1.5折买来的不良债权，到底赚的是什么钱？

资产界

2小时前
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先说明一点：我们举的例子是一笔住宅抵押债权。这是不良资产里最简单的一类，不涉及资产后续要运营盘活那些复杂情况。我们先把最基础的东西搞明白。

作者：老叶米泽资产创始人、资产界专栏作者

来源：老叶说不良

上一篇文章介绍了到底什么是不良资产：不良资产不是"不良的资产"，而是不良债权。你买的是债权权利，不是资产产权。

有读者问我：老叶，有人推荐给我35万就能买200万的一户不良债权，到底靠不靠谱？

这篇文章，我就用大白话举个最简单的例子——针对我们普通人或经验尚缺的朋友——把这事从头拆到尾。

一、权利怎么到你手上

我们假定一笔住宅抵押债权——本金200万，抵押物是一套目前市场价约100万的住宅。银行当年贷多了，加上后来房价下行，抵押物已经远不值原来的价了。

债务人还不上钱了。银行现在要把这笔债权处理掉。

银行有两条路。一条是自己走诉讼——起诉、判决、执行、拍卖。整个过程两年起步，中间诉讼费、执行费、评估费、律师费一笔笔叠加。另一条路，是把债权打折卖掉。

银行选了第二条路。它把债权卖给了资产管理公司（AMC），AMC从银行接手后，一种做法是银行的接力棒，继续正常走诉讼，第二种可以把债权再转让。相当于批发商买来资产包以后拆开零售，卖给了民间投资人。

就是你。

你花了一笔钱，成了这笔债权的新债权人。原来银行拥有的一切权利——追偿200万本金和利息、处置抵押房产、查封债务人名下其他财产——全部转移到你名下。

这就是债权转让。《民法典》第545条。不良资产生意的起点。

第3篇说的是"权利"，那权利到手以后，到底能怎么用？往下看。

二、先算一笔账：折扣怎么来的

市面上天天喊"不良资产1-5折捡漏"。这个折扣到底怎么算的？我们就用这笔债权来算。

你不能凭空出价，你得倒着算。

先看抵押物。房子现在市场价100万。但你要谨慎——法拍房成交通常要打折，而且两年后市场什么行情不知道。保守估计：80万成交。

再看成本。两年资金占用、法院诉讼费执行费评估费、请律师、过户税费——加在一起，大概35万。一项项列出来：

45万买来——折腾两年，一分钱不赚。

你是来做投资的，不是学雷锋。假设你自己的预期是20%利润空间——45万打个八折，36万。取个整，35万，就是这笔债权你的合理收购价。

现在看折扣：35万÷200万=1.75折。

市面上说"不良资产1-5折"，就是这么算出来的。但注意——不良资产的折扣，是收购价除以债权本金，不是收购价除以资产市场价。35万÷200万=1.75折，不是35万÷100万=3.5折。太多人在这里栽跟头——以为35万买到了100万的房子。不是的，你买到的是追200万的权利。

三、赚多赚少，到底差在哪

好，35万买来了。

先看第一种情况：和银行一样做

你什么也不多想，按银行的老路子走。打官司，等判决，申请执行，司法拍卖。债务人没人去谈，都不认识，他也不配合，能拖就拖。

两年后，房子拍出去了，80万成交。各项费用花下来，和预估差不多。

算账：80万成交。扣35万成本，剩45万。再扣10万资金、10万法院、10万律师、5万税费——到手的，10万。

但你要知道，这只是运气好。如果房子两年后只拍到70万呢？不赚钱。拍到60万？亏10万。两年时间里你什么都做不了，只能等着。

赚多赚少，靠天吃饭。亏了，你也得认。

我想多赚一点，又不想亏，怎么办？

利润从哪来？就这么几个变量：

① 时间：两年太长了。缩到一年，资金成本从10万降到5万——多赚5万。缩到半年，2万——多赚8万。什么情况下时间能缩短？诉讼进程加快或者不用硬推诉讼。

② 费用：前面算了，法院费用10万。这个能省吗？对方不异议、不提上诉、不走复杂外部评估程序，法院费用就能降。律师费10万——案子不需要律师天天应对上诉和异议，工作量少了，费用是不是也能谈？

③ 收购成本：35万能不能更低？买之前把情况摸透了——债务人愿不愿意配合、房子到底有什么问题——你是不是就更有底气去谈价？项目越复杂，空间越大。这不是找关系走灰色地带，是你比别人多了解情况。

④ 成交价：能不能不止80万？房子干干净净、没纠纷、没占用——90万，是不是更有可能？但有一个大前提：你不能主观判断"两年后房价一定涨"。那是赌博，不是投资。

这四个变量背后，都指向同一个人：债务人。

他配合——时间缩短，费用下降，成交价更高，你收购时也更有底气。他对抗——时间拖长，费用叠加，成交价更低，风险全部放大。

这是最核心的一环。不是你能"控制"他，而是你能不能和他找到共同的利益点，让他愿意配合。

其他事呢？律师费能不能谈、税费能不能省、能不能找到买家——靠合作方。你分他们一份，他们帮你把事做成。

债务人的配合是最关键的一环。合作分蛋糕，是补齐你自己短板的方式。

回到这个案例：你也这么做

你找到了债务人。你跟他说：房子没办法，一定要处置。但如果你配合我——不占用、不异议、不提上诉，半年内解决，剩下的债我给你全免。另外，我给你一笔安置补偿。

债务人本来房子卖了还倒欠一屁股债，这辈子可能翻不了身。现在有人说——配合一下，债全免了，还能分点搬家费——他为什么要拼命对抗拖时间？

他配合了。

重新算账。

半年处置完。资金成本从10万降到2万。法院方面，债务人配合，不用评估、不异议、不走争议程序——法院费用省到5万。律师这边，工作量少了——律师费降到5万。债务人搬走了，房子没人占用，竞买人看到不用处理清场纠纷，敢出价——90万成交。

但也有新增支出：给债务人补了5万搬家费，给中介3万介绍费找到了买家。这些钱该花——你在分蛋糕。

最后看这张对比表：

同样35万买的债权，同样一套房子。一个赚10万，一个赚30万。

四、那到底赚的是什么钱

上面这个案例拆完了。借这个案例，老叶再把几个最容易踩的坑点出来。

不要拿债权价算资产账

回到那个数字：35万。

市面上多少人看到就兴奋了——"35万买到100万的房子，转手一卖赚65万。"这是最害人的误区。

35万，是你收购债权付出的价格。你买的是向债务人追200万的权利，不是这套房子的产权。从35万到真正把钱装进口袋，中间还隔着诉讼、执行、拍卖，隔着两年的时间和几十万的费用。

还有一层——就算你真把房子变现了，那时候的成交价，还是今天这个数吗？一两年以后，涨还是跌？现在的市场，资产价格还在下行。很多人压根没想过"价格会变"这件事，心里默认的，就是今天的价。

两件事合在一起：你既不能把债权价当资产价来算差价，也不能用今天的市场价去算两年后的账。这两者之间差着一整套处置流程，也差着时间。

所以老叶反复强调"时间越短越好"。半年处置完，成交价跟你买入时的行情差不多远，预估心里有底。拖两年，没人知道两年后什么价——你是在赌。

不是靠关系低价收购

总有很多人以为：我跟银行领导熟，能拿到最低价，赚的就是资产价差。

老叶告诉大家——这条路，基本走不通。银行也好，AMC也好，内部处置不良资产都有严格的审批流程。而且即便内部审批通过了，也要公开挂牌转让。不是某个人打个招呼就能直接低价拿走。你想凭关系抄近道，门都没有。即便有得手的，其他背后的一些事情你能安心吗？

退一步说，就算你凭所谓关系拿了觉得价格够低的项目，项目情况不了解，搞不定债务人，两年后房子跌了、费用超了，低价一样亏。银行给你便宜5万，你想着多赚5万。债务人一个上诉拖你一年，资金成本就多加5万。要是房价继续下跌，亏损更大。

价格低，从来不是不良资产赚钱的绝对因素。真正决定你赚不赚的，是你有没有正确的投资理念，对项目的了解程度、有没有有效处置的能力、能不能把控住风险。能不能快速变现，比能不能低价买，重要得多。

银行的账本和你的账本，不是同一本

35万买来赚10万——这是银行机构转让时的逻辑。

银行在转让这笔债权之前，自己也算过：这案子走司法诉讼要两年，成本三四十万，留给你也就10万的利润空间。银行不是傻，它是算过账才决定卖的——折扣少了卖不掉，折扣多了亏太多。

但民间投资人不一样。机构有制度约束——它不能跟债务人说"剩下的债我不要了"。你可以。机构走流程必须两年——你可以用半年。这部分机构做不到而你做到了的，就是你真正的利润来源。

但如果你自己相对于银行没有任何的优势和其他方式方法，那劝你不要考虑买了，因为对你而言很大可能成为接盘侠。

老叶核心观点：赚的是资产快速、干净变现能力的钱

做了12年，如果有人让老叶用一句话总结，那就是——

不良资产赚的——不是资产差价，不是赌资产涨价，更不是靠关系压价。赚的，是你能让资产快速、干净变现的能力的钱。

那"变现能力"到底是什么？拆成三件事：

第一，你真的能去跟债务人谈。能找到他、让他信你、让他愿意配合——这本身就是能力。

第二，你不懂的，能找到懂的人帮你。律师、税务、中介——分他们一份，他们把你不会的补上。

第三，你把风险控住了。两年才能走完的路，半年走通了。原来80万还怕跌到60万，现在90万成交，跌到80万仍然有利。

所谓变现能力，不是特指某一项技术——是整合债务人的意愿、合作方的专业、加上你的资源、判断，把一件复杂的事又快又干净地了结的能力。

包括买的债权权利——方式可以有和解、执行、减免、转让等等，都是你手里的工具，不是只有"打官司卖房子"一条路。

上述的能力对于普通人而言其实更有优势，而非只有专业人士所具备。简单一句话概括，你自己想通过不良资产赚到钱，只要你掌握不良资产的核心逻辑，找到自己有别于机构和其他人的能力和优势，那就有机会。

这是最简单的一类案例。希望能给各位朋友进一步加深对不良资产核心的理解，下一篇，老叶结合第三篇讲的"债权权利综合运用"和这一篇讲的理念，跟大家分享——老叶针对普通人的不良资产之道，到底是什么。

这是我在资产界专栏的第四篇。12年从业，不讲大道理，只讲真实案例。

如果你也在不良资产行业，欢迎关注这个专栏，一起交流。也可以关注我的公众号"老叶说不良"。

文章不代表资产界观点，仅代表我个人看法。

资产界专栏作者：老叶

广西米泽资产创始人

财务出身，上海财大会计硕士，注册会计师，早年任职安永审计。2014年加入某国有地方AMC，从总部财务主管转型子公司分管业务副总，2021年转型特许服务商，2025年在南宁创立米泽资产。

不良资产从业12年，业务遍及全国10省份，操盘规模超百亿，完整经历行业 2.0 红利期到3.0存量博弈期，既懂机构制度逻辑，又通民间实操路径。

现扎根广西做不良资产综合服务商，同时专注为普通人入局不良资产提供专业指导。

目前在资产界开设独家专栏，分享一线实战经验、项目案例、机构项目逻辑与行业政策动态。