作者：syth

来源：资产界

当年房价高、利率低，一批人拿房子做抵押，把经营贷做到了极致。

现在房价跌了，贷款还在。

更麻烦的是，一批3～5年期授信开始陆续进入续审。

银行重新评估一次，很多账就要重新算一次。

01

10万亿经营贷，开始进入续贷大考

经营贷真正火起来，是2020年前后。

那几年，为了支持小微企业和个体工商户，经营贷利率快速下降，和当时的住房按揭之间拉开了明显利差。

市场上很快出现一套操作：先还掉房贷，再以企业经营的名义，把房子抵押给银行，申请一笔利率更低的经营贷。

图源：佛山楼市

有人是真的做生意，也有人注册公司、包装流水，最后把贷款拿去买房，或者置换原来的按揭。

于是，经营贷规模快速做大。

2019年末，住户经营性贷款余额约11.35万亿元；到了2023年末，已经达到22.15万亿元。

四年增加约10.8万亿元。

截图自：中国人民银行

后续两年，经营贷规模还在继续走高，到2025年末，住户经营性贷款总余额已经达到25.11万亿元。

截图自：中国人民银行

可是，很多经营贷并不像住房按揭一样，一签就是二三十年。

不少产品虽然可以长期循环使用，但每隔3—5年要重新做一次授信审核。

房子重新估值，公司重新审核，征信和经营情况也要重新看。

当年容易做出来的贷款，现在开始一笔笔重新过筛。

02

房价跌了，第一道缺口出来了

这一轮续审，最麻烦的不是利率，是抵押物。

不少大额个人经营贷背后，压着住宅、商铺等房产。

当年一套房评估1000万元，按照七成抵押率，可以做出700万元贷款。

几年后，房产重新评估只剩700万元，同样按照七成计算，新的授信额度就只有490万元。

中间210万元，要借款人自己想办法解决。

现实里的缺口已经出现了。

《每日经济新闻》此前调查中，有深圳业主房产评估价从接近700万元降到480万元；还有业主的两套商铺，此前贷款约600万元，重新评估后价值只剩200多万元。

近期贷款从业者交流中，也出现过更极端的案例：有借款人称，自己2022年底办理经营贷时额度接近620万元，如今房子的市场成交价也差不多只剩620万元。

贷款圈里有个口头说法，叫“击穿”。

简单理解，就是抵押房产的实际市场价格已经逼近、甚至低于剩余贷款本金。这里的市场成交价和银行内部评估价并不是一个概念，但对借款人和银行来说，压力已经很直观。

以前房价上涨，抵押物可以兜住很多问题。现在房价掉头，同一笔贷款重新算一次，缺口就出来了。

03

银行没有一刀切，先把人分三类

但经营贷进入续审，并不意味着银行马上抽贷。

原因很现实：

一笔贷款本来还能正常付息，如果因为房价下跌直接要求借款人一次性补足缺口，对方拿不出来，正常贷款反而可能迅速变成不良。

所以这一轮更常见的，是分层处理。

2024年以来，监管已经扩大续贷政策覆盖范围。对于真实经营、信用正常、经营持续的小微企业主和个体工商户，可以通过无还本续贷、展期、调整还款安排等方式接续融资。

前提也很明确：必须是真实经营。

当年靠空壳公司、虚假流水包装出来的“伪经营贷”，并不属于正常续贷支持的对象。

广州有银行从业人员向当地楼市媒体透露，一些客户即使抵押物估值下降，只要真实经营、没有逾期、征信正常，仍然可以协商续贷；有的补一部分差额，有的重新调整额度和期限。

图源：广州房产

显然，银行同样不希望一笔还能正常付息的贷款，因为一次抽贷直接变成不良。

当然，银行也不是想续就能续，续贷、展期同样要符合内部风控、风险分类和监管要求。

所以最终会分成几类：

真实经营、现金流正常的，继续续贷；

抵押物缩水，但借款人仍有偿付能力的，重新谈条件；

真正危险的，是没有真实经营现金流、房价又跌了，还高度依赖下一轮贷款接上一轮贷款的那一批人。

这部分风险，已经开始落到银行报表上。

截至2026年6月末，兰州银行个人经营贷款不良率达到5.25%，2025年末还是3.98%，半年上升1.27个百分点。

虽然这只是区域城商行的个案，不能代表全国经营贷水平。

但至少说明，一部分经营贷已经不只是“续贷难”，而是真正形成了不良。

04

有人降价卖房，有人最终走向法拍

对不良资产行业来说，经营贷风险最后会落到抵押物处置上。

续贷出现缺口以后，借款人通常会先想办法自救。

据佛山当地楼市媒体援引中介说法，近期一套约399平方米的顶复豪宅，以1000万元成交，同时附带两个产权车位。

同小区另一套顶复挂牌单价约5.6万元/平方米，而这套成交折算下来只有约2.2万元/平方米。

中介给出的原因是，业主经营贷进入续审，现金流不足，需要尽快出售房产。

图源：佛山楼市发布

我们不讨论事情的真假，但它确实展示了经营贷风险释放的一条现实路径：

续贷缺口出现以后，有些借款人会先主动降价卖房，尽量在贷款逾期之前把问题解决掉。

如果补差、展期、重新融资和卖房都解决不了，贷款就可能逾期。银行随后会启动催收和诉讼，作为抵押物的住宅、商铺也可能被司法处置。

广州中院就曾经公布过一起案例。

借款人肖某获得180万元经营贷，合同约定用于生产经营周转，后来银行发现部分资金被拿去偿还房贷，于是要求提前还款并起诉。

法院二审判令肖某偿还180万元本金及罚息；如果不能履行，银行可以对其抵押房产折价、拍卖、变卖后的价款优先受偿。

这也是经营贷风险最后会影响不良资产市场的地方。

当年靠房价上涨撑住的杠杆，现在开始按照今天的房价重新算账。

有人还能续上，有人要补差额，有人已经开始降价卖房。再解决不了，银行账面上会多一笔不良，抵押的住宅、商铺也可能被拿出来处置。

风险不会在某一天集中落地。

更可能的情况是，未来几年，它们会在一轮轮授信续审中，被一点点筛出来。

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原标题：10万亿经营贷，要兜不住了

抵押物处置续贷风险经营贷