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我的地盘,我不能做主?——且看“居住权”|信实观点·天致团队

居住权“入住”《民法典》,将对我们的生活造成哪些影响?

作者:陈昱林晓冬黄琦

来源:信实律师(ID:FJLHXSLSSWS)

一居住权“入住”《民法典》

2020年5月28日,第十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(下称“《民法典》”),自2021年1月1日起施行。中国正式进入民法典时代。《民法典》专设一章,对居住权进行了规定,居住权又将给我们的生活带来哪些影响?

《民法典》出台以前,居住权纠纷通常并非我们关注的重点问题,但是居住权纠纷在司法实践中却大量存在。笔者在中国裁判文书网中以“居住权”作为关键词进行检索,共得到五万多条结果,其中“民事案由”项下与居住权相关的检索结果有三万七千多条结果。然而,我国法律中对于居住权并无明确的规定,仅在最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十七条第三款及《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第六条进行了相应规定。在前述笔者检索到的五万多份裁判文书中又仅有13份裁判文书引用了最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第二十七条第三款。面对庞大的居住权纠纷解决需求与法律规定空白之间的矛盾,居住权“入住”《民法典》是法律回应现实需求的应然结果。

二居住权小科普

(一)《民法典》中的相关规定

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。

(二)案例小剧场

老刘早年丧偶,辛苦拉扯儿子长大,儿子在异地求学后便留在异地。眼看着自己行动渐渐不便,便雇请保姆小玲照顾生活起居。小玲对老刘无微不至的照顾,让老刘心生感激,咨询了信实律师,老刘与小玲签订居住权合同。老刘百年后,小刘继承了该套房子,因手头紧缺流动资金,小刘欲处分该套房产。

Q1:小刘能否要求小玲支付租金?或者以其他形式支付使用费?

A1:依照《民法典》第三百六十八条当事人签订居住权合同,原则上无偿,当事人另有约定除外。也即,若老刘未与小玲做相关约定,小玲可以拒绝支付。

Q2:小玲住了一段时间,想将房屋的居住权转让给第三人,法律允许吗?

A2:居住权具有占有以及使用权能,所有权具有占有、使用、收益权能。不难看出,居住权缺乏收益权能。《民法典》规定居住权不得转让、继承,亦不得将权利出租获得收益。

Q3:终于房子有人愿意买,买受人亦取得房屋的所有权,买受人发现该房屋还有居住权人,买受人欲让小玲腾房,买受人说的算吗

A3:不能。居住权规定在《民法典》物权编,第三分编用益物权编下,居住权本质是一种物权。《民法典》并未禁止设立居住权的房屋转让,在没有禁止转让的前提下,依照《民法典》第三百七十条,居住期限未届满,即使居住权人没有产权证,仍然应当保障居住权人的居住利益。

可见,设立居住权的房屋,房屋产权人行使权利会受到一定的限制,即使我是房屋产权人,我可能说了也不算,我的地盘,我可能也做不了主。

(三)居住权影响力之小提示

新规的施行增加了未来房产交易的复杂性,买受人除审查房屋是否设立抵押、是否存在租赁关系外,还应当审查是否设立居住权。因设立居住权的房屋不得出租,买受人可能因此无法实现租赁效益。

同时,在适用过程中还有一些问题,例如“老赖”借“居住权”逃避债务、夫妻一方恶意为第三人设立居住权等,该如何处理呢?在相关司法解释发布之前,笔者认为可以参照涤除恶意租约的操作来排除“非法居住权”。

三结语

古语有云:“广厦千间,夜眠仅需六尺;家财万贯,日食不过三餐”。老百姓的生活离不开衣食住行,住有所居是保障。故而,民法典设立居住权,无疑是法制进步与和谐社会的最好体现,善用居住权,必然成为今后各领域所关注的重中之重。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“信实律师”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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