长29%，环比增长22%。前三季度，TOP100房企整体业绩同比增长9.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。
从市场层面来看，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%，预计各城市市场大概率将轮动分化。
9月规模房企的去化率水平呈现下降趋势，规模房企目标完成情况不如历史同期，从前三季度房企去化情况来看，近3成房企目标完成率不足65%，完成率超过75%的房企有8家。四季度房企去化压力仍然比较高。
值此之际，我们将推出国庆特别策划：冲刺2020。复盘前三季度行业变局，展望重要的四季度市场走向，全面冲刺2020。
前三季度，TOP100房企全口径销售金额达到86511.8亿元，累计同比增长7.4%。9月全口径销售金额达到13326.1亿元，同比增长24.8%。房企单月业绩自4月转正后进一步回升，但相较于8月增幅有所收窄。
9月，TOP100房企操盘金额达到11905.6亿元，单月业绩同比增长29%。1-9月百强房企操盘销售规模同比增长9.2%，累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。
百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复。究其原因，主要是房企整体供货和销售节奏后移，下半年供货量大幅提升所致。但9月规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。
及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
前三季度，百强房企竞争持续，各梯队房企继续保持一定的分化格局。
规模房企竞争优势凸显，从各梯队房企销售操盘金额入榜门槛来看，9月TOP10入榜门槛增长13.7%至1607亿元，TOP30和TOP50房企门槛较去年同期也分别提升了4.4%和7.9%。
截至三季度末，TOP100和TOP200房企销售操盘金额入榜门槛分别为140.1亿元和44.9亿元，较去年同期基本持平，行业分化持续。
入榜门槛及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
前三季度，TOP200各梯队房企之间规模分化持续。其中TOP100房企集中度达到65.3%，较去年同期增加了2.8个百分点。TOP200房企集中度达72.6%，同比增加了2.7个百分点。
龙头房企继续保持稳健发展，TOP3房企销售操盘金额集中度达13.7%，同比增长1.3个百分点。
TOP11-20及TOP31-50梯队房企操盘金额集中度较去年也均有一定幅度提升，市场份额稳中有升，规模房企竞争优势进一步深化。而受疫情对规模房企开复工、销售、回款的影响，行业竞争加剧，TOP101-200梯队房企的销售操盘金额集中度出现一定回落，同比减少0.1个百分点。
备注：操盘金额集中度=入榜房企操盘销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额，其中，2020年前三季度全国商品房销售金额是根据前8月累计同比增幅推算9月同比增幅所得。
数据来源：CRIC
9月房地产市场渐有走弱的迹象，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。
一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%，上海、广州和深圳成交皆创年内新高。在供应连续两月放量的作用下，上海成交持续提升，中高端产品成交去化依旧出众。
26个二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。在连番政策加码后，杭州、宁波、南京等热点城市市场降温特征明显，成交转升为降，但并未明显失速，环比跌幅都控制在20%以内。
各区域市场持续分化，长三角地区成交明显走弱，杭州、宁波、南京、无锡等热点城市市场明显降温，成交皆步入下降通道，上海、合肥市场仍保持较高热度，成交稳中有升。粤港澳大湾区市场热度不减，佛山、东莞成交持续高位运行，同比涨幅超20%，广州、深圳成交更创年内新高。中西部地区市场有所降温，成都、长沙成交也是转升为降，环比跌幅都在10%左右。
2020年，房企业绩目标的完成情况一定程度上受到疫情影响，整体表现不及2018、2019年同期。
前三季度，有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同时，虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目标完成率达到75%以上，处于行业较高位，但整体占比也显著低于2019年同期。
数据来源：CRIC
四季度作为市场供货高峰期，房企供货加速将带动成交量的上升。但行业去化承压的基本面尚未有所改善，企业全年业绩目标主要还是依靠增加供货量来实现。
而“三道红线”资管新规影响下，将更加考验企业运营实力。目前来看，不少房企在全年业绩目标完成度较低的情况下，销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。
鉴于9月市场表现，对于接下来市场是转冷还是逆势上涨尚无法定论，仍有待四季度市场供求数据进一步验证，但城市分化行情大概率将轮番上演。
接下来四季度对于企业来说加速去化是当务之急。在销售端，继续深化线上线下销售渠道，制定合理的价格策略，把握中秋国庆假期、双十一以及年终三个重要营销节点，提振销售业绩，同时加强回款流程管控，缩短回款周期，提速现金回流，保证企业资金周转。
在经营管控方面，加快内部战略调整升级，提升组织效率，项目管控上更加注重工程质量、施工安全问题，推动产品力升级。融资方面，积极开展更多元化的融资渠道，加强与金融机构的合作，为企业创造相对稳定的融资环境。
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