作者：Osyth

来源：资产界

49.8万平方米、8座自持商场，这是宜家入华28年来规模最大的一批重资产处置项目。

2026年7月，仲量联行受宜家母公司英格卡集团独家委托，打包挂牌上海、广州、天津、哈尔滨、南通、徐州、贵阳、宁波八城闲置宜家自持物业。

7家门店于2026年2月集中闭店，贵阳店早在2022年便已停运，全部物业现已清空，无租约、无纠纷，支持现状交付。

这些方正巨型建筑有一个广为人知的俗称——“蓝盒子”，标志性的蓝黄配色取自瑞典国旗，数十年间成为大众熟知的商业符号。

如今，这批地标集体挂牌待售，远郊巨型家居卖场的时代正在翻篇。

01

八座城市，同一“蓝盒子”不同命

八处卖场建筑形态一致，但城市能级、地段价值、市场基本面各不相同，盘活难度与投资逻辑天差地别。

一线城市：上海、广州

上海宝山店10.5万平方米，曾是亚洲最大宜家，位于宝山成熟商圈，紧邻中环、双地铁覆盖，周边产业园区、刚需住宅密集，改造后资产增值空间可观；但是10.5万方的体量意味着改造成本极高，非普通玩家所能承接。

广州番禺店约3万平方米，2018年开业，是宜家在广州布局的第二家商场。

番禺作为广州人口大区，消费底盘稳固，3万方的体量相对适中，改造为社区商业或中高端精品卖场的空间较大，投资门槛相对较低。

二线省会：天津、哈尔滨

天津中北店约7.9万平方米，不过天津商业地产近年供应过剩，空置率承压，7.9万方体量同样不小，定位需谨慎。

哈尔滨店6.6万平方米，2017年开业，开业初期一度人满为患，吸引黑龙江及吉林消费者前往，但哈尔滨经济增长放缓、人口外流，大体量商业缺少消费支撑，市场化运营收益有限。

三四线城市：宁波、徐州、南通、贵阳

宁波店9.6万平方米，2011年开业，陪伴宁波市民十余年，是这批资产中运营时间最长的门店。

宁波作为经济强市，购买力强劲，但9.6万方的超大物业需要找到精准定位。

徐州店6.2万平方米、南通店2.4万平方米、贵阳店3.4万平方米，三者差异明显：南通面积最小，改造投入可控；贵阳停业四年，长期空置造成物业损耗，翻新修复成本偏高；徐州、贵阳本地商业承载力有限，市场化运营增值空间狭窄。

地段决定资产底色，同样是宜家的“蓝盒子”，放在上海中环和放在徐州近郊，完全是两个故事。

02

宜家为什么现在卖掉“蓝盒子”？

宜家卖店，不是临时起意，这是一场酝酿了至少五年的战略收缩。

第一层：大店模式走不通了。

这里的“大店模式”，指的是宜家早年近郊几万平米巨型仓储式卖场的单店经营打法，核心依赖两大前提：新房大量成交带来全屋整装需求、消费者愿意远距离到店一次性采购全套家具。

如今两大前提全部瓦解。

地产进入存量时代，新房成交量下滑，家居需求从一次性全屋采购变成局部翻新、小件更换；线上电商、即时零售分流客源，消费者不再需要专程跑远郊门店，远郊大店逐渐沦为打卡景点，逛店人多、成交极少。

2024财年，宜家中国销售额同比下降7.6%，较2019年157.7亿元的巅峰缩水超三成。

有业内人士估算，这批待售门店的年坪效，不到北京、上海核心门店的四成，单纯靠巨型卖场卖货的经营逻辑已经无法盈利。

第二层：重资产从“王牌”变成了“包袱”。

如果说第一层是“门店不赚钱了”，那第二层就是“拿着这些店本身也在亏钱”。

这里的“重资产”是指宜家自持土地、自建商场、长期持有的不动产模式。

过去二十年，房价和土地价值持续上行，宜家低价拿地、自建商场，一方面省去租金成本，另一方面土地和房产持续增值，通过庞大的实体卖场形成品牌壁垒，竞争对手难以复制。

不动产增值加上门店经营收益，是宜家在中国最核心的竞争优势。

但进入存量时代，逻辑彻底反转——远郊大店经营效益下滑，物业每年产生高额税费、维保、人工等刚性固定成本，持续消耗公司现金流。

仓储式商场建筑专用性极强，只能适配家居零售，转型改造投入巨大，宜家自身也没有运营公寓、产业园的能力。

不动产增值周期结束，继续持有只会不断空置、持续减值，占用大量沉淀资金。

曾经能赚钱、构建竞争壁垒的自持物业，如今变成只会失血、占用资金的包袱。

第三层：卖店不是为了“跑路”，是为了“换赛道”。

从战略上来看，宜家出售闲置物业回笼资金，是为轻资产转型储备弹药。

根据宜家中国“生长+”全渠道规划，品牌重心将转移至市区小型门店与线上零售。

未来两年，宜家计划以北京、深圳为核心，新开10家以上市中心小型社区门店，缩小单店面积、贴近城区消费人群；同时加码京东、淘宝即时零售，实现线上下单当日达。

持有闲置无营收物业没有长期价值，将物业快速变现，把资金投入周转更快、固定成本更低的社区店与线上业务，是资金效率最大化的选择。

第四层：眼下就是最好的出手时机。

2026年2月7家门店统一关停后，经过数月清理，物业已全部清空、无租户无租约纠纷，可直接现状过户交付，大幅降低交易对接成本。

现阶段商业地产整体行情低迷，但上海、宁波等核心城市大宗不动产交易仍保持活跃度。

如果持续空置，物业将逐年折旧减值，资产价值持续缩水。

对宜家而言，与其让这些“蓝盒子”空置等待贬值，不如趁早出货，落袋为安。

03

49.8万平“蓝盒子”是优质资产还是硬骨头？

49.8万平米的巨型商业空间集中入市，放在任何市场环境下都不是一笔小交易。

对于潜在买家而言，这八个“蓝盒子”到底是值得争抢的优质标的，还是容易砸在手里的硬骨头？

答案取决于三个问题：进去要花多少钱、出来能赚多少钱、这个局自己能接多久。

先看优势，这批资产确实“干净”。

资产均已空置、无租约、无产权纠纷，可实现签约后迅速过户。

建筑单层开阔、配套大面积停车场，主体框架无需拆除重建，可调整具备转型为保障性租赁住房、社区商业、产业园区、企业总部、文旅体验空间等多种用途的基础。

八处物业均坐落于各城市成熟片区，贴合城市更新与产业扩容方向，存量盘活增值潜力充足。

再看挑战，“蓝盒子”不是一张白纸，是一张已经画好格子的纸。

宜家卖场的内部格局专为家居仓储零售打造，层高、柱距、人流动线、货运卸货区的设计标准，和写字楼、标准购物中心等通用商业物业完全不兼容。

想切换经营赛道，内部隔断、消防管线、楼层分区、机电系统都需要大范围翻新重构，单位改造成本远超常规商办物业，前期资金投入门槛很高。

那么问题来了，谁会接盘？

业界目前有三种猜测：

第一种可能是专业机构的长线持有。

商业不动产投资机构、地产基金或存量资产管理平台，这是匹配度最高的买方。

标准操作路径是“收购物业→投入改造→培育稳定租金现金流→借助公募REITs退出。”

2025年12月，英格卡购物中心与高和资本合作成立专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心，就是一次典型的Pre-REITs模式操作，资产出表、资金回笼，同时保留品牌和运营权。

第二种可能是仓储式零售商接手。

例如山姆、开市客等，但这类买家收购的可能性不高。

单看建筑硬件，仓储式卖场空间确实匹配会员超市需求，但这两类企业拓店策略与这批资产存在本质冲突。

山姆在中国长期坚持轻资产租赁模式，一次性收购数万平米重资产与其快速拓店战略不符。

开市客虽有自持传统，但偏好从零自建而非接手改造项目。

综合来看，这条路径的可能性匹配度偏低。

第三种可能是城投、险资、不动产基金。

这类资本能接受5至10年的回报周期，有城市更新政策加持，也具备对接公募REITs退出的条件。

大体量改造项目回报周期长、前期投入重，只有具备长期持有和城市更新实操能力的国资、险资机构能够承接。

写在最后

说到底，49.8万平的“蓝盒子”，考验的不是资金实力，而是改造与运营能力。

从宜家到万千存量资产，逻辑相通，谁能在空间转换中算清“改造成本”与“未来现金流”的账，谁就能拿到入场券。

7月25日，深圳，资产界将举办「2026存量资产焕新大会」 ，汇聚资产方、特殊资产投资人、处置机构、运营方，全天拆解存量商业盘活全套实操模型，现场还有5-6个困境商业项目路演。

报名还可锁定7月26日实地游学名额，走进深圳标杆更新项目。

如果你手里有存量资产正在寻找出路，或正关注这个赛道，这场大会值得来。

扫码咨询，锁定席位。

*添加主编微信：Osyth26领资料

进特殊资产投资处置交流群

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

本文由“资产界”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！

原标题：宜家甩卖8座中国商场：已全面清空

资产处置重资产存量盘活宜家