作者：贺国良 戴善音

来源：金诚同达

引言

2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局、证监会、住建部、自然资源部五部门同步印发八份文件，围绕房地产开发、建设、销售、运营全链条重构制度框架。这次制度重构的核心意图极为清晰：以项目为中心切断风险传染，以现房销售倒逼经营逻辑转变，以多层次融资支撑高质量发展。韩愈在《原道》中写道，“不塞不流，不止不行。……”。归根结底，不堵塞不终止房地产“高杠杆、高周转”的旧模式，“好房子、好服务”的新模式就难以建立和推行。本文以融资端、销售端为主线，结合房地产新发展新模式核心内涵，逐一梳理要点并揭示各文件间的逻辑关系。

01.

概述

2026年8月28日，中国人民银行、金融监管总局、证监会、住建部、自然资源部五部门同步印发八份文件，具体如下：

从整体看，文件1（信贷管理总纲）+文件2（资本市场总纲）为顶层设计，确立战略方向、原则和总量框架；文件3、4、5、6分别为各类贷款操作细则，构成中间层制度落地；文件7（销售制度改革）和文件8（信托业务规范）分别从前端市场规则和侧翼融资渠道提供配套支撑，共同构成完整制度闭环。

从文件的政策作用对象和功能定位，八份文件分为两大类：融资端（6份） ：文件1、2、3、5、6、8，涉及信贷政策、资本市场、各类贷款办法、信托业务，从资金供给端提供制度保障。销售端（2份） ：文件4、7，涉及个人住房贷款发放时点和销售制度改革，从市场交易端规范销售行为、保障购房人权益。

02.

纲领性文件：加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展 

本次印发的八份文件中《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》、《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》是“总纲”，其核心是加快构建房地产发展新模式、推动房地产高质量发展。

（一）文件1：《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，信贷管理总纲，确立信贷领域改革方向、原则与总体框架。重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，指导与衔接销售端改革。具体如下：

一是确立四大原则：以人民为中心、系统集成（覆盖全链条）、审慎管理、有序防风险。

二是构建全周期信贷品种体系，覆盖房地产项目（含商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等）的开发、建设、销售、运营各环节的开发贷款、购房贷款、经营性贷款。

三是建立开发贷款主办银行制度：单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。

四、明确开发贷款期限。开发贷款期限预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

五是优化个人住房贷款制度：个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。

六是衔接销售制度改革：个人住房贷款通过受托支付方式发放。预售项目个人住房贷款须在竣工备案后发放，受托支付至项目预售资金监管账户。现房项目在销售备案后发放，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户。

（二）文件2：《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》

核心要点：资本市场总纲，此文件从直接融资和资产盘活角度提供配套支持。

一是支持上市房企再融资，支持上市房地产开发企业通过向特定对象发行方式再融资。

二是支持上市房地产开发企业并购重组。支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。

三是加大债券融资，支持发行公司债券，鼓励发行CMBS、不动产ABS。

四是推动REITs扩容，支持租赁住房、城市更新等项目发行REITs或作为扩募资产，稳慎推进商业不动产REITs。

五是融资逻辑转型，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。

六是强化资金监管，建立募集资金专户管理、穿透核查制度，严禁控股股东违规占用。

文件2《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》与文件1《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》的关系：文件1管信贷（间接融资），文件2管资本市场（直接融资），两者并列为融资端的顶层设计，实现“两条腿走路”。

03.

融资端：项目贷款制度的重构 

（一）间接融资端

文件3：《商品住房开发贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕4号）

核心要点：

一是确立主办银行制：每个项目仅确定一家主办银行，单独或牵头以银团模式放款，项目全部资金（贷款、自有资金、销售回款等）纳入主办银行账户封闭管理。

二是严格项目条件：须“四证”齐全（土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证），资本金实缴到位，项目单独建账、资金独立运作。

三是区分集团与项目风险，对不同所有制房企项目一视同仁。

四是期限与文件1衔接（预售最长5年、现房最长7年）。

文件4：《个人住房贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕5号）

一是以文件1为依据制定。贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。

二是优化还款能力考核：月房贷支出与收入比控制在50%以下，月总债务与收入比控制在60%以下。

三是明确贷款发放时点：预售住房须在项目竣工备案后发放，现房在抵押登记后发放，以保障购房人权益。

四是实行抵押预告登记制度，预售住房先办预告登记，后续转为正式抵押登记。

文件4与文件3的关系：文件3管“建设端的钱”，文件4管“买房端的钱”，两者通过主办银行的封闭账户（预售资金监管账户开立在主办银行）形成资金闭环——购房贷款存入监管账户，优先用于项目建设和偿还开发贷。

文件5：《商业地产贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕6号）

核心要点：

一是定义覆盖商业综合体、购物中心、写字楼、酒店、文旅地产等。

二是同样实行主办银行制与资金封闭管理，承贷物业运营或销售收入全部进入监管账户优先还贷。

三是贷款用途限制：不得用于缴土地出让金、置换股东借款、项目分红等。

四是区域性限制：贷款只能用于本城市项目，不得跨城市发放。

五是强化风险防控：建立集中度管理、预警体系、压力测试等机制。

文件6：《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（金规〔2026〕7号）

核心要点：

一是贷款用途限定：用于符合中央城市更新意见的项目开发、建设、改造。

二是严格禁止性规定：不得用于缴纳土地出让金、净地供应前的征收拆迁补偿、应由财政支出保障的事项。

三是项目准入条件：须纳入城市更新项目库，有明确实施主体和实施方案，具备充足经营性收入覆盖贷款本息。

四是强调市场化原则：不得因纳入规划而放松审查，不得接受政府隐性增信。五是较大项目原则上采用银团贷款。

文件6《城市更新项目贷款管理办法（试行）》与文件3《商品住房开发贷款管理办法（试行）》的关系：城市更新贷款与商品房开发贷并列，体现“开发与存量更新并重”的新模式导向。城市更新贷款不得用于拆迁补偿等前期环节，与文件1“不得发放土地出让金贷款”逻辑一致，共同切断地方政府隐性债务通过金融渠道扩张的路径。

（二）多元融资工具：信托通道的规范与利用

文件8：《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（金规〔2026〕8号）

发布机构：金融监管总局

核心要点：

一是明确业务分类：包括资产服务信托和资产管理信托，投资资产涵盖标准化资产（债券、股票）和非标准化资产（非标债权、未上市股权、物权）。二是确立原则：以项目为中心、风险可控、适当性管理，公平对待各类所有制房企项目。三是禁止性规定：不得变相突破投资者人数限制降低门槛，不得通过结构调整规避监管，信托财产收益须全额向受益人分配（扣除约定费用后）。四是发挥信托制度优势：财产独立、风险隔离，为房地产项目提供股权、债权、物权等多层次融资工具。

文件8《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》与资本市场文件的关系：（1）文件2《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》支持REITs、ABS、私募基金等直接融资工具；文件8《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》规范信托公司的非标融资功能，两者共同构成“直接融资+非标补充”的多层次融资体系，与文件1《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》主导的银行信贷形成互补。（2）多层次融资体系（文件2、8）为房企从高周转预售模式转向现房销售提供了过渡期的资金支持，降低转型冲击。

综上，从融资端看，其一、本次文件目的构建多层次融资体系服务房地产全生命周期。文件1（银行信贷）覆盖开发、销售、运营各环节；文件2（资本市场）覆盖债券、REITs、ABS、私募基金等直接融资工具；文件8（信托）覆盖股权、债权、物权等非标渠道。三者共同构建了“银行信贷为基础、资本市场为主干、信托为补充”的融资格局，服务于“开发→持有→运营→证券化”的全生命周期。其二，融资逻辑从“看主体”转向“看项目”。文件1确立“以项目为中心”的信贷理念；文件3、5、6将主办银行制、项目独立核算、资金封闭管理落到实处；文件2将这一逻辑延伸至资本市场，提出“融资从依赖主体信用向基于项目情况转变”；文件8要求信托业务“以项目为中心”。四者合力，切断了房企集团风险向具体项目蔓延的通道，使优质项目能在母公司出现风险时仍获得融资支持。

04.

销售端：从预售主导转向现房销售 

文件7：《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）

发布机构：住建部、自然资源部、金融监管总局

核心要点：

一是完善商品住房预售管理。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是推行商品住房现房销售。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。

三是保护购房人合法权益。保障交易资金安全，完善预售资金监管制度，由住房资金监管机构承担资金监管工作。确保房屋按期交付， “一手交钱一手交房”。推行“交房即交证”。

四是“老项目老办法，新项目新办法”。通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。

文件7《关于完善商品住房销售制度的通知》与前述融资端文件的关系：文件7推行现房销售并收紧预售条件，销售制度改革倒逼信贷规则重塑，

（1）文件1和文件3据此调整开发贷款期限（现房最长7年vs预售5年）；

（2）文件1和文件4调整个人房贷发放时点（竣工备案后）；

（3）文件3要求项目全部资金（含销售回款）纳入主办银行监管账户，确保销售回款优先用于项目建设和还贷；文件4要求个人房贷直接划入该账户，文件7要求购房款存入监管账户。三者形成“销售改革—信贷调整—资金闭环”的联动机制。

综上，八份文件的制度设计可概括为“融资端保供给、防风险，销售端促转型、护权益，监管账户连两端、形成闭环”。从而推动房地产行业从“高杠杆、高周转”的旧模式转向“好房子、好服务”的新发展。

作者简介

Authors

贺国良

高级合伙人

上海办公室

业务领域:并购与重组、私募股权与风险投资

资本市场与IPO、房地产与建筑工程

戴善音

合伙人

上海办公室

业务领域:并购与重组、资本市场与IPO

私募股权与风险投资

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原标题：观点 | “不塞不流，不止不行”——房地产发展新模式下的八份新政文件要点解读

主办银行制房地产新政现房销售