财联社5月16日报道称，“据REDD消息，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企将在本周陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能”。

对于碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企一事，市场方面更倾向于认为，此事的信号意义强于实质性的流动性支持（比如发债的规模有限）。从发债方式来看，大概率是中国证券金融股份有限公司运用自有资金买入，同时通过与债券承销机构合作创设信用保护工具等方式来发行。值得一提的是，继龙湖、美的在交易所市场发行带有“信用保护工具”的债券后，银行间市场也推出了“中债民企债券融资支持工具”产品，具体由中国证券金融股份有限公司与债券的主承销商一同联合创设信用保护工具，助力债券顺利发行。

很多同行问到监管层是否会扩大对民营房企的救助范围，比如在照顾“优等生”之后继续照顾“中等生”，最后再处理“差生”的问题。我们认为，对房企的救助最终只能依赖于楼市的企稳回暖，更准确地说，在当前的形势下，救房企就是救房地产行业，救房地产行业的本质则在于救经济，而救经济则依赖于疫情干扰的最小化、消费复苏、经济整体企稳回升、居民就业与收入的预期转向乐观以及政策方面的持续刺激。因此，通过金融支持或信贷宽松救助民营房企存在逻辑上的短板，扩大对民营房企的救助范围也存在现实效果的局限性，而民营房企的生存和发展最终要依赖的始终还是楼市销售端的回暖，尤其是经济的向好以及房地产行业的良性循环。

截止当前，楼市企稳回暖的最大障碍在于疫情的影响，尤其是几年疫情下来，即便现在政策刺激再大，居民目前也很难有钱买房，生存和自保是本能，包括大部分居民当前宁可选择把钱存在银行也不去消费和投资，另外加上国际、国内整体经济下行的影响，居民端对就业和收入预期的下降也会导致对今后的购房按揭压力充满忧虑。不少朋友担心地产行业的继续下行会引起系统性的经济金融风险，甚至有人担心类似美国的次贷危机的出现，我们倒不至于这么悲观，比如5月18日李克强总理就在云南主持召开了稳增长稳市场主体保就业座谈会，市场各方也相信中国的庞大市场以及对疫情的控制能力肯定可以支撑起居民端的稳就业、稳收入和稳预期目标。

我们注意到，在房地产市场普遍悲观的情况下，地产投资机构已更加关注区域分化的问题，比如杭州上个月的集中供地就极为火热，本土民营房企抢地凶猛（主要是一、二手房价格倒挂非常明显），杭州5月17号发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，预计后续市场会更加升温；东莞5月14日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“莞七条”）后，几家开发商马上宣布取消折扣或调高售价；至于其他一二线城市的重点或热点区域项目，目前的销售情况复苏迹象非常明显，甚至三四线城市的项目只要位置不是太差，促销力度大一点的在去化方面也不存在太多的担忧。因此，就我们目前的地产前融业务而言，我们在区域准入方面还是能找到很多差异化的机会，尤其是项目位置好且地价比较低的项目，即便融资主体弱一些，我们仍然觉得有较多的介入空间。

我们前几天有提到，目前的经济和行业形势下要对陷于困境中的房企出手相救是非常难的，比如银行不肯对爆雷房企、现金流紧张的民营房企以及其他中小房企放款，AMC不愿意对爆雷房企或爆雷项目收购或接盘（事实上只愿意做融资），国央企开发商因收并购风险和内控、决策问题也宁可选择在招拍挂市场拿地，甚至很多国央企开发商因楼市继续下行已自身难保，也即不管是从哪个角度，在楼市无法企稳回暖的情况下，谁都不愿意真的对困境中的房企出手相救。至于前面提到的监管层是否会扩大对民营房企的救助范围，这个命题本身存在着逻辑上的问题。

举个简单的例子，从去年底到现在，爆雷房企在深圳、东莞、广州等大湾区城市的城市更新项目被国央企翻了好几遍，但实际被国央企收购或接盘的项目却并不算多。有个很现实的问题，以深圳为例，国央企收购城市更新项目涉及到风控准入以及对外投资的保值增值问题，对于处于立项阶段或者前期服务商整理阶段的城市更新项目，国央企基本都无法收购（主要是项目存在很大的未能熟化的风险），因此大部分国央企都是选择在专规通过后收购51%或以上的项目公司股权，实施主体确认后再完全收购过来。即便如此，爆雷房企满足国央企收购条件的项目还是很少，一是因为项目做到已通过专规的并不多，二是过了专规的项目基本都做了银行的拆迁贷/更新贷，或者是存在超融、债权债务复杂等问题，国央企收购这类项目时很难算得过账。

我们最近一直在尝试后端可以锁定还款来源的城市更新项目的前融业务，比如深圳的城市更新项目在立项之后与专规审批之前，如果后端有明确的银行拆迁贷/更新贷作为还款来源（准确地说是项目的推进节奏方面预计可以顺利取得银行更新类贷款），或者是后端有明确的国央企接盘并以其支付的收购对价作为还款来源（比如国央企提前与项目方签订了《收购协议》），那这类城市更新项目的前融业务还是有很多切入的空间。可现实的问题是，大部分项目可能因为拆迁问题很难推进（比如存在钉子户）、规划指标不理想或专规审批存在障碍或者其他影响项目推进节奏的问题导致项目公司后端无法取得银行贷款或无法满足国央企的收购条件，而我们在前端投放的前融资金就面临很大的退出风险。在历史以来的经验中，我们发现前融退出存在障碍时，不管我们手上握着多少项目公司的股权，或者是控制着项目公司的章证照，想通过转让项目给第三方的方式完成前融资金的退出时，最终都会无疾而终，最大的原因就在于融资方跟村股份公司或者被拆迁方已形成深度的利益捆绑，甚至这种关系的因素变得无法破解，除非是第三方（接盘方）能提供足够优厚的清退条件。

总的来说，民营房企的复苏最终取决于楼市的企稳回暖，目前来看，仍需要等待一段时间。