作者：姚文杰

来源：资产界（ID：npazone）

随着地方资产管理公司、民间投资者、外资机构、均向传统不良资产进军，逐鹿于本轮经济周期下的万亿不良资产市场。资金的涌入，造就了一个个高价格的资产包，提高了银行出包的底价。作为承接银行一级市场包的资产管理公司，科学的进行不良资产商业化定价，是持续稳定发展的基础，也是后续处置的保障。下面结合具体实务对不良资产包定价进行探讨：

一、抵（质）押债权定价

在不良资产包实务中，对资产价值的分析是最为重要的环节。通常而言，资产包中一般抵（质）押担保类债权与纯保证类债权混搭，而抵（质）押债权构成了资产包价格的基石，因此该类债权的定价最为核心，也最关键，对于资产包的整体定价尤为重要。

（一）常规不动产抵（质）押物价值的确定

1、房地一并抵押

（1）商业、住宅、办公用途土地及地上房产

若房产基本可覆盖土地，且房产具有使用价值，则仅计算房产价值，土地价值无需另行计算（土地价值此时已包含在房产价值内）。

若房产部分覆盖土地，且该部分房产具有使用价值，除计算房产价值外，同时应考虑剩余未被覆盖土地部分价值。

若房产占地面积非常小，且已失去利用价值，则仅计算土地价值。

（2）工业用途土地及地上房产

若土地有房产（无论完全覆盖或部分覆盖），且可持续使用，则先计算土地价值，再利用成本法计算房产价值，二者相加。

若房产占地面积非常小，且已失去利用价值，则仅计算土地价值。

2、土地使用权价值判定

对于土地使用权价值判定，首选市场比较法，即通过周边区域相似物业的成交案例的收集，再根据区位、面积、形状、地质条件等因素的对比分析，从而得出抵押物的价值。对于数据来源，通常可通过以下几个途径获取：中国土地市场网：http://www.landchina.com，中国城市地价监测：http://www.landvalue.com.cn，淘宝司法拍卖：https://sf.taobao.com

近年，国内房地产市场发展迅速，土地市场火热，对于住宅、商业、办公等用途土地使用权，其成交案例较为容易获取；而对于工业用地，部分地块所处位置较为偏远，难以找到合适的比较案例，在此情形下，分公司一般通过当地国土部门发布的基准地价、征地区片价或《全国工业用地最低出让标准》来获取其市场价值。

3、房产价值判定

针对商业、住宅、办公用途的房产，同样优选市场比较法；其成交案例通常通过以下途径获取：

搜房网：www.fang.com及其他房产中介网站

淘宝司法拍卖：https://sf.taobao.com

其中，在商业用途的房产价值测算时，通过向房地产估价机构咨询，以下楼层修正系数供项目人员参考使用：

针对成交案例难以获取的房产，一般采用成本法（即工程造价×成新率）确定其价值。通过查询“中国建设工程造价信息网”及对工程造价相关信息的搜集，针对不同用途的房产，以下指导价格作为参考：

在匡算在建工程的市场价值时，通常采用“市场价（工程造价）×完工程度”的方法来确定。

（二）非常规不动产的定价

1、房地未一并抵押，但未抵押至第三方名下

根据《物权法》第182条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”

此时，应视不同情况区分对待：

若仅土地办理了抵押，则可视为房、地整体办理了抵押，对房、地均享有优先受偿权，其价值计算方法与房地产一并抵押相同。

若仅房产办理了抵押，则仅考虑其占用范围的土地的价值，不能将所有土地均纳入优先受偿范围。

2、房地未一并抵押，且分别抵押至不同权利人名下

根据《物权法》第199条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

房产与土地抵押至不同债权人名下虽与物权法相悖，但现实尽调中确实存在此类问题。针对该问题处理原则：

若土地抵押登记在先，则房产抵押权人无优先受偿权；

若房产抵押登记在先，且房产占满土地，则土地抵押权人无优先受偿权；若房产未占满土地，则房产抵押权人仅针对房产及所占范围土地享有优先受偿权，土地抵押权人对剩余土地享有优先受偿权。

3、划拨土地抵押及划拨土地房产抵押问题

根据原国土资源部于2004年1月15日发布的《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号），以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。因此划拨土地使用权抵押在法律效力上并无障碍，但是划拨土地使用权变现的话须向政府补交一定的出让金。目前土地出让金的支付全国没有统一的标准，参考《河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定》第41条：“补交或抵交的土地使用权出让金，由县级以上人民政府按宗地地价的一定比例收取，最低不得低于宗地地价的40%。”据上，如果河南区域抵押物是划拨土地使用权或者是划拨地上房产的话，在抵押物定价时至少要扣除地价（同区域出让地标准）的40%。就全国范围而言，具体仍要看当地出让金的相关政策。

4、抵押不动产存在租约情况

根据《物权法》第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

此种情形下，必须关注出租与抵押登记的时间先后，若抵押在前，则不考虑租约；若抵押在后，看能否有证据证明租约恶意倒签；如果存在恶意倒签的行为，则可行使撤销权；如无，则应当充分考虑租约对抵押物价值的影响。

（三）其他抵质押资产价值的判定

1、具有公益性质的抵押物

全国人大常委会法制工作委员会办公室于2009年12月1日向住房和城乡建设部办公厅的复函（法工办发[2009]231号）认为，私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院，只是投资渠道上不同，其公益属性是一样的。私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施，按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。

因此，即使是私立学校、幼儿园、医院所提供的抵押物，因其公益性质，所对应的合同面临无效的风险，因此对该类抵押物价值应审慎判断。

2、林权抵押物

对于林权提供抵押的债权资产尽调中不时可以遇到，但对其价值较难判断。参见淘宝司法拍卖，针对林权价值的评估从100到2500元/亩不等，且多以流拍为主。

3、机器设备抵押物

对于机器设备类抵押物，由于所在企业停产等因素，加之其专用性较强，因此其变现往往存在较大的难度。因此，确定该类资产价格时一般不考虑其价值，但若成新度较高，且较为技术先进，仍在使用中，可适当考虑，必要时可借助专业的评估机构对其价值进行认定。

4、抵押物被刑事查封

须关注抵押不动产是否是以违法犯罪所得购置。如是，则抵押物面临被没收的风险；即使不是，根据“先刑后民”原则，抵押物处置仍可能遥遥无期。

（四）变现折扣率的确定

以上为抵（质）押物市场价值确定的主要方式，但其实际成交价格往往与市场价值存在一定的折扣，部分押品需要多次拍卖才能拍卖成功。因此在确定抵（质）押物回收价值时应当考虑一定的变现折扣率。根据2017年１月１日实施的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（法释〔2016〕18号）》，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。一次拍卖流拍后再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。变卖失败后可要求以物抵债。据此估算如果实施以物抵债，则抵债价格最低为市场价值的56%。考虑抵债后再次转让需额外支付转让税费，故需考虑10%的综合税费折扣，故变现折扣率区间应当位于51-100%。在具体操作过程中，根据抵（质）押物的性质、用途等因素，参考与评估机构的具体做法，分公司的实际操作为针对住宅类不动产押品的变现折扣不低于65%，商业不低于60%，工业不低于55%，机器设备不低于20%。

二、无抵（质）押担保债权定价分析思路

无抵（质）押担保债权的定价一直是不良资产投资定价的难题，但此部分估值又恰成为定价能力的体现。在资产包价格上涨的市场情况下，对每个定价细节的研究是可能成为成败的关键，客观的、了解更多信息后准确的定价是责任心以及能力的体现。对无抵（质）押担保债权，通常可从以下方面进行具体分析：

1、主债务人、保证人除抵押物外的有效资产存量以及且是否首封，银行起诉时是否对该部分资产进行查封，是否有他人查封，该部分财产是否办理按揭或抵押，上述因子均显著影响无抵押担保债权的回收率。若银行首封流通性较好的财产且经查册暂无他人查封的，或办理按揭的，则可判断有一定的偿还能力。

2、主债务人、保证人的对外涉诉或整体负债情况。该部分情况，一方面可从银行人员口述、网络司法公开了解，二可从财产的多轮候查封情况了解。若主债务人、保证人涉及大量诉讼或已被列为失信被执行人，则定价时需较慎重。

3、无抵押物的债权中主债务人、保证人是否正常经营或正常生活，针对债权的还款意愿。

4、无抵押物的债权中主债务人、保证人所在地区经济状况、不良资产投资活跃度、司法环境、债务人逃废债倾向。

三、不良资产定价思考

不良资产包业务是一门知识高速更新的经验学科，它与经济周期发展密切相关，要求极强的对区域、行业、不动产价格起伏的敏感性，以及利用权威的法律法规与债务人都斗智斗勇。对资产管理公司而言，既承担着维护金融经济稳定器的政策职能，又要求从不良资产包中“沙里淘金”，发现提升价值。因而，除去以上具体定价方式的探讨，仍需关注如下问题：

1、不良资产包商业化收购定价是一个统一的整体，在确定收购资产包之前，需理清收购目标，同时对资产包背景及市场竞争对手、市场合作方进行分析，从而确定最终报价。

2、在现实中各方针对抵（质）押担保债权对该类资产的价值判断相差无几，而无抵押担保债权类的定价将成为不良资产投资者差异化竞争的体现，该类债权的定价往往成为不良资产包盈利的关键。

3、资产包收购定价中退出渠道的设计，也是决定处置周期、处置费用等定价时的重要因素，较之他人更进一步的思考往往是决定成败的重要因素。

4、对于资产包和单户债权之间关系的理解仍需深入分析，整包收购时，各个单户价格如何分配，价值如何取舍，也是需要重点关注的问题。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

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原标题：不良资产老兵谈资产包定价策略

不良资产房产土地使用权抵押