中心城区衰退,已成为困扰全球城市发展的「制约因素」。

▼ 北京前门更新成为旧城更新代表之一

实际上，旧城要实现复兴，不只要在空间上做到「城市上建城市」，更要实现「投资回报」的可持续。

▼ 利物浦老城更新主要由各类商业机构投资完成

这意味着，旧城更新的「瓤」比「壳」更重要，更新是否可持续在于选好「瓤」。

▼ 伦敦西区更新后，大力发展「戏剧产业」

选好「瓤」，是不是高枕无忧？

比如波士顿西区。这片老城区，于20世纪中后期开始大规模的更新建设，试图重塑城市中心。随着政府办公、旅游业、房地产业的置入，发展态势一片大好。

▼ 波士顿西区更新前后对比（来源：Wikipedia）

随着创新经济的崛起，城市人口、企业涌向波士顿128公路科技产业带、肯德尔广场、波士顿南湾等新一代的经济中心，「落伍」的波士顿西区在短暂繁荣后，再次回到起点。

▼ 位于波士顿西区市政厅区域，主体出自Kallmann McKinnell & Wood设计公司，广场由贝聿铭设计。由于严重缺乏人气，被媒体称为「行将死在葡萄藤上」的区域

如今，在创新就是竞争力的时代背景下，老城区选择科技创新作为产业内核无疑是最优解。

在公众号《科技创新区如何崛起》一文中曾经提到，如今的科技创新，是依托大学、院所、研究机构等「锚机构」发展壮大，这些创新核心要素恰恰是老城区最为缺失的。

▼ 依托「锚机构」麻省理工学院，发展起来的波士顿肯德尔广场科技区

纽约「硅巷」，巴塞罗那「22@知识区」，伦敦「硅环岛」……都已给出了明确的答案。其中，从「城市伤疤」逆袭为「伦敦小硅谷」的东伦敦科技城，最具代表性。

▼ 东伦敦科技城局部俯瞰

东伦敦科技城位于伦敦东区，历史上一直是贫民、移民的聚集区，也曾是「开膛手杰克」的出没之地。二战后重建为服装、印刷为主的轻工业区。20世纪50年代开始，制造业衰落，伦敦东区又回到脏、乱、差状态。

▼ 20世纪初的伦敦东区（来源：Wikipedia）

直到1990年代，实施至今的三轮更新，才扭转区域的命运。如今这里已是英国科技企业最密集（已超过1600家）、全球人才密度最高的创新区。

01 艺术化更新，重塑区域认知

东伦敦科技城30余年的更新，始于自下而上的推动，再由自上而下统领得以实现。

与其它老城区的更新历程一样，伦敦东区最早的更新是因闲置的厂区、低廉的租金、便利的交通（三条地铁线，及通往欧盟各国的欧洲之星国际列车），1980年代成为Damien Hirst（如今英国成交价最贵的当代艺术家）等艺术家们的创业地。

▼ Damien Hirst在伦敦东区创作的艺术作品

这里也是伦敦最早实行涂鸦合法化的区域，来自全球的涂鸦大师在此创作，吸引到年轻人来此打卡。有了人流量，沿街的商铺逐渐复苏。

▼ 涂鸦合法化让伦敦东区发展了「涂鸦旅游」

就这样，伦敦东区的早期更新，在艺术的氛围中改变了人们对区域的认知，逐渐发展成为伦敦最具个性、艺术范儿的街区。 

02 文创化更新，再造区域环境

伦敦东区自下而上的更新，对区域最主要的作用是获得年轻人的认可。艺术作为一类产业，并没有成为支撑区域经济发展的支柱，伦敦东区依然在衰退的路上。

作为新英国计划的一部分，伦敦的定位是成为「创意之城」。位于伦敦西区与伦敦金融城之间的伦敦东区，成为创意之城的首选地之一。

▼ 霍克斯顿区域是伦敦东区内，最早的创意聚集区

在政府扶持下，一批新锐设计师开始把工作室搬到伦敦东区。政府通过基础设施的改造，如单车道改为双车道，使东区的市政网络匹配上城市需求。

▼ 此阶段的主要围绕道路、管线等这些老旧的基础设施展开更新

创意行业的进入，促进区域老建筑更新以创意行业喜爱的形式，即「设计感」方向发展。涌现出众多的开放式工作室、时髦公寓、艺术展览馆，以及设计师经营的「潮牌店」等。

▼ 创意业的引入，使区域的环境面貌特色从「涂鸦」转向「新旧结合」的设计感

▼ 众多新增的店铺，由区域内的创意企业、设计师经营

至2000年初，伦敦东区从形象到内容，真正的完成了一次更新。只不过，伦敦东区创意产业无论是规模、影响力，还是带动力，完全无法与「隔壁」文化底蕴深厚，创意设计业聚集的伦敦西区、伦敦南岸文化区相提并论。

也就是说，创意产业是在减缓伦敦东区的衰败速度，谈不上复兴。

03 多维度更新，实现产业跃

2008年，金融危机爆发，伦敦金融业对GDP的贡献连续两年出现负增长，大量企业裁员、倒闭。这让英国政府重新审视高度依赖金融业的风险性，开始寻找新产业方向。

低廉的房租、便利的交通、艺术化的氛围、潮牌的生活配套，以及靠近金融城资本的优势，让Dopplr、Last.fm、Redmonk、MOO、Trampoline Systems、AMEE等30多家互联网初创企业，扎堆在东区的老街地铁站（Old Street）周边。

▼ 硅环岛俯瞰

2010年10月，新上任的首相卡梅伦，宣布发展科技产业。政府将在未来4年里，创建一系列技术创新中心，促进英国高科技产业的发展。同年11月，政府投入4亿英镑，以硅环岛为核心，打造——东伦敦科技城。

▼ 硅环岛区域的代表性科技企业分布

东伦敦科技城整合城市的各类资源，搭建科技创新产业的「生态圈」，为伦敦探索新的产业方向。

①. 管理机构——科技城投资集团

由英国贸易投资总署，招募科技领域企业家（如诺基亚全球主管Gerard Grech），成立「技术城投资集团」（TCIO），旨在孵化东伦敦科技集群。

②. 资金来源——金融城融资平台

初期，扶持资金由政府出资。更多的资金来源，是通过科技城投资集团与金融城合作的融资平台提供，为不同阶段的初创企业提供不同支持。

▼ 科技城融资平台的「战绩」

③. 政策支持——税赋优惠政策

政策方面主要有：颁布专利盒政策，将具有专利的企业所得税降低10%；修改IPO规则，进一步支持进入到成熟期的科创企业；推动研发税务优惠。

④. 创新机制——提升科创质量

科技城构建了创新促进机制，确保不同发展阶段的公司，均会获得助推。

▼ 科技城搭建的的六大科创孵化创新平台

初创企业：除了前面提到的政策扶持外，科技城将收购建筑中的一部分空间，用作科技孵化区，包括：支持机构（50家）+加速器(60个)+共享办公（100处）。

▼ 科技城内的共享办公

成长企业：进入该阶段的企业会进入「未来五十」计划阶段，未来五十指：扶持在英国进入B轮融资发展最快的50家科创企业，英国政府每年为企业量身定制扶植计划，帮助其发展。

▼ 入选未来五十计划企业的基本要求

成熟企业：由欧洲区域发展基金（ERDF）与科技城联合，为企业提供跨区域的发展计划、制造商贸易展览会、一对多研讨会等服务。

⑤. 人才机制——人才专项签证

针对缺少「锚机构」导致人才紧缺的问题，科技城与政府联合推出英国「人才标准界定工作」准则，向全球杰出技术人才开放大门。政府推出了针对数字产业的技术签证——Tier1。

▼ 科技城Tier1签证流程示意

Tier1允许科技城为境外的科技人才提供担保，从而使他们不需要雇主的担保，就可以前往英国工作。目前，在英国科技公司的非英籍员工比例，已经超过50%。

东伦敦科技城的环境，虽然已有艺术化、潮流化的基底，但已跟不上创新产业对配套的需求。于是，东伦敦科技城采取强化优势、补齐短板的方式，进行新一轮的更新提升。

▼ 「新旧结合」的东伦敦科技城

①. 提升已有「更新成果」，塑造特色生活

环境提升：对前两轮的更新成果进行强化，目标是将老城区转化为吸引年轻人的活力中心。

▼ 科技城依然是全球各地涂鸦大师的作品展示窗口

▼ David Cerny 的艺术装置

潮设计已成为区域内建筑微更新的「默认选项」。人们行走其中，好似置身各式展览中，成为东伦敦科技城别致的城市风景线。

▼ 新旧结合的设计感，成为东伦敦科技城的环境新特色

生活提升：随着来自全球的科技企业、人才的涌入，既往的生活配套已是「供需失衡」，新一轮的配套升级开启。

如全球首家临时购物中心BOXpark，于2011年开始营运，是全球最环保的购物中心。BOXpark将举办各种活动和演出作为核心功能之一，旨在激发地区的文化活力。

▼ 装箱公园BOXpark，不仅是商业，也是各类活动举办地

此外，东伦敦科技城努力将自身塑造为美食之旅目的地，孵化出一批汇聚各国美味的网红餐厅，吸引游客来此打卡。

▼ 餐饮与活动空间相结合的Tramshed餐厅

②. 补齐「产业需求」，营造创新氛围

为进一步引入科技企业、留住人才、激发创新，东伦敦科技城将「职住平衡」「非正式交流空间」视为首要更新目标。

高密度的职住平衡：东伦敦科技城规划未来5-10年内，在用地局促的情况下，实现职住平衡。高密度、综合性，无疑是唯一的选择。如硅环岛的the Atlas公寓，高度达152米，商业配套齐全

▼ the Atlas公寓

▼ 地标性的Bezier Apartments公寓

在办公空间方面，主要通过旧建筑结构更新与拆除重建方式获得。

▼ 谷歌Campus London

▼ 局部更新的建筑综合体

无处不在社交网络：麻省理工学院的研究显示，80％的突破性创新并非在正式会议或头脑风暴工作坊里发生，而是跨学科之间非正式交流的结果。

▼ 东伦敦科技城多样化的社交空间

除了公共空间的社交空间打造外，还增加咖啡馆、书店这些容易激发社交的商业场所。有了交流场所，还需要各类活动运营促进社交。

▼ 东伦敦科技城举办的美食节

如成立行业交流协会tech meetups，举办编程、区块链等各类专业领域的非正式交流活动。有关创业者的聚会和论坛每周都会有。

▼ 公共空间举办的交流活动

东伦敦科技城还为企业与用户之间提供交流机会。如将公共空间变为科技产品的测试区，吸引公众参与，加速产品的迭代。

▼ 东伦敦科技城内测试的Bluecity共享车

此外，东伦敦科技城在营销战略上，下足了功夫。如2013年，由政府、企业、学者、投资人联合的伦敦科技倡导小组（简称TLA）成立（目前成员超过6000人），负责在各自领域为科技城站台宣传。

04 总结

如今，东伦敦科技城以「硅环岛」为核心，生长出一个没有边界的高科技区。2021全球科创城市排名中，伦敦仅次于硅谷排名第二，东伦敦科技城功不可没。

▼ 东伦敦科技城代表性科技企业分布示意

我们可以看到，东伦敦科技城如今的成绩，是建立在自下而上的艺术化更新，自上而下的创意化改造，以及围绕产业软环境打造的多重叠加基础之上。