作者：Osyth

来源：资产界

恒大物业的新东家终于敲定。

10月30日，恒大物业公告，太盟投资集团已签署正式协议，拟以40.26亿港元收购恒大物业51.016%股权。

交易完成后，太盟将取代中国恒大，成为恒大物业控股股东，恒大物业将告别许家印时代。

买家背后，是曾经参与收购韩国第一银行、深圳发展银行的投资人单伟建。

一位靠抄底困境企业起家的私募大佬，为什么愿意接手这家背着134亿历史包袱的物业公司？

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许家印最后的现金奶牛，被卖了40亿

此次出售的恒大物业股权，分别由中国恒大及旗下境外子公司CEG Holdings持有。

按照协议，太盟将支付约1.23亿港元，收购中国恒大直接持有的1.361%股份；再支付约39.03亿港元，收购CEG Holdings持有的49.655%股份。

两部分股份的收购单价不同，是因为太盟还需额外支付约5亿元人民币，承担CEG Holdings涉及的税费及相关负债。

将这笔费用计算在内，两部分股份的实际每股交易利益基本一致。

作为对比，恒大物业2020年上市时，发行价为每股8.8港元。

2021年，股价一度达到19.74港元，市值突破2000亿港元。

如今，太盟的收购价格只有每股约0.8港元。

为了达成这笔交易，恒大清盘人已经筹划一年多。

2025年8月，清盘人开始为恒大物业寻找买家，其中30多家机构表现出进一步收购意向。

但交易并不顺利。

2026年4月，清盘人选出第一轮优先买家。

据财新报道，买家是广东省属国企广东旅控。

双方进行了一个多月的独家谈判，却始终未能签署正式协议。

恒大物业公告没有披露谈判失败的详细原因。

但有媒体报道称，双方在资产调查和收购价格方面存在分歧。

6月25日，恒大物业宣布谈判终止，清盘人重新招商，直到10月28日，才与太盟签下正式协议。

清盘人如此重视这笔交易，与恒大艰难的清盘处境有关。

2024年1月，中国恒大被香港法院下令清盘。

此后，清盘人四处追讨欠款、出售资产，甚至清查出恒大购买的大量艺术品和私人飞机。

然而，恒大留下的大量房地产项目涉及抵押、查封和债务纠纷，处置起来并不容易。

10月22日公布的最新清盘报告显示，截至9月底，累计变现约34亿港元，债权人申报的债权金额，却已经高达约3600亿港元。

清盘近三年，累计变现额还不到债权申报金额的1%。

而且，其中约12亿港元仍留在恒大旗下其他公司，尚未划转至中国恒大。

这些款项可能还涉及附属公司自身的债权人，不能直接用于偿还母公司的债务。

如今，恒大物业一笔股权的拟出售价格，就比清盘人此前累计变现的金额多出约6亿港元。

但股权尚未完成交割，出售所得也需要按照不同公司的清盘安排处理。

清盘人此前预计，2027年上半年向债权人进行首次中期分配，最终能分多少，仍未确定。

02

王健林的贵人，要接许家印的盘

敢接手恒大物业的太盟，究竟是什么来头？

这是一家管理资产超过600亿美元的亚洲投资集团，其联合创始人、执行董事长单伟建，在国际并购市场颇有名气，被媒体称为 "中国私募之王"。

单伟建年轻时曾在内蒙古戈壁插队，后来赴美国留学，取得伯克利博士学位，曾在沃顿商学院任教，又进入摩根大通。

1998年，他加入新桥资本，很快参与了一笔轰动亚洲金融市场的收购。

当时，亚洲金融危机刚刚爆发，韩国第一银行坏账激增，濒临破产。

韩国政府出资救助，同时寻找外部投资者。

1999年，新桥资本出资5000亿韩元，取得这家银行51%的股权。

拿到经营控制权后，新桥新桥推动调整管理团队、处理不良贷款，逐步恢复银行盈利能力。

六年后，渣打银行以约33亿美元收购韩国第一银行全部股权。

新桥持有的股份卖出约1.65万亿韩元，相比当年的收购成本，交易价差约1.15万亿韩元。

单伟建随后将目光投向中国的深圳发展银行。

当时，深圳发展银行因坏账较多、资本不足，亟须引入新的投资者。

2004年，新桥资本以12.35亿元收购其17.89%股权，成为第一大股东，并参与银行经营调整。

经过数年整顿，深发展的不良贷款率由超过11%减少至1%以下，经营状况明显改善。

2010年，中国平安通过换股收购新桥持有的深发展股份。

按当时股价计算，新桥获得的平安股票价值约168亿元，账面浮盈约150亿元。

同年，2010 年，单伟建离开新桥资本，参与创立太盟。

这家机构后来被业内称为 "亚洲小黑石"。

近年来，太盟最引人关注的交易，发生在万达。

2021年，万达商管准备赴港上市，太盟联合其他机构投入约380亿元，其中太盟出资约180亿元。

双方约定，如果万达商管未能按期上市，投资者有权要求万达回购股份。

结果，万达商管多次申请上市均未成功。

到了2023年底，回购期限临近，王健林面临数百亿元的资金压力。

太盟此时牵头寻找新的投资者，与万达重新谈判。

2024年3月，双方达成新的投资安排：太盟牵头的财团向万达旗下商业管理平台投资约600亿元，合计取得60%股权。

王健林保留40%，企业控制权交给投资者财团。

万达因此缓解了迫在眉睫的回购压力，原有商业广场管理业务继续经营。

太盟等机构则获得了一家管理着数百座商业广场的企业的控股权。

03

恒大物业，还算不算一门好生意？

恒大集团已经清盘，恒大物业却仍在赚钱。

2026年上半年，恒大物业实现营业收入69.43亿元，归母净利润5.17亿元，管理着全国3194个项目，总面积达到6.03亿平方米。

这是一家拥有超过10万名员工的大型物业公司，业务范围覆盖全国30个省级行政区。

规模不小，利润也有，但太盟接手的这家公司，至少还有三个麻烦没有解决。

第一笔，是134亿元存款损失。

2020年底至2021年，恒大集团资金紧张，恒大物业旗下多家公司的银行存款，被用于给第三方企业借款提供担保。

借来的资金经过多个主体，最终流入恒大集团。

后来借款无法偿还，银行扣走相关存款，恒大物业因此损失134亿元。

事情曝光后，恒大物业展开调查，并起诉恒大集团及相关责任方。

2025年1月，广州中院作出相关判决，要求责任方偿还款项及利息。

然而，官司赢了，款项却很难追回。

截至2026年6月底，累计仅追回约950万元。

这134亿元损失早在2021年就已全额计提减值，剩余款项能追回多少，仍然没有明确结果。

第二笔麻烦，是物业费不好收。

恒大物业过去主要依靠母公司开发的新楼盘扩张。

恒大地产每交付一个小区，物业公司便有机会承接保安、保洁、设备维修等服务。

甚至，为了买房，恒大曾向部分购房者承诺物业费优惠。

后来开发商出险，部分承诺没有兑现，影响了业主缴费意愿。

业主不愿按时缴费，物业公司却不能因此停止服务。

保安工资、电梯维修、消防设施等开支是固定成本。

恒大物业在财报中承认，部分客户付款风险上升，增加了应收账款回收难度。

截至2026年6月底，公司贸易应收账款约29.23亿元，比年初增加约2.73亿元。

这些应收账款并非全部逾期，但能否按期收回，直接关系到公司的日常资金周转。

第三个麻烦，是6亿平方米的项目能否留住。

恒大物业虽然管理着6.03亿平方米的物业，但这些房产并非公司自有资产，管理权主要来自物业服务合同。

近年来，恒大物业不断拓展外部项目，如今收入几乎全部来自恒大集团以外的客户。

但这些项目并非一劳永逸。

业主可以依法更换物业公司，一旦收费纠纷增多、服务质量下降，恒大物业就可能失去部分管理项目。

对于太盟而言，除了134亿元历史追偿，还有近30亿元应收账款，以及数千个项目的日常经营需要处理。

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原标题：3折！中国私募之王成功抄底许家印

股权私募恒大物业太盟